如何处理这起“一物二卖”纠纷

[案情]

　　原告杨某向法院提起诉讼称，2003年1月4日，与刘朝柱的代理人杨世松签订了一份《房地产契约》，刘朝柱将座落在小溪塔明珠四巷的一套房屋出售给杨某，并取得了房屋所有权证。而邹某未经杨某同意，进入杨某购买的房屋居住，并拒不搬出。遂起诉到法院要求被告邹某返还房屋，并赔偿租房居住的租金损失。

　　被告邹某辩称，原告杨世新的产权证属伪造资料取得，是不合法的。邹某是合法购得此房，没有侵权，原告也不存在损失，应驳回原告的诉讼请求。

　　法院审理查明：

　　移民刘朝柱在东湖居委会明珠四巷以“划拨”的方式取得了一块宅基地，面积为100平方米。此后，其将该地基以30000元出售给杨世松建房。杨世松建房一是用于自住，二是将多余的房屋出售给他人。2001年4月，杨世松筹建该房，因刘朝柱与邹某相识，即介绍邹某预购杨世松的一套房屋，面积为107.88平方米。杨世松当天收邹某购房押金2000元，此后邹某分五次向杨世松交纳购房款28000元，尚欠24000元。2001年6月，邹某将该房进行装修，花费30000元，后入住该房。杨世松此后多次向邹某索要下欠的房款，邹某提出将房产证办好之后付清余款，2003年1月2日，双方为此发生纠纷，纠纷中，杨世松之妻被邹某打伤。同年1月4日，杨世松以刘朝柱的名义与其弟杨某达成房产交易申请，将邹某现所居住的房出售给杨某，合同成交价为35000元。杨某以其兄杨世松欠其运输费抵付部分后，下欠房款，给杨世松出具了一份欠据。该区房屋产权管理办公室对审批机关应予审查的9项内容未审查，即认为“手续齐全，同意交易”，并于2003年1月22日发给杨某房屋产权证。杨世松在所有的售房手续中均以刘朝柱的名字签字而完成交易。

　　[分析]

　　原告杨某以被告邹某侵占其所有的房屋为由向法院提起诉讼，被告邹某提出抗辩，自己才是讼争房屋的合法所有权人，没有侵害原告杨某的权益。从表面上看，本案一个侵害财产所有权的侵权之诉，实质上，争议的核心是究竟谁是讼争房屋的所有权人，因而本案性质应确定为财产权属纠纷，才能准确概括当事人争议的焦点。

　　要正确处理本案，必须弄清以下几个方面的问题：1、本案争议房屋的初始所有权人；2、邹某与杨世松之间法律关系的性质和效力；3、杨某与刘朝柱之间法律关系的性质和效力；4、邹某占有争议房屋的行为是否具有违法性；5、争议房屋所有权的变动情况。

　　1、本案争议房屋的初始所有权人

　　刘朝柱将自己的宅基地有偿转让杨世松，双方是一个宅基地使用权转让合同关系。我国土地管理法规定，土地使用权权属变更，必须到主管部门办理变理登记，也就是说，在我国土地使用权实行的登记制度。只有经国家土地管理部门登记的人，才是法律承认的、能够对抗第三人的土地使用权人。由于刘朝柱与杨世松没有办理土地使用权变更登记，因而，虽然双方已实际完成土地使用权转让的行为，但刘朝柱仍然是法律意义上的该宗土地的使用权人。正因为如此，杨世松在办理建房手续过程中均只能以刘朝柱的名义进行，虽然所建房屋的全部投资均是杨世松，但法律意义上的所有人是刘朝柱。只不过对所建房屋，杨世松与刘朝柱没有争议，这里面还有一个规避行政法规强制性规定的行为，但不是本民事纠纷需要解决的。

　　2、邹某与杨世松之间法律关系的性质和效力

　　杨世松与被告邹某之间虽然没有书面的房屋买卖合同，但从法院审理查明的事实可以认定，双方存在房屋买卖合同法律关系。被告邹某依据与杨世松事实的房屋买卖行为，占有该房屋，并进行了装修、居住等行为；原告杨某要求被告邹某返还该争议的房屋，理由是认为自己才是该房屋的所有权人，并提供了房屋买卖合同和房屋产权证书，这样发生了纠纷诉至法院。本案属于典型的“一物二卖”引起的纠纷。原、被告都主张对所争议的房屋享有所有权，都是通过买卖取得。当事人订立买卖合同的目的之一是完成标的物所有权的转移，表现的法律关系是债权变动（买卖合同）在先，物权变动（所有权取得）在后；债权变动是因，物权变动是果。因此，本案涉及两个最基本民事权利-请求权和支配权的变动情况。

　　对杨世松与被告邹某的房屋买卖合同，大家没有分歧，认为该合同是双方当事人的真实意思表示，以事实行为证明合同成立并生效。根据《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成产时生效。法律、法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定”。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记手续才生效，是指双方当事人签订的合同，必须在规定的部门办理审批或登记手续才生效；二是合同一经签订，即具有法律效力。房屋买卖合同，属于第二种情形，它调整的是当事人之间的财产流转关系，买卖后关于产权变更登记不是合同生效的要求。也就是说买卖双方只能凭合法有效、意思表示一致的房屋买卖行为，才能办理权属变更登记，否则，即使办理了也是不合法的。所以，杨世松与被告邹某的合同是生效的，在双方当事人之间产生法律上的约束力。这里面蕴含了关于请求权的变动的民法基本理认论。

　　请求权因为只在合同当事人之间产生法律上的约束力，对当事人之外的第三人没有效力，请求权变动生效不以第三人知晓为必要条件，只要当事人之间达成协议即可，不需要向社会公示。当事人意思表示一致时，就会在当事人之间产生请求权性质的约束力。请求权变动有三个基本特征：（1）合同的成立，不必一定要有标物的产生；（2）合同的成立，不以出卖人有处分权为必要条件；（3）买卖合同的成立，不以不动产登记和动产交付为必要条件。对不动产买卖合同来说，双方当事人履行登记手续，是物权变动的要求，在法学上称为“处分行为”，是合同约定负担行为之外的一个法律行为 ，并不是合同本身生效的要件。

　　从请求权变动的角度看，原告杨某与刘朝柱的房屋买卖合同，在排除《合同法》第五十二条规定的关于无效合同几种情形的情况之下，也是成立的，生效的。

　　本案中设立在争议的房屋上的两个合同为什么都是效的，都是受合同法保护的，体现的民法基本理论是债的相容性、平等性。作为请求权最为典型的权利形态-合同债权没有排斥第三人的效力。同一标的物上可以设立两个或两个以上不相容的合同债权，出卖人在同一房屋上订立数个买卖合同，任何一个买受人都不能以订立时间的先后为由，否定其他买受人的合同效力，也不能在办理过户登记之前取得优先于其他买受人的权利，体现的是民法理论关于债权平等的原则。

　　支配权最为典型的形态是物权。一物数卖，其结果只能有一个人或一方取得物的所有权。所有权被一个特定的人取得时，肯定不能被其他取得，这就是所有权转移的对世性、排他性。那么物权变动必须具备什么条件呢？

　　物权变动时，在买卖合同中，出卖人向买受人交付标的物、并通过交付转移所有权时，必须具备：（1）转移所有权时，标的物必须产生且必须特定化；（2）出卖人对标的物必须有足够的处分权；（3）所有权转移的行为，必须由不动产登记、动产交付及其他可以产生“公示”效果的现象为表征 .为保护交易的安全，必须将所有权转移的事实向社会予以公示。这是物权变动生效必须具备的三个要件。

　　基于上述分析，回过头来，我们看看本案争议房屋物权变动的情况。从请求权变动的角度看，邹某与杨世松的买卖合同是成立的，生效的。但从支配权的不动产物权角度来分析，邹某与杨世松由于没有进行不动产物权变更登记，所以邹某并没有取得房屋的所有权，依据合同他对房屋只取得了债权法上的效力。作为生效合同的当事人，邹某可以要求合同相对人杨世松履行合同，交付合同约定的房屋并办理登记。

　　3、杨某与刘朝柱之间法律关系的性质和效力

　　杨某与刘朝柱履行了不动产登记手续，并取得了房管部门颁发的房屋所有权证，他的物权变动按说是符合公示的法定要件，是不是可以认定，本案争议的房屋所有权就是杨某的呢？

　　笔者认为在本案中还不能作出这个结论。理由是作为支配权（物权）变动时，虽然具备了第一个要件和第三个要件，即该房屋确实存在，且进行了公示即不动产登记，但必须具备的第二个要件“出卖人对标的物必须有足够的处分权”已经不可能具备。原告杨某与刘朝柱的买卖合同履行中，交付该房屋的处分权是刘朝柱合同约定的义务。而此时不论是形式上的所有权人刘朝柱还是实际所有权人杨世松都不能将交付房屋。为什么这么呢？刘朝柱只是形式上的房屋所有权人，而且他与被告邹某并没有任何关系，所以他不可能要求被告邹某将房屋退出来。杨世松虽与被告邹某有合同上的关系，即使被告邹某同意将房屋退出来，但在杨世松没有返还其购房款，并对其损失予以合理赔偿的情况下，被告邹某可以不返还房屋。这是合同法赋予其的权利-同时履行抗辩权。所以，在出卖人对标的物不具备足够的处分权的前提下，出卖人与买受人办理过户登记，是不合法的。其法律依据就是城市房地产交易管理办法规定的“权属有争议的” 禁止交易，不予办理过户登记。作为与刘朝柱生效的买卖合同的当事人，原告杨某完全可以要求刘朝柱交付合同约定的房屋。刘朝柱与杨某达成交易协议、签订买卖合同经房管部门审批登记、办理产权过户，刘朝柱一直没有将房屋交付给杨某，双方的合同并没有履行完。事实上，刘朝柱或者杨世松在办理过户登记时有能力交付吗？显然没有。

　　由于刘朝柱与杨某在履行支配权变动过程中隐瞒了“出卖人对标的物必须有足够的处分权”这一事实，所以，虽然杨某持有房屋所有权证，但不具备支配权变动所必要的条件，产权证有明显的暇疵，在本案中，不能足以据此认定杨某就是房屋的合法所有权人。

　　以上是从请求权（合同债权）和支配权（物权）变动的角度分析，本案 原告、被告在双方的合同中发生法律效力的是债权；物权变动中，原告变动不合法，当然不能产生所有权转移的法律后果，被告没有办理不动产登记，也不能产生房屋所有权转移的结果。所以，本案原告杨某以被告邹某占有该房屋的行为是对其所有权的侵害为由，提起诉讼，当然不能成立，应予以驳回。

　　通过本案，还引出了一个问题，法院在民事诉讼中如何认定行政机关颁发的产权证。当事人在民事诉讼中以产权证为证据证明其是房屋的所有权人，在对方当事人提出异议的情况下，法院经审理查明对方提出异议成立的情况下，如何处理。

　　一种观点是通过行政诉讼撤销产权证，再进行民事确权。

　　第二种观点是直接确权。笔者认为，民事诉讼中，作为证据的使用的产权证，法院必须从其本身的真实性、来源的合法性等方面审查，当发现产权证的真实性、来源合法性等方面有暇疵的情况下，不能作出持有产权证的人就是房屋所有人的认定。产权登记是一种依当事人申请进行的登记，并不是行政许可，其基础是民事权利，房屋产权证不能等同所有权，正确确定房屋所有权还应对产权变更登记的程序及所赖以产生的民事行为的效力进行分析。所以说，第一种观点，笔者不赞同。

　　本案审理过程中，双方当事人还有二个争议的焦点。一是原告杨某与杨世松是否存在恶意串通行为，也就说原告杨某与刘朝柱（实际上是杨世松）买卖合同是否有效；二是被告邹某占有该房屋是否具有违法性，这是是否构成侵权行为的必要条件之一。

　　通过法院查明的事实，笔者认为原告杨某与事实上的出卖人杨世松的买卖行为无效，违背了诚实信用原则。本案中杨世松与邹某于2001年4月已达成口头协议，邹某分五次交付部分房款28000元，同年6月双方完成交付，邹某装修后入住。其后，邹某以杨世松不履行登记过户义务，拒付余下房款，双方发生纠纷。杨世松在与某发生矛盾后，因其弟杨某想购买房屋，兄弟两利用没有过户的缺陷，不但签订合同，以低价出售，而且进行过户登记。从表面上看，兄弟两的房屋买卖更合法，手续更完善，但他们违背了诚实信用原则。可以认定恶意串通，有三点事实：1、杨某与杨世松系兄弟，明知讼争房屋已出售，且买受人已入住，并与杨世松发生矛盾的情况下与之签订合同。2、杨某与杨世松签订合同后，并未支付购房款，杨世新只是用运输费抵交房款，余款出具了一张欠条。3、双方合同成交价是35000元，杨世松在此买卖中获利小于第一次买卖。杨某与杨世松的恶意串通行为损害了原买受人邹某可以根据有效的债权获得所有权的期待权。

　　当事人订立买卖合同是物权变动的原因，买受人取得所有权是物权变动的结果。从合同订立到履行形成一个因果关系。合同的成立与效力直接影响结果。由于杨某与杨世松的买卖合同存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，所以，双方依据该无效合同产生的结果-取得所有权的行为当然也无效。由于原告杨某提供的产权证在实体与办理程序上有暇疵，因而不能证明其是讼争房屋的所有权人，其要求讼争房屋占有人被告邹某返还房屋、赔偿损失的诉讼请求不成立，应予驳回。

　　4、邹某占有争议房屋的行为是否具有违法性

　　到目前为止，邹某对该房屋没有所有权，这是事实。邹某占有该房屋是否违法呢？答案是并不违法。其占有该房屋，依据的是与实际所有人签订的买卖合同，前面已阐述，该合同是有效的。邹某虽没有取得物权，但取得了依此合同享有的债权上的保护。在该合同没有被双方合意变更或解除的情况下，邹某占有该房屋与杨世松占有交付的房款形成对等的债权，都有是受法律保护的。如双方完成过户登记，那更说不上，邹某占有是违法的了。

　　综合全案，不论从何角度，原告杨某诉被告邹某侵害其房屋所有权，都有是不成立的，应当依法予以驳回。但是纠纷并没有就此结束，法院应当就审理查明的情况，向国土资源管理部门提出司法建议，责令刘朝柱与杨世完成土地使用权变更登记，在法律形式上确定房屋的初始所有权人，为以后在该案上可能发生的诉讼理顺关系。