房产证和合同谁更重要? 卖房后17年要退房惹争议

　 17年前，中煤进出口公司(以下简称“中煤公司”)以28万美元的价格购得兵马司胡同的一处四合院，他们没有想到，数年后，当年的卖家竟以一份补办的房产证将他们告上法庭，要求退还房屋。白纸黑字的《购销合同书》，在数次判决中也被认定无效。完成了十几年的交易为何在法庭上成为轻易被推翻的事实？

　 记者近日对这一事件进行了跟踪调查，并采访了多位法律专家，多数专家的意见是：房产证虽然重要，合同更重要，法律必须维护公平和诚信交易的基本原则。

　 缘起：房屋卖家要讨房

　 北京西城区兵马司胡同17号院落的四合院原系王福时、项蕴华夫妇所有。1991年9月13日，王、项两人与中煤公司签订了《购销合同书》，将该房屋以28万美元的价格卖给中煤公司。其后，中煤公司向王、项交付购房款28万美元，王、项两人也将该房屋移交给中煤公司占有使用，并同时移交了该房屋的房产证。由于王、项两人均移居海外，该房屋的过户登记手续一直没有办理。

　 随着房价的飞速增长，这一占地600平方米的房屋的价值剧增。据中煤公司法律事务部工作人员称，王、项两人隐瞒房产证早已交给中煤公司的事实，于1998年8月9日，在《北京日报》刊登声明，以房产证遗失为由，在房屋管理部门补办了新的房产证。2007年3月，王、项两人向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求中煤公司腾退房屋。于是，这桩木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭，成为双方争持的焦点。

　 王、项夫妇坚持认为，他们与中煤公司只有租赁协议，没有买卖关系，但却拿不出租赁协议和其他证据来证明。面对中煤公司举证的房产证、《购销合同书》、付款凭证等证据，夫妇俩只是对把房产证交给中煤公司作了辩解，说是为了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、项两人持有房产证且房屋未过户为理由，判令中煤公司腾退房屋。中煤公司不服判决，上诉至北京第一中级人民法院，2007年9月被法院以“无法提供购销合同原件”为由维持原判。

　 在法庭判定中煤公司腾退房屋的情况下，中煤公司随即找到了合同的原件，并就房屋确权问题向西城法院起诉王、项，主张实际履行合同，要求王、项夫妇协助办理过户手续。但让他们没有想到的是，主审本案的西城区人民法院认定双方的买卖合同无效，驳回中煤公司诉讼请求。理由是，中煤公司属于企事业单位，根据《城市私有房屋管理条例》的规定，企事业单位购买城市私有房屋须经县级以上人民政府批准，而该买卖并未经过批准。至此，本案告一段落。但这样的结果却让中煤公司难以接受，是什么让中煤公司将要失去了已经买来17年并投入使用的房屋？

　争议：过期条例能否作为审判依据

　“他们怎么可以这么判？《城市私有房屋管理条例》是计划经济时代的产物，现在都已经被废除了。就算我们的案子适用于当时的法律，可是根据《合同法》的规定，行政批准并不是合同成立的要件，而且是可以补办的。现在这条法规已经压根儿没有了，就说明当时的行政审批是不需要补办的了。对法院的判决我们真的很不理解。”在接受记者的电话采访时，中煤公司的法律顾问张女士仍然愤愤不平。她承认，由于我国《物权法》的规定，不动产的所有权转移需要以过户登记为生效要件，因此没有办理过户的中煤确实被钻了法律空子。但让他们不解的是，一条已经废除的《城市私有房屋管理条例》，怎么能成为判决的依据，并让言之凿凿的买卖合同化为一张废纸。

　 记者随即了解到，《城市私有房屋管理条例》颁布于1983年，其中第十三条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”2002年，国务院下发《关于取消第一批行政审批项目的决定》，其中第329项即取消了对机关、团体购买私房的审批手续。2008年1月15日，《国务院关于废止部分行政法规的决定》出台，其中第23条明令废止《城市私有房屋管理条例》，由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》代替。看来，中煤公司的描述确属事实，问题在于，这条已经被废除的规定是否应该成为判定合同无效的依据？

　带着这一疑问，记者向西城区人民法院发区采访函，希望能够采访主审本案的西城区人民法院法官，请他谈一下此案判决的依据，以及普通群众在房产交易中，应该注意什么问题，遗憾的是，法院办公室负责人告诉记者，法官不愿意接受采访，原因“是现在出台法律与以前的法规不一样，两者不能一概而论。”

　 至本文发稿前为止，记者经过多方努力，希望能联系到事件主角王、项两人，但是都没有如愿。后来，记者辗转找到了王、项二人的代理律师张女士，张女士先是表示接受采访需要当事人同意，后来又告诉记者：“我们所里现在也找不到当事人了。因为他们经常在外地居住，我们平常要找到他们也很不容易。因此，不能接受记者的采访。”

　 那么，颁布于1999年的合同法能否对这起发生于1991的买卖起作用？在相关法律专家的指引下，记者查阅了最高人民法院审判委员会颁布于1999年的《合同法司法解释》，其中第三条明文规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”

　 就此，对外经济贸易大学法学院教授梅夏英表示：“从现行法的规定看，行政法规是可以影响合同效力的。但我国早期很多行政法规大多数是在我们的法律体系还不完善、不健全的情况下规定的，更强调管理的性质。像《城市私有房屋管理条例》，它要求双方买卖要由政府批准，但它并没有禁止买卖。中煤这笔交易，钱都付了这么久了，房屋投入使用十几年，交易早已经完成。现在法规已经被废除，不应该机械地套用。”

　 但也有个别专家不同意这种观点。一位不愿透露姓名的专家对记者说，从理论上来说，由于缺少了当时必须的行政审批程序，在1999年以前，中煤的这笔房屋交易是得不到法律保护的。只有等《合同法》出台以后，这张合同才进入了法律保护的范围。也就是说在1999年前，如果出现买卖双方任何一方反悔，合同就受不到法律的保护。王、项夫妇于1998年在《北京日报》上挂失了房产证，也可以算是一种反悔行为。因此，中煤公司可以追究王、项夫妇反悔的责任，但是不能引用这个合同。

　 对此，中煤公司总法律顾问周立涛表示不能赞同。他认为，王、项夫妇如果要反悔的话，其必要的标志应该是向中煤公司表达反悔的意思，并就此展开协商。然而，不但1999年以前王、项夫妇没有找过中煤公司，就是一直到2006年前后这10多年内，中煤公司一直都不知道王、项夫妇反悔的意思。王、项夫妇1998年登报声明所持房产证丢失，中煤公司并不知道。更重要的是，这种登报及其后的补办房产证的行为，掩盖了将房产证已经依照合同交给了中煤公司的事实，是一种明显的欺骗政府登记机关的欺诈行为，不但不应该支持，而且应该受到法律的制裁。否则，大家都来欺骗政府机关，法律的权威何在？

　 中国人民大学法学院高圣平副教授则持相似观点：“即使适用《城市私有房屋管理条例》也不能得出中煤这个合同无效的结论。企事业单位购买城市私有房屋需要经政府批准的规定，在法律规范性质上虽然属于强制性规范，但这一规范仅仅只是管理性规范，而不是效力性规范，违反了它并不一定导致合同无效。我国司法实践早已确立了这一标准，最高人民法院副院长黄松有教授即指出，‘法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。’”

　 接受记者采访的其他法律专家，大都表达了与高圣平相近的观点。如物权法权威、直接参与物权立法的中国社会科学院法学研究所民法研究室主任孙宪忠教授就认为，物权法出台以后，关于房产等物权的纠纷，不管有什么道理、是什么行政依据，都一律应该以物权法为依据。再引用过去的与物权法相抵触的行政条文进行判决是不妥当的，何况这种行政法规已经被撤销了。

　 物权法专家：房产证虽然重要，合同更重要

　实际上，类似于中煤公司地产纠纷的案件近年来已经屡见不鲜。由于我国法律规定二手房屋的买卖需要办理登记过户，一些房主往往利用买房者防备心不强、对相关法律不熟悉的特点，欺瞒、拖延登记过户的期限，以此要挟提高房价，甚至把房屋另作抵押或者一房两卖、一房多卖。交易合同的确立就是为了保证交易的有效履行，但为什么在房屋交易上会存在这种分歧呢？记者就此询问了孙宪忠教授。

　 孙宪忠认为，2007年我国出台物权法，对个人财产归属做出了严格的法律规定。在此前的很长一段时间里，我国关于财产保护的法律制度不完善，行政法规大行其道，从现在看有很多不合理的地方，阻碍了财产的支配和流通。因此，物权法的出台不仅是为了保障老百姓的财产权利，而且也鼓励人们在合法前提下利用财产，创造更多的国民财富。

　 根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在中煤一案中，法院判定房屋所有权归王、项两人所有，是适用于物权法的。那么，是否可以就此推断双方的交易已经失效？显然不能。物权法第十五条明文规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，合同的订立与物权的取得是两个事实，不能互相混同，物权没有取得不影响合同的有效性。在本案中，中煤公司完全可以要求对方履行合同的义务，协助中煤办理过户手续；如果对方拒绝履行合同，中煤公司则有权要求对方赔偿房款及因房价上涨造成的损失。

　“本来很清楚的事情，怎么又被搞复杂了呢？这里面根本不存在争议，而是一个正确理解和适用法律的问题。”孙宪忠对记者说，“围绕物权法的出台，法学界和政府都做了大量努力，历时14年，八次提交审议，才在全国人大会议上通过。之所以这样艰难，就是因为以前法学界有很多糊涂规则，给人们的理解造成了分歧和误区。比如，认为房屋买卖合同行为是负担法律行为，不办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定，是无效民事行为。这些都已经在物权法里得到了澄清和纠正。现在法院这么判，不是要我们倒退回十年前吗？”

　 孙宪忠认为，如果中煤公司所持有的合同原件确属真实有效，那他们至少有权利追究对方的违约责任。这不仅是对他们自身权益的一种维护，也能对今后的房屋交易起到必要的警示作用。

　 记者随后致电另一位物权法专家、中央财经大学的陈华彬教授，他直截了当地表达了相同的意见。陈华彬补充说，新法优于旧法，况且相应的旧法已被废除。物权法既然已经出台，我们就应该遵循这部法律行事。

　 提醒：及时过户是买卖双方的义务

　 买了17年的房子还可能被原房主要回去，背后的种种线索值得我们深入关注。一个成熟的市场交易体系离不开两大要素的保障：一是相关法律法规的稳定运行，二是市场交易主体的道德自律。应该说，由于近年来我国市场经济体系的基本确立和一系列重大法律法规的相继出台，我们的市场交易规则也日益趋于完善。但在市场转型期和法制社会建立的过程中，一些政策、制度上的衔接问题在所难免。

　 以本案为例，根据《合同法司法解释》第九条的规定，中煤公司本来可以在一审法庭辩论之前补办行政审批，但由于《城市私有房屋管理条例》关于审批的规定在2002年就被取消，2008年整部法规甚至被直接废止，中煤公司补救的手段就被抽空了。法律的一个基本精神就是让人们可以预期和规范自己的行为，但在本案中，中煤作为一个交易主体，却承担了因为制度接轨不完善所带来的风险。

　 在采访过程中，多位接受本报记者采访的专家都提醒房屋交易者：房产买卖关系确立过程中应该依法签约买卖，且尽快依约办理过户手续。

　 中煤公司表示，他们将继续向北京市第一中级人民法院提出上诉。我们也将跟踪报道此案。

　 背景资料：两个类似案件的判决

　 案例一：1995年12月31日，黄俊礼将其位于江门市北郊天河东路一套面积为94平方米的房屋卖给付小清，双方签订合同约定：“卖方净收8万元；一切移交手续和费用等由买方负责支付；全部款项在1995年12月31日前付清，付清后交房产证。”买卖双方及证人李某签名认可。同日，付小清付清房款后，黄俊礼出具了一张收条，内容为：“收到付小清江门买房款17万元”。此后，该房屋由付小清使用，但一直没有办理过户手续。1997年11月22日，黄俊礼病故。2004年11月4日，黄俊礼的五位法定继承人经韶关市曲江区公证处公证，其中四位声明自愿放弃对该房产的继承权，该房产由黄俊礼的长子黄大海继承。2004年11月11日，黄大海将继承的上述房屋办至其名下，并领取了产权证。为争回房产权，2005年3月21日，付小清向法院提起诉讼。

　 法院判决：一审法院认为，付小清与黄俊礼当初签订合同的目的是少缴税费，因此而故意将双方谈妥的房屋买卖价17万元以8万元的价格向房产交易所申报并办理有关产权过户手续。该瞒报房价、偷逃国税的行为损害了国家利益，因此应判决该合同无效。

　 一审宣判后，付小清不服判决，于今年3月向韶关市中级人民法院提起上诉。近日，韶关中院作出终审判决：付小清与黄俊礼于1995年12月31日签订的合同书有效；限黄大海于判决生效后30天内将房产过户给付小清。

　 案例二：2003年7月9日，瑞祥公司与日化公司总经理刘某签订了一份《购房合同》，约定：瑞祥公司将某小区一套住房卖给刘某，该房建筑面积168平方米，含附带物：高级装修，总价款人民币40万元；瑞祥公司应于7月28日前交房，若未如期交房，每迟一天违约金5%；合同签定后，因瑞祥公司被法院在另一案中判决返还他人28万元债务，若逾期不付，法院将拍卖该房屋。刘某根据瑞祥公司代表董某的授意，向瑞祥公司付款28万元抵作房款。随后，刘某又分别于7月21日、7月30日支付给董某人民币26万元，董某以瑞祥公司的名义开具了收据。同年11月10日，刘某开始使用管理该房至今。双方因办理产权过户手续未达成协议，刘某向河北省沧州市运河区人民法院提起诉讼，要求确认该房归其所有，支付违约金。瑞祥公司辩称：房屋至今未办理过户手续，要求确认房屋买卖关系无效，将购房款还给原告。

　 法院判决：运河区人民法院认为：双方签订合同后，虽已交付了大部分房款，并实际使用和管理了诉争房屋，但双方至今未办理产权转移过户手续，现买方反悔，应解除合同，双方各自返还因此取得的财产。双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。所以判决双方的房屋买卖关系无效。

　 刘某不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认为：双方的购房合同是当事人的真实意思表示，双方虽未办理产权过户手续，但刘某已支付大部分房款，且房屋已交付使用，并将房产证交于刘某，合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部分办理过户手续。遂判决撤销原一审判决，刘某补交房款，瑞祥公司承担相应的违约责任，双方于判决生效后十日内到房产管理部门补办交易手续。