“借名买房”担心房财两空

　　网友咨询：以他人名义购买经济适用房即“借名买房”从法律上来分析是否可行?

　　王栋认为：以这种方式购买经济适用房存在着两个严重的问题。第一，合同的效力问题;第二，房屋买卖的风险问题。

　　首先，关于合同的效力问题。借名买房，指以借他人名义购买经济适用住房，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下，实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋购买价和市场价的差价作为对价，这叫借名买房合同。在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，其理由主要应从政府推出经济适用住房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发经济适用住房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然û有得到改善，这样就Υ背了政府的初衷，因而Υ反了社会公共利益。

　　其次，即使买卖双方对这类合同的效力不提出异议，这类合同也存在着巨大的风险。

　　具体有两点，第一类可以称为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行，这类风险，尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重，由于这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料，但在现实中一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，在这样的情况下，如果法院认定合同无效，实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题;第二类风险可以称为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行，由于名义买房人领取房产证后，在一定的期限内不能办理过户手续，在该段时间内，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。因此，一般情况下不宜借他人名义买房。

　　王栋友情提醒有类似想法和做法的购房人：“借名买房”一定要注意两点，首先是注意收集和保存证据。根据物权法规定，物的分类有动产与不动产之分，从价值角度评价，不论是动产，还是不动产，它都有一定的价值。因此，如果因客观原因需要将房屋登记在他人名下，应当与对方有一份书面合同，合同中需要明确，如果对方主张其是法律上的物权人，对方应当按房屋当时的市场价支付价款。同时，要保存好本人支付价款的收据，一旦发生纠纷，还可以依照合同主张所享有的债权。这样虽然丧失了物权，但是能够保护自己的债权。

　　其次是事先做好咨询。在现有情况下，可以说买房是大多数人的终身大事，因此一定要慎重行事，建议大家在作出买房决策前，一定要找律师等专业人士进行咨询，他们会告诉你应当注意什ô和怎ô做。要特别提醒的是必须是专业人士，即具有房地产交易专业知识、操作经验的人。