“小产权房”和“乡产权房”叫停缘起土地制度冲突

上周，北京市国土局正式叫停了“小产权房”和“乡产权房”的销售。对于此次叫停，有专家表示，对此类房屋应该合理引导，叫停存在一定盲目性。那么，本应由建设部门主管的“小产权房”和“乡产权房”销售问题缘何由国土部门出面叫停？叫停的该类房屋又将何去何从？

“小产权”与土地制度

本质相冲突

本应由建设部门主管的“小产权”销售问题，为何却由国土部门举出了“叫停令”？对此，北京大学房地产研究所所长陈国强在接受本报记者采访时表示，由于小产权房屋的土地使用没有经过合理的审批手续，既没有交纳土地出让金，也没有依法纳税，和现行土地政策产生了冲突，因此由国土部门叫停“小产权房”和“乡产权房”的销售，也是追根溯源的政策。

除了与土地制度的本质相冲突外，此次叫停“小产权房”和“乡产权房”的销售也是近年来该类房屋风险日益提升的最终结果。陈国强向记者介绍说，“小产权房”的土地是村民委员会、镇政府利用合村并镇、新农村建设、村镇改造以及修改工业园区规划的形式筹集的，一般是由村镇自建或者是与开发商合建，并以出让一定数量的房屋给予开发商作为回报，然后成立销售部或者是聘请代理公司进行最终销售的，在这个过程中由于多方参与，势必会存在一定的危险性。

而让政府相关部门痛下“杀手”的，除了“小产权房”和“乡产权房”隐藏的风险外，近年来一些打着新农村建设或新村建设的名义，进行违规开发建设现象屡屡出现也是其中的重要原因之一。而这些违规建设的项目在对外销售时往往打着的都是“乡产权”、“小产权”的幌子。

专家建议

合理引导优于叫停

“小产权房是一种合理的购房需求，国家不应该叫停，而应该合理去引导，这其实是高房价压迫下市场的一种合理反应，”对于此次叫停政策的出台，中国社科院城市与环境发展研究中心主任牛凤瑞向记者表达了不同的观点。

其实几年前北京周边的一些区县就出现了一些“小产权房”和“乡产权房”屋，只是当时的数量比较少，没有形成规模，购买对象大多是在当地有亲戚的城里人。但近一两年，随着北京商品房均价急剧攀升，部分区域里售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘开始格外吸引中低收入购房者的目光。

目前，在通州、房山、石景山等地区，“小产权房”和“乡产权房”数量不少。如位于通州区云景里的一处乡产楼盘云景豪庭30多平方米的小户型，开盘仅卖10万元/套，尽管开盘不到1个月就涨到12万元/套，但依然吸引来不少初闯京城的小白领。在云景豪庭简陋的售楼处，一位购房者告诉记者，她曾在云景里附近买过一处乡产房，几年后卖房时手续十分简便，几乎没有任何附加条件，不上税，只交了几百元手续费，20分钟内乡政府就给办理了过户手续。

面对当前市场日益膨胀的购房需求，牛凤瑞表示，小产权房自住基本上是没有问题的，只是不能办理过户。现在政府一直倡导居民的自住需求，小产权房很符合这样的要求。个人认为，政府不应该一棍子打死，叫停“小产权房”就存在一定的盲目性，毕竟提倡人人拥有大产权就我国目前国情来说还不太可能。

陈国强认为，叫停小产权房在保护居民权益方面起到了一定作用，同时也利于保护土地资源，但是对于已有的小产权房要处理得当。采访中，业内人士普遍认为，对待“小产权房”不能以叫停了之，政府在叫停的同时仍有很多后续工作需要做，毕竟“小产权房”在解决居民住房问题方面起到了一定的作用，应该尽快出台政策予以保护。

牛凤瑞则认为，“小产权房”的买卖属于正常的市场经济供需关系，属于合法的自由买卖行为，在不侵占耕地的情况下应该不属于违法行为，而鉴于目前法律法规方面的缺失导致“小产权房”不具有合法流通的身份，需要政府加强这方面的立法加以明确。比如“小产权房”需要再次上市交易和流通的，可以补齐土地出让金和税款或者由政府收回作为廉租房等。

记者手记

值得玩味的是，“小产权房”的兴起似乎与房地产政策调控的紧密有着某种“此消彼长”的关系，政策调控得越密集，小产权房卖得越火爆。早些年，长期以来我国城乡二元结构导致城乡之间在保障方面的差距越来越大，社会一直处于城市扩张期，大量的农村人口进城，而城市人去农村买房一直属于个别现象。只是近两年，包括北京在内的一线城市房价不断走高，一时间才使得城市人贪图便宜到城乡接合部乃至远郊区县买“小产权房”的现象越来越严重。

可以说，近几年小产权房在住宅销售市场的“冒尖”是高房价压迫下市场的一种自身反应，而它的火爆也是普通购房者不能承受城区内越来越高昂的房价而做出的一种被迫选择。只是，由于“小产权房”用地属于农村集体所有制土地和农民宅基地，这样的性质注定了其一出现就扣上了“违法”的帽子，是不具有产权的房屋。

对“小产权房”进行的封杀，理由之一就是为了保护耕地资源。“但有方寸土，留与子孙耕。”保护耕地的重要性自古有知。然而，在一味地指责“小产权房”占用了国家耕地的同时，是否也应该看到，有更多的大产权房同样占据着国家的耕地，满足的却是一小部分人的居住需求。

毕竟，抛开“小产权房”可能存在的风险而言，这种价格相对较为便宜的房源的确为缓解和分散当前不断膨胀的购房需求做出了一定的贡献。因此，对于“小产权房”的处置，堵不失为一种办法，但根据我国住房需求的实际情况，用有堵有疏的方式似乎比一刀切来得更为妥当。给予那些符合条件的小产权房地产以合法的身份，让现有的“小产权房”成为我国保障性住房的一种有效补充，显然比一竿子“消灭”“小产权房”更值得政府相关部门关注和研究。

《北京商报》赖大臣