动迁房买卖的法律风险

　　经动迁安置分配的房屋，通常规定在一定年限内不允许上市交易(上海市目前允许交易的时间为三年)。但是，在实践中，进行该类房屋交易的案例时有发生，且纠纷不断。为此，动迁安置房屋交易的风险问题，应当引起房产界相关参与人员及交易当事人的重视。

　　大量动迁安置房屋提前交易，是有其现实原因的。一方面，经过多年来大规模的旧区改造，上海动迁居民的居住环境已大大改善，不少居民家庭还拥有多套住房，确实有出租或出售动迁安置房屋的要求。2010年末，本市将允许上市交易的时间由五年改为三年，在一定程度上适应了市场要求。另一方面，动迁安置房屋提前出售，其价格往往比可直接上市交易的产权房屋更为优惠，每平方米甚至相差数千元，对很多购房者非常有吸引力。

　　然而，该类房屋进行交易的市场风险巨大，不得不引起重视。产生风险的主要原因为交易时间过长、市场价格变化过大，容易引起买卖双方心理的变化，从而导致故意违约、毁约行为，加之合同约定不规范等原因，其结果是令很多购房者进退两难，苦不堪言。

　　动迁安置房屋买卖过程中存在具体风险的环节主要有以下几方面：

　　首先，这类房屋买卖合同一定是手写的，而不可能是网上备案的，故不排除房东一房二卖的可能性;

　　第二，如果买方支付了首付款而未实际占用房屋，房东违约后，买方想继续履行买卖合同是极为困难的;

　　第三，在实践操作中为保证交易安全，有些购房款按名义上借款的方式对房屋进行了抵押登记，该操作对购买方虽然有一定保证作用，但如果约定不清楚就会弄假成真，变成借贷关系，房屋当然买不成了;

　　第四，关于何时办理房东自身的小产证、如何配合网签正式买卖合同、抵押登记如何注销，何时配合过户以及逾期办理上述事项的违约责任等，如无详细约定，稍有不慎就会陷入僵局，最终只能用经济方面的代价来解决;

　　第五，出售方的产权证尚未办出，购买方在无法确定动迁安置补偿的具体权利人的情况下与权利人之一签订了合同，房价上涨后，如果其他权利人主张权利，合同效力就存在问题。

　　总之，动迁房屋提前交易是有巨大风险的，应尽量避免选择该交易方式。如果一定要提前为之，在合同约定上就应慎之又慎，避免造成难以承受的损失。

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