房屋应由谁承租

山东省济南市天桥区人民法院·田强洛维娜陈士莲



　　案情：



　　原告白某与被告赵某系姑表姐弟关系，双方诉争的山东省济南市天桥区三孔桥街某小区院内的房屋系济南某公司企管房，产权归该公司所有。1955年经南某纺织厂同意，原被告双方长辈一家八口由原住济南市天桥区仁丰前街搬至济南市天桥区三孔桥街居住。后被告的姑姑（包括原告的母亲）陆续出嫁搬出居住。被告的父亲去世后，该房屋由被告赵某承租居住。但赵某租住房屋的租赁费和水电费等却从济南某公司职工原告白某的工资中扣除。白某遂诉至法院，要求对该房屋的承租权。



　　原告白某诉称，她是济南某公司的职工，单位公房只能由本单位职工居住。而被告不具备主体资格。自1955年至1995年该公房的房租水电费由产权单位从其母工资中扣交，1995年至今则从自己工资中扣缴，该承租权从其母亲那里继承而来，因此她才是房屋的合法承租人。



　　被告赵某辩称，自己从出生至今一直居住于该房屋，并通过原告代交房屋水电费，而产权人济南某公司并未表示异议，自己才是该公房的正当承租人。



　　审判：



　　1978年被告在此处出生并长期居住，在该房居住系自然延续的结果。济南某公司作为该房的产权人，应当知道被告赵某不是该公司的职工，但在其居住期间从未要求其腾房或搬出，应视为其对被告居住使用权的一种认可。被告的居住状况，原告也是知道的，而且几十年来双方相安无事，应视为原告对原审被告居住使用权的一种默认。济南某公司关于“住户有职工的，房租水电费从职工工资中扣交”的有关规定，是产权单位对其房管所采取的一项措施。原告即是该公司的职工，又是被告的亲戚，济南某公司于1995年3月从其工资中扣除该房的房租水电费是履行该公司的上述规定。因此被告自出生即对该房享有使用权，原告要求被告腾房的诉讼请求证据不足，本院不予支持。



　　评析：



　　本案争议的焦点在于双方谁是该公房的正当承租人。



　　1955年经济南某公司同意，原审原告的母亲、原审被告的父亲及双方当事人的爷爷奶奶居住于该争议房屋，并缴纳房租水电费，由此，当时的大家庭与济南某公司形成房屋租赁关系。后原告的母亲出嫁搬出此房屋，被告的爷爷、奶奶、父亲也先后去世。实际上，被告的房屋承租权不是来源于对其爷爷、奶奶、父亲承租权的继承，而是来源于共同居住人的承租权。依据继承法，房屋的承租权不能作为遗产继承。被告取得该公房租赁权源自其共同居住人身份。合同法第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。被告的父亲1995年去世后，被告作为共同居住人继续承租该房屋，所有人并未表示异议，双方构成了事实上的房屋租赁关系，为不定期的租赁合同。



　　因此，被告应是该公房的合法承租人。原告仅作为产权单位的内部职工继承该承租权并代交房租水电费要求被告腾房无法律依据。