超半数业主同意就可炒物业 其购买面积需超2/3

国务院发布的《修改〈物业管理条例〉的决定》明确，致2007年10月1日以后，“物业管理企业”已经改为“物业服务企业”，选聘和解聘物业服务企业，只需半数以上业主同意，但这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。记者昨天采访了北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任秦兵，由他解读新《条例》的变化。

修改一 街道成业主大会“指导部门”

此次修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。秦兵表示，“现实中，大多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求，然后在区、县建委小区办进行备案。所以，这项修改是把现实中的做法固定化。”

此外，为了和《物权法》保持一致，此次修改删去了“业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。

修改二 更换物业需半数业主同意

秦兵表示，《物权法》以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了七种事项。

新《条例》中，除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，只要过半数业主同意就可以。

修改三 由“管理企业”到“服务企业”

根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。

秦兵表示，目前，物业企业已不仅局限在对房屋及配套设施设备的维修、养护和公共秩序的维护等活动。人们对软环境方面有了更高的要求，“服务”越来越成为人们关注的焦点。

秦兵认为，如果所有的物业企业都能从实际行动上由“管理”转换为“服务”，真正围绕业主的需求展开服务，物业纠纷会越来越少，物业和业主之间的关系也将越来越和谐。

修改四 从一方掌权到三足鼎立

新《条例》赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，责令其限期改正或者撤销决定，并通告全体业主的权利。

秦兵对此显得有些担忧。他表示，“此次新《条例》中有两项修改内容都是赋予了街道办事处、乡镇人民政府指导和监督管理的权力。这样一来，加上建委小区办，出现了多头管理的现状。今后，如果出现三部门意见不统一的情况怎么处理？有关部门应尽早制定更加细致的实施办法，让新《条例》能实施得更加顺畅。