出租人出售房产时应直接通知承租人

[案情]

　　费某、刘某、汪某系被告复兴供销社的职工，均承租了被告复兴供销社位于龙王街道的房屋（含门面，下同）。2004年7月，被告复兴供销社决定出售三原告承租的房屋，并于2004年7月26日在龙王街道张贴向社会拍卖房屋的启事，定于7月31日上午10点在复兴供销社会议室召开拍卖竞标会。2004年7月31日，田某、李某、卢某以20万元中标，并且与复兴供销社签订了房屋购买合同。11月9日，复兴供销社通知费某、刘某、汪某搬出其承租的房屋，此三人不肯搬出，认为被告复兴供销社的行为侵犯了他们的优先购买权，起诉法院要求确认被告复兴供销社与被告田某、李某、卢某签订的房屋买卖合同为无效合同。

[分歧]

　　通知义务如何履行？对此，有两种意见：一种意见认为，通知义务是一种不严格义务，房屋出租人只要向包括承租人在内的社会大众告知即可，而不管房屋承租人是否知晓。其理由是：（1）房屋出租人对自己房屋的处分是一种完全权利；（2）优先购买权作为房屋承租人的一种物权取得权，理应积极行使，若其已通过某种渠道知晓房屋出租人将出卖房屋一事，而不积极向出租人作出购买的意思表示，由此可推定他放弃了对所承租的房屋所享有的优先购买权。另一种意见认为，房屋出租人的通知义务应通过某种方式对房屋承租人本人履行，以确保房屋承租人知晓。其理由是：（1）优先购买权是法律赋予房屋承租人的一种物权取得权，出租人应当尊重房屋承租人所享有的这项权利；（2）房屋承租人直接占有、使用着房屋，出租人对房屋的处分直接关系着承租人的生产和生活，出租人也应当尊重承租人对房屋占有、使用的方便；（3）出租人较承租人而言具有信息的优势，当出租人要处分其出租的房屋时，应当尊重承租人对其所承租的房屋的信息知情权。

[评析]

笔者赞同第二种意见。

　　该案涉及房屋承租人的优先购买权问题，双方争议的焦点是复兴供销社是否尽到了通知义务。

　　所谓优先购买权是指承租人在一定条件下对其所承租的房屋所享有的较之一般购买人有优先购买的权利。它是一种具有物权性质的权利。房屋承租人要实现这种取得权，出租人是否通知以及如何通知就十分重要。

　　民通意见第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，我国法律规定了出租人出卖房屋时对房屋承租人的通知义务。

　　众所周知，20世纪末期以前，我国法律规定承租人优先购买权主要是为了防止因房产关系过大变动而影响广大人民群众的工作和生活，从而确实保障事关承租人生存利益的居住权。虽在20世纪末期以后，市场的繁荣、经济的富裕为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋也不会对其基本生活需求有太大的影响。但由于房屋租赁合同订立后，承租人基于对租赁房屋的占有、使用，已经在社会上形成生产、生活中诸多方面的联系，因此从方便房屋承租人生产、生活的角度,应该确立优先购买权制度。另一方面，确立房屋承租人的优先购买权，出租人就无需为了寻找买受人而花费金钱和精力，承租人也无需再另寻房屋，从而为节约交易成本提供了可能。基于这些因素的考虑，1999年出台的合同法承袭了民通意见的相关规定，确立并完善了房屋承租人的优先购买权制度，其主要目的就是限制出租人随意选择房屋的买受人，从而保障承租人正常的生产和生活。

　　因此，法律虽没明确规定出租人如何履行通知义务，但根据优先购买权的立法目的和意义，出租人的通知义务应直接对承租人履行。首先，通知的对象是特定的，即房屋的承租人，而不是社会公众；其次，通知应在合理时间内履行，以便承租人考虑是否购买及选择其他租赁房屋；第三，通知应以适当形式作出，以确保承租人知晓；第四，通知的内容应当完整，包括出卖的方式、价格及其他相关条件。（作者：何政泉