物业管理的责任保险

　　人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡;发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善

　　人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”;“发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”等 11种可能存在的风险。

　　然而，这一新的保险产品，由于各种因素，一直难以在市场上普及推广。“尽管无论是保险公司还是保险经纪公司，都认为它有着非常广阔的前景，可是从目前情况来看，的确不被人重视。”人保财险上海分公司团险营销管理部副总经理王成宝分析认为，主要还是物业公司投保意识薄弱。

　　业内人士分析说，“我国去年责任险保费收入在财产险保费收入中仅占3%左右，更何况是进入中国较晚的物业责任险呢。”

　　“因为物业管理中涉及到的方方面面问题很多，并且可能出现的问题也很复杂，保险公司很难对这些问题的复杂性进行量化，因此，由这些问题所带来的风险是保险公司所不能承担的。因而保险公司在对这一产品的宣传上，采取了相对谨慎的态度。”一家保险公司的一位资深人士这样分析说。

　　去年下半年，天安在全国部分城市推出物业责任险。但据天安总公司客户关系管理部马国东介绍，与其他财产险险种相比，这一产品在全国卖得并不算好。“推出半年来，这一险种带来的全国保费收入仅20万元。其中一个有趣的现象是，这个产品在上海地区卖得不如长沙。”至于个中原因，马国东告诉记者，总公司目前正就此做分析。

　　物业责任险，似乎又注定成为一个“不叫座”的“玩意儿”。前一阵，被北京媒体炒得沸沸扬扬的“新华联家园的退保风波”就是一个很好的例子。

　　2003 年4月份，悦豪物业管理公司作为新华联家园的物业管理公司与当地一家财产保险公司达成物业管理责任险的投保协议，为期一年，投保额4.8万元。3个月之后，该小区出现一处因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，业主损失极为惨重。但保险公司称最多赔付2万元，并在不久后提出退保。经过多次交涉，最终结果是保险公司以风险实在太大为由，退还了3万多元退保金，而始终没有全额赔付物业管理公司在保险期内的损失。这个仅维持了100多天的物业管理责任险也就匆匆收场。

　　2上海杨浦试点每户5元

　　“物业责任险在上海不热销，主要是因为没有做大规模。”太平保险上海分公司综合部朱李向记者强调，在向市民推广这个险种时，保险公司不应是惟一的参与者。

　　据记者了解，今年7月杨浦区富苑牧业、黎平置业和上工物业等100多家物业公司向太平购买了该险种。杨浦区已有占总数60%的物业公司投保了该险种，辐射的居民总户数达到20多万户，超过杨浦常住市民的一半，可收保费逾100万元。而在这个产品的推广期间，杨浦区房地局扮演了重要的角色。

　　据悉，太平和杨浦区房地局召集了物业代表共召开了10余次座谈会，专门协商适合杨浦区的具体操作方案。协商的结果是，目前杨浦区的方案以物业公司为投保单位、以户数为保费计算基础，具体收费标准为5元/户/年，在投保该险种的小区，如遇物业责任导致的“水管爆裂”、“天花板渗水”等事故，均可获得保障。事后，杨浦区房地局已下发文件，要求各房地办事处和物业管理企业对保险工作给予支持。

　　不过，朱李告诉记者，在向整个上海推广时，未必都会采取不论小区情况“每户5元”的做法，这个收费标准是结合杨浦区的实际情况制定的，并不适用于上海所有的物业公司。在其他地区推广时，渠道方面也可能会有多种模式，包括争取街道委员会、物业管理协会、物业公司等单位的配合支持。目前，太平正在跟闵行等区接洽，争取更多的市民从中受惠。

　　目前，物业责任险的作用已初显成效。在上海市遭遇台风“麦莎”影响期间，太平保险公司共收到报案9起，涉及居民百余户，目前已支付赔款约6万元，其中有1起人伤，其余多为房屋漏水问题。太平已对所有报案公司进行了电话回访，并对部分报案公司进行了现场勘察，相关后续工作正在积极开展中。

　　王成宝告诉记者，人保财险也正在与一些规模较大的物业公司进行接洽，相信该险种很快就会在更大的区域、物业管理更成熟的地方得到推广。据他介绍，人保财险与物业公司讨论费率时会参照各种因素，包括每次赔偿限额、累计赔偿限额、营业收入、风险系数等。“说具体一点，小区地段、物业管理经验、小区以往出事记录、消防供电设备、离医院近远等因素都会成为制定费率的参考标准。”

　　3引入“无过错责任”

　　在分析困扰整个“物业责任险”市场发展的最关键因素时，王成宝表示，物业公司的保险意识之所以普遍不强，也与市民有一定关系。比如，许多市民碰到物业问题，尤其是小毛小病，往往选择自行解决，这客观上也使物业公司投保意识更为淡薄。

　　物业责任保险的赔偿范围主要包括：因物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，应由物业公司承担经济赔偿责任;发生保险责任事故后，物业公司为减少人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要的、合理的费用。

　　记者从上海物业管理协会副秘书长王青兰那里了解到，目前，很多物业公司与住户之间的纠纷主要集中在一些“谁也说不清究竟是谁的责任”问题上。她举例说，就好像业主家庭失窃这样的问题，要说物业公司没责任肯定不对，但要物业公司承担全部责任，似乎也没有道理。这些难以清楚界定的问题，并不是单纯某一方的过错所造成的损失，都容易成为物业管理公司和小区业主的矛盾。

　　那如果购买了物业责任险，这些问题是否就可以迎刃而解?朱李告诉记者，太平这次就专门针对上述问题，在条款中附加了“无过错责任”。比如市民在小区内被“高空坠物砸伤”、“外来车辆撞伤”、“宠物咬伤”之类的意外事故，尽管不是物业公司的责任，也可间接获赔，当然每笔和累计的赔偿金额都是有限额的。值得一提的是，由于物业的过失，造成非小区居民在小区范围内造成人身意外伤害，太平也将替物业公司“埋单”。

　　同样，人保财险和平安财险对该条款也进行了调整。两家公司分别将游泳池、电梯、停车厂等小区内的公共场所纳入了承保范围。

　　联洋社区住户施先生认为，将“无过错责任”纳入附加险承保范围，不仅仅转嫁了物业管理企业的责任风险，也使物业公司管理小区，处理与业主的关系时游刃有余。而且，小区业主也能实实在在地从中受益。

　　王成宝介绍说，为了降低风险，保险公司会定期对承保的小区进行实地查访，并提出防灾防损的具体建议。一旦有小区连续几年出险严重的话，保险公司将会提高产品的费率，以加强物业公司的风险管理意识。

　　4是否增加物业费

　　保险公司向物业管理公司收取保险费，那物业公司是否会向住户收取额外的物业管理费用呢?据记者对户主的一轮调查发现，上述问题是他们比较关心的问题。

　　朱李回答了记者的这一疑问。“杨浦区这次推出的每户5元，都是由物业公司自己掏的，并未向住户多收取物业管理费，而且政府方面也提供了部分财政支持。”

　　记者在采访中还发现，一直以来业界对“物业责任险”都存在着较多的争议。从有关的保险条款中可以明确看到，物业责任险的费用计算方法是保费等于当年物业管理费收入乘以费率，附加险的保费是累计赔偿限额乘以附加险费率。

　　因此，如果某物业责任保险公司要为自己管辖的小区上物业责任险的话，那么其费用应该来自其向业主收取的物业管理费里支出。专家认为，物业管理责任险是建立在物业管理公司已有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费应该由物业公司独立承担。

　　保险业一位资深人士提出了一个折中的办法：“如果全部保费都由物业公司来出的话，可能很多物业公司并不积极。最合适的做法是，大头由物业公司出，小头由户主出。”

　　5责任界定不清

　　由于小区流动量较大，尤其是一些管理不甚严格的小区，很多非户主都可以随意在小区走动，一旦出了事故，物业公司究竟赔还是不赔。“这个原因直接影响物业责任险的承保责任范围和产品自身的发展。”王成宝一针见血地指出。

　　在过去的《物业管理条例》中，很多政策法规并没有明确一些发生在小区的事故该由谁来担责任、谁来赔。一位物业专家指出，有关条例可能没有规定，但是物业公司与业主签订的物业管理合同中可能会涉及，因此涉及到的物业公司应该承担合同责任。

　　而对于这一问题，有关专家表示，相关政策法规也在逐步完善，而且有关政府部门已经出台了新的《物业收费管理办法》，里面明确了物业公司必须要购买责任险。

　　据王青兰表示，新出台的上海市《前期物业服务合同》中更加明确了物业公司在管理过程中发生哪些事故，物业公司可以不承担责任，比如因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的，物业公司将不给予赔偿。

　　虽然条款明确了物业应或不应承担的责任，但保险公司不会为物业所有的责任而“埋单”。王成宝介绍说，如果一些事故是物业公司事前完全可以避免的，那保险公司不会给予赔偿。

　　人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡;发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡;发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善