二手房买卖引发的纠纷- 陈晓云律师

一、案情简介
原告系北京某小区业主。2008年6月，原告欲将该小区内自有房屋出售。经过本小区物业公司介绍，被告想购买原告的房屋。但被告在未与原告达成房屋买卖合同也未向原告支付任何款项的情况下，以看房子为名通过小区物业公司拿到房屋钥匙，未经原告同意，直接搬进原告房屋居住。原告要求被告搬出原告的房屋，被告一直无理拒绝。被告既无任何协议也未向原告支付任何款项却一直占用原告房屋，给原告造成巨大的经济损失。故原告起诉法院要求被告腾退房屋并向原告支付房屋使用费。
被告答辩并提出反诉，被告经他人介绍得知原告要卖房屋，被告看房屋后就说想买，并在介绍人在场的情况向原告汇款1万元。汇完钱后去找原告，原告当介绍人的面将钥匙交给被告，原告说让我现给他汇点钱后签协议。之后被告就将自己的物品拉到房间内，因第三人顾某欠被告的钱，被告就给第三人打电话将其欠被告的钱给原告汇过去，于是第三人就汇了50万元，并将银行的汇款单交给被告，被告就等着和原告签房屋买卖协议。故被告提出反诉，要求原告返还购房款，并返还放在原告房屋内的明代紫砂壶2把（价值60万元），赔偿装修费1.2万元。

二、判决结果
（一）被告于本判决生效之日腾空房屋。
（二）被告于本判决生效之日给付原告相应房屋使用费。
（三）原告于本判决生效之日退还被告相应款项。
（四）原告于本判决生效之日向被告支付相应利息。
（五）驳回被告的其他反诉请求。
法院作出如上判决的理由为：合法的民事权益受法律保护。根据本案查明的事实，原告欲出售上述房屋，并将房屋交付被告，被告亦将部分购房款给付原告，但双方至今未能签订房屋买卖协议，为此而发生争议。鉴于双方至今未能签订房屋买卖协议，故原告要求被告腾房，并支付房屋使用费之请求，本院予以支持。但支付房屋使用费的时间，应以原告将钥匙交付被告时起计算。诉讼中，被告提出反诉，要求原告退还购房款及利息，本院亦予以支持。利息的具体数额，本院依法判处。对于被告要求原告返还明代紫砂壶之请求，原告对此予以否认，被告又未提供相关证据，故本院不予支持。

三、律师点评
这个案件有个遗憾之处，就是本来应当全部驳回被告的反诉，2次汇款，即1万元和50万元的事情应另案解决。
不过，由于我们介入该案比较晚。之前，原告委托另一家律师事务所立案并开过一次庭，开庭过程中觉得情况不理想，再委托本所代理。
原告所提供的材料表明，被告其实并非真正的购房人，被告的真实身份更是一个中介人，两次汇款其实都不是被告所付，而是两个不同的购房人所付。其中，1万元的汇款人已经与原告签订了购房协议，其所付的1万元为定金。而50万元汇款并不是第三人向被告还款，而是第三人支付的购房定金，这也有第三人的书面证明。本案案由本不应为房屋买卖合同纠纷，而应为物权纠纷。
但因原告起诉时称被告想买房屋，以及两个证人分别向原告、被告提供内容互有矛盾的证言，而有利于原告的证据却未能向法庭提供，故法院最终认定被告是购房人，由此作出如上判决。
这个案件给人的启示是，应根据案件材料与事实确定诉讼思路，切不可贪图省事！

作者：陈晓云　北京　2011-1-9