小产权房名不正言不顺，维权何去何从？

　　问题1

　　什么是小产权房?买小产权房有什么风险?

　　1什么是小产权房我国法律上没有小产权房的定义和规定，人们通常所称小产权房：通常指在我国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设且没有取得合法的用地手续和规划手续，面向社会销售的房屋。由于在集体土地违法建设且没有合法用地手续和规划手续，因此这类住房无法得到国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称小产权房。

　　2买小产权房有什么风险?一合同法律效力风险：小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。

　　二、房产转让风险：小产权房拿不到房产证，不构成真正的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

　　三、政策风险：购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　四、监管缺位，购房者利益难保障：小产权房屋的开发建设没有法律进行监管，开发建设过程存在严重的监管存缺位，房屋质量和房屋售后保修难以保证，对购房者的利益有很大影响。

　　问题2

　　如何避免买到小产权房?目前国家对小产权房的态度是坚决遏制，尽管也有“让小产权房通过补交土地出让金从而实现转正”的呼声，但也一直只是呼声。小产权房风险大，提前规避是王道。以下为规避方法。

　　1、一定要求开发商或置业顾问将重要的口头许诺写进白纸黑色的购房合同，口说无凭，避免后期出现纠纷。

　　2、购房者在在购房时，要求开发商必须出示五证：《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。购房者应注意无证是否齐全，五证上所标定的地块、房屋是否与所销售的地块和房屋相一致。“五证”齐全才能购买。

　　3、购房者与开发商签订商品房买卖合同后30日内应到房地产管理部门备案，完成备案是交易成功的标志。

　　4、去房管局查验一下，自己所购房源是否在房管局官网或者透明房产网上有房源备案，如果有，则基本能证明是正常房源。

　　5、还有一条最直接的方法就是问能否做按揭贷款，如果能则说明可以进行产权抵押，基本属于正常商品房。

　　6、最后，就小产权房出现的地域特征来说一般是城乡结合部和远郊，所以在这类地域买房一定要加倍小心。

　　问题3

　　不小心买到小产权房该如何维权?销售小产权房是否违法?1不小心买到小产权房该如何维权?小产权房没有合法用地、规划手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。购房者可与出卖人协商解决，协商不成可向法院主张合同无效，要求出卖人退购房款并要求赔偿因此受到的损失。2销售小产权房是否违法?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据最高人民法院在《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题答复》中表示：在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强，现有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。发现负有监管职责的国家机关工作人员有渎职、受贿等涉嫌违法犯罪的，要依法移交相关部门处理;发现有关部门在履行监管职责方面存在问题的，要结合案件处理，提出司法建议，促进完善社会管理。