一房两售卖方还赢了官司 买方喊冤律师无奈 - 王宏律师

“判决书下来，我和买家都懵了。”广东鼎为律师事务所张茂荣律师原以为此次起诉胜券在握，因在半年之前他曾办理过类似的案子，“两个案子适用的法律条款一样，但不同法院判决结果竟然如此不同。以后再涉及到这类夫妻联名购买的二手房交易，真不知道交易合同怎样签订才好。”他一脸无奈。
　　一房两售卖方还赢了官司，买方喊冤
　　最近，张律师代理了一起关于宝安泰华明珠花园一套二手房交易产生的纠纷。此转让房产是由陈姓夫妻联名购买，但在卖房给全先生时，陈先生的妻子并未到场，不过，陈先生却在买卖合同上写明一则备注条款，即“经另一产权人同意，认此价格成交该物业，双方确认陈某某代签此合同有效，卖方并承诺于2009年6月30日前补签所有文件。”记者看到，此合同签署时间为2009年6月12日。之后，卖方陈先生却又以妻子不同意卖房为由要撤销买卖合同。
　　“按《物权法》规定，夫妻双方财产转让时，需夫妻双方共同签字认可才能生效。但此案中，特殊性在于卖方陈先生已在合同上备注帮妻子代签，承诺卖房，即便妻子不同意卖房，他也应承担相关责任。”张茂荣律师表示，但买家起诉陈先生之后，宝安区人民法院判决，该合同无效，陈先生仅需在判决生效之日三日内返还买家全某某2万元定金。
　　事实上，张茂荣律师查档发现，此套二手房早已在7月14日完成了过户给他人的手续，二手房交易过户最快也要半个月，这也就是说，陈先生和妻子在与全先生交易时，将一房两卖给了他人。
　　同案例不同法院不同判，律师无奈
　　对于该判决结果，买家全先生和张律师都不能接受。张律师表示：“之前有类似案例，同样是转让夫妻联名的二手房产，同样是丈夫一方与买家签买卖合同，但南山人民法院判决结果却完全相异。”从其提供的相关法院判决材料上记者看到，卖家梅先生将自己与妻子联名购买的一套龙岗二手房转让给买家欧阳先生，在购房合同上，仅有梅先生一方与欧阳先生签名认可交易，之后，梅先生以妻子不同意卖房而要撤销合同。买家欧阳先生将梅先生告上法庭，南山人民法院判决梅先生“应于本判决生效之日起十日内双倍返还买家欧阳某某共计人民币14万元整。”
　　张律师指出：“这两个二手房转让案，前者卖方备注承诺代签，法院判决不需多赔钱；后者卖方单方面签约，没有备注代签，却要双倍返还定金。这让我们在二手房合同签约的实际操作中感到无法适从。”张茂荣表示，宝安一案正在准备上诉，追究陈先生的代签责任。
　　判决不一是常事，严把合同关最重要
　　就此记者又采访了其他几位熟悉二手房交易纠纷的律师，广东中圳律师事务所刘子孺认为：“陈先生既然承诺代签，又是夫妻关系，买家有理由相信陈先生已取得妻子同意，即便不是，陈先生也应为自己的代签承担法律责任。”广东国晖律师事务所霍静律师也指出：“合同虽然无效，但卖家陈先生既然代签，就误导了买家，买家有理由找陈先生个人赔偿经济损失。”对于南山一案，法院判决双倍返还定金，霍静分析：“法院应是出于情理考虑，大家都很明白卖家不卖房了，多是因为房价涨了。”
　　几位律师都表示，此类案件，不同法院判决不一，已不是新鲜事。张律师声称：“对此，宝安、南山两个法院的解释是，因为法院之间对适用法律的理解不同而造成。”但对于法院的判决，让律师们及纠纷当事人都感到很无奈。律师特别提醒买家，在遇到购买联名房产时，合同上一定要所有产权人签名认可，或必须在对方能出具公证处开出的授权委托书后，才允许卖家其中的一方代签。