房产律师如何应对涨价后二手房毁约纠纷摘录

(北京 www.51peichang.net ： ) 二手房交易过程中，面对扶摇直上的房价，虽已收取定金甚至全部购房款，但利益驱使，售房人往往反悔毁约引起纠纷，近年来法院受理的这类案件呈大幅攀升之势。其中，很多买房者提出解除合同的请求，同时要求售房人赔偿房屋升值部分的价款。日前，北京市朝阳区人民法院作出了两例判决，支持了买房者的赔偿请求，引起广泛关注。毁约方式 不一而足在全国，由于房价飙升，部分售房人以种种借口拒绝履约引发的诉讼也呈上升趋势。有的售房人发现房价涨幅迅猛，甚至已超过支付违约金的数额，宁愿赔偿违约金，或按合同约定双倍返还定金，也不肯将房屋过户，而是高价另卖。为此，一些售房人挖空心思，不达目的不罢休。他们首先要求买房者加价，加价不成就想方设法毁约。目前售房人经常采取的几种毁约方式：第一，共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。目前，我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面，是家庭共有房产，可能就登记在其中一人名下，签订合同时，共有人未签字，就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。第二，承租人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。售房人与第三人串通，伪造与第三人存在承租关系的相应证据，由第三人诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。第三，售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。 第四，签订房屋买卖合同时，如果售房人尚未取得房屋所有权，就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是以其名义购房，导致售房人根本无法交付房屋，房屋买卖合同只能被迫解除。第五，售房人以各种理由称对方违约，要求解除合同。除此，还有称所售房屋是央产权，政策规定不允许出售；以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效等等，不一而足。 应对之策 提高违约成本 （北京） 二手房交易手续繁多，而由于一些中介机构的不规范操作和售房人的失信行为，经常引发纠纷甚至连环诉讼，买房者可谓防不胜防。提醒二手房买家，签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状；签合同时更要“多留几手”，避免房价攀升卖家反悔，不仅要约定合同履行的程序、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中适当提高违约金额。建议，还应在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款，如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续，导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买方可以请求返还已付的购房款及利息，并要求赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失。 朝阳法院法官牛冬华也认为，二手房买卖中出现合同纠纷，区别于房产一级市场，购房人主要依据与售房人所签订的合同进行维权。如果在购房合同中对房产今后的收益没有明确约定，那么，购房人可以主张索要房屋差价。 （北京） 而在房价上涨较快的上海市，在2005年12月16日，针对二手房买卖纠纷中出现的“新情况、新问题”，上海市高级人民法院就已出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》。关于合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的情况如何处理，《解答》规定：除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同法第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，后者即包括房屋涨跌损失。近几年，买房者要求赔偿房屋差价损失的请求不断得到支持。尽管如此，分析人士认为，由于二手房市场目前仍处于卖方市场，房主的自我感觉普遍好于买方，加价现象依然如前。不过这提醒售房者不能太乐观：去年底，房价“拐点论”的出现加重了买房者的持币观望情绪，北京二手房市场交易量开始萎缩，今年1月份跌幅猛增30%。 也许，个别见利毁约的售房人确实该反思了，否则不仅自己枉费心机，得不偿失，对本已问题重重的二手房市场无疑更是雪上加霜。 （北京） 上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 (北京 www.51peichang.net ： )