买房选期房还是现房？ 各有优劣

　　购房选择期房还是现房?专家带你一览期房现房的优劣点，让你明明白白选择。

　　这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。

　　1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。由于房子没盖好，也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子，有比较多的选择机会。

　　2.价格上优惠比较大，一般在10%左右，有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售，这样方便更多的人接受，当然，也能有效地回笼资金。

　　3.付款比较灵活，一般可分为3次。第1次是在开工时，一般只付定金和首付款;第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右;第3次是在房屋完工后，交齐费用。当然，这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了。

　　4.工程质量能看得见，可以实地监督，提出意见。一般来说，从交完定金的那一刻，买房者就有权利去查看工程进度了，可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。

　　当然，期房也有缺点，而且那还不是一点点呢：

　　1.交房日期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说，都是个损失。

　　2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女。

　　3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者。

　　看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办?再看看现房吧。

　　踏实放心的现房

　　现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

　　相对期房，现房具有较强的安全性和直观性。优点如下：

　　1.所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。

　　2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。

　　3.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。

　　相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说，免得你过后骂我。

　　首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期(在还是期房的时候，或者刚开盘的时候)挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小;再者，在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。

　　不能忽视的二手房

　　当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目。算一算，还真是让人肉疼啊。所以，当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上。

　　二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。

　　从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差，而且二手房的价格较期房更趋于多元化，房源选择面也更大。另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强，和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少，但安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点，二手房房产证通常较期房齐全。

　　当然了，一提到二手房，有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错，这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗?让我们来算一笔账吧。

　　某二线城市期房：

　　交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元。

　　在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时，买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等。

　　其中，契税3%相当于总房价665696元乘以，得出结果为元;维修基金2%为总房价665696乘以，即得出结果为元;水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元;土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。

　　如此算来，你在交房时总需房屋附属合计：元(电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等。)

　　某二手现房：

　　该项目已于07年交房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型，二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元。交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税()，还有印花税()和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)，交易费6元/平方米，登记费80元/本，水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500元。

　　如此算来，该房源总过户税费为：元

　　最后我们可以总结一下：

　　期房的交房总附属费用为元(最低交纳)，而现房二手房的总过户税费为元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了元，通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底。

　　当然，各个城市楼市的情况有所出入，还请具体情况具体分析。

　　准现房才是好的

　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

　　相对于期房，准现房自有其优点：

　　1.入住可以屈指可待

　　准现房与期房相比，最大的优势就是，它看得见摸得着，下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。

　　2.配套设施一目了然

　　准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施，走在准现房的小区里，一目了然。

　　3.收房安全可见

　　准现房对于购房者来说，不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了。

　　相对于期房，准现房最大的不足就是价格了。那比起来，可是高出一大截去。如果不综合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的。

　　所以啊，购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家?设计单位是哪家?施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。

　　总之，对于购房的细节，下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子，基本上通用。

　　1.看的时间要会安排，白天晚上都要看。白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境;晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。

　　2.里面外面都要看。里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调是否均匀，不能有裂痕;外面要看外墙是否有剥落、破损现象。

　　3.要运用各种小工具。小锤、打火机之类的都能派上大用场。

　　4.户型是否做到功能区域划分明确，动静是否分区，面积够不够，防雨、隔热、保温效果怎样。

　　5.要做到几看几不看：不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外。同时，插座、配电箱等等也是必须要看的。

　　关于这个要看的内容，在后面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下，让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿。