业主物业：谁是“上帝”

业主权利被截留

物业管理过程中发生的截留业主权利现象，主要表现形式有两种：一是不建立业主管理平台。按照法律规定，房地产行政主管部门应指导业主成立业主大会，选举产生业主委员会。但有些相关部门却不按法定程序指导业主建立业主大会和业主委员会；有的小区则在未依法进行选举的情况下，挂上一块“业主委员会”的牌子了事。这样一来，业主在物业管理活动中只能任人摆布。 二是权利行使受阻。依照有关规定，业主大会有权选聘、解聘物业管理企业。业主委员会是业主大会的执行机构，负责监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。这表明，业主约束物业管理企业的途径是通过业主大会和业主委员会行使权利。显然，没有业主大会和业主委员会，业主就难以对物业管理企业进行监督 。

位置颠倒危害多

由于业主管理权利得不到兑现，业主的小区主人地位便名不副实，本是“仆人”的物业管理企业则成了小区的实际主人，由此出现了诸多不良问题。

一是恣意侵害住户合法权益。不受业主约束的物业管理企业经常通过停水停电等迫使业主与其签订不平等的霸王合同。物业管理企业擅自提高收费标准问题也比较常见。

二是管理服务霸气十足。对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护小区环境卫生和秩序，本是物业管理企业份内的事情。可一些物业管理公司不仅不能保质保量提供服务，员工的服务态度也十分蛮横霸道。对业主反映的问题轻则我行我素，重则谩骂殴打。

让权利回归

要把颠倒了的关系理顺过来，首先必须切实兑现业主权利。政府及其房地产行政主管部门应指导督促有关方面依法成立业主大会，并通过民主投票，建立业主委员会，保障业主通过业主大会和业主委员会，充分行使在物业管理活动中的权利。从而理顺业主和物业管理者之间的关系，约束物业管理企业的行为。其次，引导业主维权。提高业主参与小区物业民主管理的意识，一旦发现自己在物业管理中的权利被剥夺，及时向有关部门投诉。业主也应学会通过公开、公平、公正的市场竞争机制，选择物业。

来源：人民法院报 张润波