购买小产权房的政策风险解读

　　“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　三中全会公报提出同意集体土地入市流转问题，这让很多人误解小产权房将迎来销售高峰，有些潜在购房人也跃跃欲试，期待小产权房政策松绑。但笔者以为，小产权房购买政策风险极大，万不可冒然入市。

　　一、最新政策

　　十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》)提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

　　二、政策解读

　　1、集体土地入市流转限经营性用地，须符合规划和用途管制。换言之，集体土地并非完全的由集体经济组织自行决定用地性质，需要符合政府规划和用途管制;住宅用地(宅基地)非经营性用地，所以不能入市。

　　2、集体土地流转，不能冲破耕地红线，土地利用应在城乡统一规划下进行。

　　3、集体土地的产权确认，包括宅基地使用权确认、发证工作已经有计划的开始，这是三中全会的最重要的政策突破口。笔者以为其用意是盘活农村土地资产，开启农村金融(土地的抵押贷款)，为新农村建设注入资金和活力。

　　4、新的土地政策要防止大范围的农民土地流失，制造新的贫富不均，防止利益集团吞噬农村土地资产这块最后一片净土。

　　三、小产权房转正的阻力

　　1、地方政府阻力：在过去的土地出让模式下，小产权房势必挤压地方政府土地收入，所以历来是受地方打压严重的。

　　2、银行等房地产利益相关方的阻力：小产权房一旦解套，势必对房价构成剧烈打压，导致银行贷款抵押资产缩水，欠贷逃贷现象大增，银行不良资产增加、金融风险增加。

　　四、小产权房转正的风险

　　1、政策风险：一旦允许小产权房转正或者在一定的限定条件下转正(比如追缴土地出让金)势必引起再建小产权房的风潮，会导致集体经济组织为谋利而违反土地利用整体规划进行违规建设导致耕地红线受到冲击。

　　2、社会稳定风险：集体经济组织在目前监督机制不完善的格局下，很容易在建设开发销售小产权房的过程中滋生腐败，严重侵犯农民权益，失地农民如果没有完善的社会保障，会不会诱发社会动荡?

　　五、政府对于小产权房未来的解决办法探讨

　　综上所述，小产权房转正的可能性很小，那么，对于现有已销售的小产权房该如何处理呢?笔者以为政府可能有如下的办法。

　　1、对于已售、在建的不符合土地利用整体规划，属于违法占用耕地的，要进行强制拆除，购买人的经济损失由土地出售方(集体经济组织)和开发商给予补偿。

　　2、对于不违反土地利用规划，由村、乡基层政府确认使用权利的，给予默认，但不会允许办理独立产权证(可能以集体证的形式存在)，所以也就无法抵押、流转。这样做既不与三中全会的精神违背，符合宪法和物权法，又在一定程度上限制了小产权房的出售，从而限制其再开发建设的积极性。