房产交易案例教训

反悔不买定金不能退还

　　某日，刘先生经某房产中介居间，与卖方蒋先生签定了房屋买卖居间合同，购买位于西渡鸿宝一村的一套二手房。当日,刘先生将7000元作为购房定金交予中介。第二天，刘先生突然反悔，下午通知中介，称自己无意购买此房，要求中介退还7000元定金。房产中介称该款项为定金，已交给房屋产权人，不买房也不能退了。刘先生认为自己的权益受到侵害，遂向奉贤区消保委投诉。

　　消保委接诉后，对刘先生提供的房屋买卖居间合同进行了审查。合同第三条明确写明：“在签订本合同时，乙方支付定金人民

币7000元给甲方，若在支付定金后由于甲方原因，不能出售此房或违约的，则双倍定金返还给乙方。”第四条明确写明：“乙方交付定金后30天内应与甲方正式签订上海市房地产买卖合同。如果乙方逾期不订或违约的，则无权索还定金。”该合同上记载的条款并无明显违法事项，在双方签字确认下应属合法有效。合同中既然已明确了7000元的“定金”性质，那么，根据合同第四条的规定，刘先生明确不买房子的意思表示已是一种可预期的违约，而违约的结果就是没收定金。

　　毁信不卖定金双倍返还

　　某日，谢某经房屋买卖中介公司居间介绍，与徐女士签订了《房地产买卖居间协议》，购买其在共和新路的一处房屋。根据协议约定，谢某将2万元意向金汇入中介公司账户，后又汇入8万元。

　　签约时，徐女士的丈夫外出旅游未能确认同意，中介公司要求徐女士代为签名。她的丈夫回沪后，不同意转让房屋，并拒绝签订《上海市房地产买卖合同》。同年5月，因合同无法继续履行，中介公司将10万元退还给谢某。谢某则认为，中介公司和卖方的行为已造成违约，理应双倍返还定金，要求再付自己违约金10万元。中介公司则认为，定金是买卖双方约定的，与中介公司无关。徐女士则表示，谢某支付的定金是2万元，而非10万元，现2万元定金已退还，只同意再支付给买方2万元定金的三天活期存款利息作为赔偿。

　　法院经审理后认为，协议中关于2万元意向金，经徐女士确认已转为定金，现由于卖方的原因导致协议不能履行，该不利后果应由徐女士承担。关于8万元的性质认定，根据协议第三条约定，谢某应在签订协议后3日内补足定金至10万元，由徐女士签收后交由中介公司暂为保管。现该钱款她并未签收，8万元转为定金的条件并未成就。因此，谢某要求两被告承担8万元的违约责任依据不足。因此，判定徐女士应当承担2万元的违约责任。

　　■编后：定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。”这就是通常说的“定金罚则”。定金作为合同担保的一种形式，为双方按约履行合同提供了担保。此外，定金还有证明合同成立的作用。

　　相对于定金而言，订金和意向金并不是个规范的概念。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，买卖双方在合同中一定要对定金性质进行明确约定，否则很可能自食苦果。

来源：房地产时报