农民进城后能反悔所卖的农村住房吗？

【案情】

原告高先生本为南谯区大王镇郝郢村的农民，1985年得到本镇林楼村的宅基地，并于1986年建成2层楼房4间和2间平房的住房。1991年高先生转为非农户口，为方便小孩上学，于1997年在滁城买商品房居住。同年9月3日，高先生与叶先生签订了“房屋买卖契约”。高先生将林楼村的农村住房作价53800元卖给叶先生 ，并约定过户手续及建房证由高先生帮助办理，后未办理，同时叶先生便欠高先生6300元房款未付。叶先生购买此房后，举家离开原籍来安县农村，并放弃了承包地、卖掉了住房，在南谯区大王镇靠贩菜维持全家生计。2008年3月，高先生反悔，起诉到法院，要求确认双方所签的房屋买卖协议无效，叶先生退还所购六间房屋，高先生返还叶先生的购房款4.75万元。

【评析】

该案在处理中有两种意见。

一种意见认为：由于高先生与叶先生签订的房屋买卖协议违反《物权法》第9条的规定，加之叶先生又未付清房款，所以应认定房屋买卖协议无效，双方各自返还。

另一种意见认为：高先生与叶先生的房屋买卖契约是双方自愿的真实行为，符合法律规定，高先生未按照协议约定办理房产过户手续，叶先生也未付部分房款，但叶先生的欠款行为不能导致房屋买卖契约无效。

笔者认为：高先生与叶先生的房屋买卖契约是双方真实的意思表示，是双方自愿的行为；双方的行为没有违反法律强制性规定，故双方所签订的的房屋买卖契约应该有效，应驳回高先生的诉讼请求。

其理由如下：（一）、高先生作为郝郢村民却取得林楼村的村民房屋宅基地，当初取得就是违反了相关法律规定。1997年9月，原告高先生与被告叶先生自愿签定房屋买卖契约，至今已10年有余，双方签约时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，标的物合法，协议内容不损害国家和社会公共利益，所以该协议真实合法有效，依法应予保护；对双方当事人均具有法律约束力，任何一方未取得对方同意不得擅自解除。本案诉争房屋，来源清楚，归属明确，叶先生从高先生处善意购得房屋自住，其欠12%房款与高先生未按照约定帮助办理建房等手续，符合本地交易惯例，被告的欠款行为不足导致合同无效。

（二）、《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。但法律、行政法规对农村房屋买卖并无禁止，仅限制不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村建房；原、被告交易时被告叶先生系农村户籍，故此房屋买卖协议并未违反禁止性规定。

（三）、因为本案的房屋买卖发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，不适用该法的规定；现原告以签订房屋买卖协议严重违反法律规定，其出售该房屋属法律禁止性行为，未办理过户手续，也违背《物权法》第9条规定为由诉至法院，要求确认双方的房屋转让协议无效等理由不能成立。

（四）、针对本案，由于原、被告争议房屋坐落于农村，该房至今没有土地使用证和房屋所有权证，考虑到大王镇街道的农村房屋目前现状大多没有房屋所有权证，且现叶先生举家生活在大王镇数年，唯有此一处住房；原告也有房屋居住，各自生活稳定。如果转让后不予保护，势必扰乱正常的交易秩序，也有悖诚实信用原则。最后，法院依据公平原则，综合考量双方利益和本案具体情况，认为原告的诉讼理由不能成立，依法不予支持，遂判决驳回原告诉讼请求。判决生效后，双方均未上诉。

作者： 蔡学勤