分析商品房一房二卖产生的原因

分析商品房一房二卖产生的原因 来源：未知 作者：cindy 时间：2011-05-21

　　分析商品房一房二卖产生的原因

　　商品房一房二卖的现象屡见不鲜，究其原因，主要有以下几点：

　　(一)房屋的特定性与一物一权原则

　　由于房屋是固定在土地上的，与土地紧密联系在一起，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与卖房人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。

　　(二)我国法律对合同生效与房屋所有权取得的规定并不一致

　　我国的法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有很长的时间间隔，更易引起一房二卖的现象。

　　1、房屋买卖过户登记不是合同的生效登记

　　早期，不少人对一房二卖中的买卖合同效力问题存在认识上的误区，一是同一房屋，已登记的买卖合同有效，未登记的买卖合同无效，二是同一房屋，签订在先的的房屋买卖合同有效，签订在后的买卖合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着人们对“一房二卖”行为的判断，甚至左右着一些法官的判断。

　　2、物权的取得与否并不影响债权的成立。

　　卖房人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　(三)经济利益的诱导

　　在市场经济的环境下，追求最大经济利益是各种市场主体的进行市场活动的目的，房地产开发商也不例外。由于商品房的买卖是一项大宗消费，不同于普通的消费品，而且房地产开发市场容易出现大幅度的价格波动，尤其是目前出现的“房产热”，使有些房地产开发商在经济利益的驱动下，为达到获取更利润的目的，不惜违反诚实信用原则，破坏市场经济秩序，采取欺诈方式签订合同，恶意毁约，将已出售的房屋以更高的价格出售给第三人，侵害买房人的合法利益，由此引起商品房的一房二卖。