住房制度改革办公室房屋确权案例分析

（本站房地产案例分析均由专业律师根据现行房地产法律、司法解释、法理通说进行严格审核，尽力做到观点精准，但对正确性不作任何承诺，所有内容资料仅供参考。如浏览者发现本站内容有严重错误，可能误导大众，恳请通过邮件方式告知我们，我们将及时纠正，谢谢！）

住房制度改革办公室房屋确权案例分析

原告：商丘市公用事业局（原商丘市城乡建设局）。 法定代表人：李孝贞，局长。

被告：商丘市房地产管理局。 法定代表人：翟大福，局长。

被告：商丘市住房制度改革办公室。 法定代表人：翟大福，主任。 第三人：陈爱莲，女，４４岁，系商丘市第八中学教师，住商丘市纱厂一街飞翔胡同３号。

１９７９年初原商丘市城乡建设局用物资组盈利款１１９４３．３０元在商丘市纱厂一街飞翔胡同盖平房六间、厨房二间，分成一、三两个家属院，其中３号院平房四间、厨房一间分给原副局长孙天立居住。１９８０年原告因管理不便，将一、三两个院委托给下属单位房管处代管。１９８１年１０月，房管处升格为房管局，一、三两个院继续由其管理。１９９０年孙天立夫妇相继病故，其子孙宏军、儿媳陈爱莲搬进三号院居住，房租交到房管局直至城镇住房改革。１９９４年５月７日，原告向房管局报告，要求收回一、三两个院，房管局未予答复。同年７月１２日，房管局和房改办以三号院为直管公房为由，在城镇住房制度改革中，出售给了陈爱莲，并为陈办理了（私房）字第０１６３７１号房屋所有权证。同年８月，原告以“程建”为申请人，要求房管局、房改办将三号院出售给“程建”。房管局、房改办又给“程建”办理了三号院私房字第０１８７１４号房屋所有权证。１９９５年３月，原告催陈爱莲搬家时，得知被告把三号院已出售给了陈爱莲，即多次到被告处要求解决，在协商无效的情况下，原告于１９９５年９月８日向商丘市人民法院提起诉讼。并向法院提供了建房手续、物资组用盈利款建房的原始帐单和有关证人证言。原告诉称：被告明知三号院的所有权不属国有，却按国有公房出售给陈爱莲，并为其颁发房屋所有权证，其行为违法，要求法院确认私房字第０１８７１４号房屋所有权证合法有效，撤销私房字第０１６３７１号房屋所有权证。被告辩称：三号院系政府拨款所建，房管局自１９８０年管理至今，应属直管公房，出售给陈爱莲是正确的，要求法院维持陈爱莲的０１６３７１号房屋所有权证；原告采取欺骗的手段，以“程建”名义办理的房屋所有权证是无效的，要求法院撤销“程建”的０１８７１４号房屋所有权证。被告在诉讼期间未能提出政府拨款建三号院的证据和属直管公房的法律依据。第三人除同意被告的意见外，还认为房管处升格为房管局是和原告分家，三号院是分家时分给房管局的，如同兄弟俩分父辈的财产，既已分家多年，就不能再要，即便形成纠纷，也是民事纠纷，法院不应作为行政案件受理。

【审判】

商丘市人民法院审理认为：商丘市纱厂一街飞翔胡同三号院系原告在１９７９年自筹资金所建，分配给孙天立居住，交给下属二级机构房管处管理。原告在房管处升格为房管局后虽未将该房的管理权收回，也未将所有权移交，三号院的产权仍归原告所有。被告确认三号院是政府拨款所建，属国有直管公房的证据不足，将三号院出售给第三人陈爱莲并为其颁发房屋所有权证的行为侵犯了原告的合法权益，故被告要求维持陈爱莲的房屋所有权证的诉讼请求不予支持。原告为收回三号院，以虚构的人名“程建”向被告提出房改申请书的做法不妥。被告对“程建”的申请不认真审查，并为其办理房屋所有权证的行为违法，应予撤销。原告要求确认 “程建”的房屋所有权证合法有效的诉讼请求不应支持。该院于１９９５年１１月２７日依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第１目之规定作出如下判决：

（一）撤销被告商丘市房地产管理局、商丘市住房制度改革办公室下发的（私房）字第０１６３７１号房屋所有权证。

（二）撤销被告商丘市房地产管理局，商丘市住房制度改革办公室下发的（私房）字第０１８７１４号房屋所有权证。

一审宣判后，商丘市公用事业局不服，向商丘地区中级人民法院提出上诉称：商丘市纱厂一街飞翔胡同三号院的房屋系原城建局自筹资金所建，房屋所有权归公用事业局，因此“程建”所办的房屋所有权证是合法有效的，一审判决撤销是错误的，请求二审法院依法改判。并认为一审判决撤销（私房）字第０１６３７１号房屋所有权证正确，请求二审法院判决予以维持。被上诉人商丘市房地产管理局，商丘市房改办答辩称：纱厂一街飞翔胡同三号院的房屋作为直管公房出售是由房管局自行评估及资格审查，根据国家房改政策出售给住户，并办理了（私房）字第０１６３７１号房屋所有权证，是合法有效的，一审判决撤销错误，请求二审依法改判，并认为给“程建”办理的房屋所有权证人名是虚构的，属弄虚作假，一审判决撤销正确，请求二审判决维持。

河南省商丘地区中级人民法院审理后认为：原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，但以“政府拨款、直管公房的主要证据不足”和“程建”为虚构人名的做法不妥判决撤销（私房）字第０１６３７１号与（私房）字第０１８７１４号两个房屋所有权证并无不当，上诉人所提上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，该院于１９９６年２月２０日作出判决： 驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案在审理过程中，主要涉及以下问题：

一、商丘市房管局和房改办是否具备行政诉讼被告的主体资格。我国行政诉讼法第二十五条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告。本案中，被告房地产管理局是商丘市政府管理房地产的行政机关，对三号院的确权、颁发房屋所有权证都是其实施的具体行政行为；房地产管理局对三号院确权的行为、对原告和第三人的权利、义务都有直接的关系。所以，商丘市房管局、房改办具备行政诉讼中被告的主体资格，符合行政案件的条件。本案既不是民事案件，也不是界乎于行、民之间的边沿案件，一、二审法院认定该案为行政案件类型中的财产确权案件是正确的。

二、原告的起诉是否超过法定期限。本案中被告将三号院出售给第三人陈爱莲，并为其颁发房屋所有权证的时间是１９９４年７月，因被告未将这一行为告诉原告，而陈爱莲在房改前后始终住在三号院，可以认定原告并不知三号院的财产权被转移的情况。１９９５年３月原告催陈爱莲搬家时才得知被告为陈颁发了三号院住房所有权证，即多次找被告要求解决。从这一事实中可以认定原告实际知道诉权的时间是１９９５年３月，原告知道财产权被侵犯后，在多次要求被告解决无望的情况下，于１９９５年９月８日向法院起诉。按照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》第三十五条“行政机关作出具体行政行为时，未告知当事人的诉权时或者起诉期限，致使当事人逾期向人民法院起诉的，其起诉期限从当事人实际知道诉权或者起诉期限时计算，但逾期的期间最长不得超过一年”的规定，原告没有丧失诉权，起诉时没有超过法定期限，法院立案后进入实体审理是合法的。

三、本案应如何处理。《商丘地区城镇住房制度改革实施方案》第四条规定了商丘地区城镇住房制度改革的主要内容，关于出售房屋的范围仅包括公有住房。这里的公有住房是指属国家所有的房屋。本案中，被告将属原告集体所有的三号院以直管公房出售给第三人，并为其办理私人房屋所有权证的行为，侵犯了原告的合法财产权，属违法行政行为。之后，被告对原告以“程建”虚名申请不认真审查、又将三号院再次出售给“程建”，为其颁发了房屋所有权证，被告的这一行为同样是违法行政行为。一审法院以事实不清、证据不足判决撤销被告给陈爱莲和“程建”颁发的房屋所有权证的意见是正确的，二审法院维持一审判决意见也是正确的。