二手房买卖纠纷之“一女二嫁” - 王平律师

二手房买卖纠纷之“一女二嫁”
“一女二嫁”起风波
房产证都办到了自己的名下，可房子却一直被他人占用，林小姐为此伤透了脑筋，而让她更想不到的是，为了 买这套房子，她还被别人先告上了法庭。
●案情回放
2005年12月，林小姐与贾某签订了《房产买卖现售合同》，以60万元的价格从贾某处购得一处房产，双方约定 先办理房产的过户手续，3个月后交房。2006年1月，房产过户到林小姐名下。
到了合同约定的交房时间，贾某却不能交房，并透露房产现住户李女士一直不肯搬离。原来，林小姐所购房产 原为福利房，2003年5月，贾某曾与李女士私下签订了一份《转让协议》，将该房产以47万元价格售予李女士 ，李女士交纳15万元后即可使用该房产，待“绿本变红本”手续完成后，双方办理产权过户时，一次性付清余 款。
2003年6月贾某收到15万元后将房屋交给李女士使用。2005年4月，该房产完成“绿本变红本”的手续，贾某取 得房产证。之后，贾某要李女士先付钱再办房产证，李女士要先办房产证再付钱，双方一直达不成一致意见， 协议一直不能履行下去。为此，双方闹到了法院，法院经审理认为该协议有效，双方应依约履行，但双方在协 议中约定了同时履行的义务，因而未能继续履行双方都有责任。该判决于2005年10月生效。
林小姐了解情况后认为，虽然李女士与贾某之间有这样一份协议，但自己现在已经是房产的合法产权人，按情 按理李女士都应该搬出该房产，至于她与贾某的纠纷要另外解决。为此，林小姐多次与李女士沟通，明确告知 自己的业主身份，并要求李女士搬离，李女士一直拒绝。
正当林小姐考虑采用法律途径维护自己的权益时，她却接到了法院的传票，原来，李女士以林小姐与贾某恶意 串通为由，起诉要求确认林小姐与贾某的房产买卖合同无效。
法院经一审、二审审理，均认为李女士所说恶意串通不能成立，驳回了李女士的诉讼请求。
虽然打赢了官司，可一切又似乎回到了起点，李女士还是占着房产，拒不搬出，林小姐万般无奈之下提起了对 李女士的侵权诉讼，而李女士也再次起诉，要求贾某与林小姐共同赔偿买房不成的经济损失。
看来，这“一女二嫁”的风波短时间内还不能平息。
●律师点评
本案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法 是以物权公示为准，如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断，其 他合同不能履行则只能在分清责任的基础上以违约处理。
本案中，贾某将其本人的房产先后卖给了李女士与林小姐，李女士购房在先，且已实际使用房产，但因未依法 办理物权变更，实际并未取得房产的所有权，仅对贾某享有因合同而起的债权。而林小姐虽然购房在后，但已 按国家法律规定办理了产权过户手续，依法取得了房产的所有权。根据不动产物权的公示、公信原则以及物权 优于债权的原则，该所有权应受法律保护。
当然，我国法律中也有“恶意串通”的合同无效的明确规定，但是否“恶意串通”，必须要举证证明，本案中 ，李女士因无法就“恶意串通”举证，其关于后一个合同无效的主张未获法院支持。