开发商一房二买 房子归谁?

　　导读：赵某购买的三套房屋基本上所有的手续都齐了，就差开发商房屋过户手续的通知了。但开发商却一直迟迟没有进展，赵某只好自己去问了。一问下一跳，原来开发商将自己所购买的三套房子低价卖给他人了。那这一房二买的房子应该归谁?

　　2010年4月16日，赵某与某房地产开发公司某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场连号合计为436.4万元的三套房屋卖给赵某，赵某一次性付清总价款。某房地产开发公司应于2011年10月31日前将该房屋交付给赵某使用，并且由其为赵某代办房屋所有权证。另赵某与某房地产开发公司在双方的购房合同第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。

　　2011年3月25日，赵某将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年11月4日，赵某向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。同年12月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给了赵某使用。之后，赵某对上述房屋进行了装修并使用至今。

　　2014年4月，赵某在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司在2013年12月13日将自己所购房的三套房屋以总价为276.6万元的价格卖给了第二某房地产开发公司徐某。双方也签订了《商品房买卖合同》，并进行了登记备案。为此，赵某向法院起诉，请求确认某房地产开发公司某房地产开发公司与某房地产开发公司徐某签订的《商品房买卖合同》无效，赵某与某房地产开发公司某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。

　　解析

　　根据我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。

　　另根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据合同法来确认合同的效力。既然房屋买卖备案登记只是属于行政管理，那么该登记不具有准物权的效力，应按照缔约目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案赵某先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认赵某与房地产公司签订的合同有效，而第二份合同无效。

　　商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而争议较大。