合同约定贷不足需补足，贷不到还需全补齐吗？

合同约定贷不足需补足，贷不到还需全补齐吗？
文深圳房地产律师颜宇丹
在“国十条”和“深十三条”的房贷政策均提到“暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”那么这两类在新政出台前签了合同向银行提交了贷款申请的购房者，现在就一分钱都贷不到了。他们之前在中介和卖方签订的合同中付款方式中选择了按揭付款方式，而且约定以银行实际贷款额为准，房屋合同价减去定金再减去首期不足的需要补足。现在很多人疑惑的是贷不足的需补足，那么根本贷不到的情况呢？
包括在我们同行中，关于这个问题，也存在着两种意见：第一种意见是付款方式中有一次性付款和按揭付款两种，而签订合同时双方划掉了一次性付款那一项，选择了按揭付款方式，而按揭付款中关于贷款的约定是贷不足的补足，并没有说贷不到的情况下也要全补足。如果贷不到要全补齐那就成了一次性付款的方式，但一次性付款方式又划掉了，所以不存在贷不到的付款方式，如果贷不到款，合同就可以解除。另一种意见是贷不足也包括贷不到的情况，无论是贷不足还是贷不到都约定了补足义务，如果不能补足而退房就属于违约。笔者颜宇丹律师倾向第二种意见。
【真实案例】
２００７年９月２１日，张某与黄某就购卖黄某的一套房屋签订了一份《房地产买卖协议》，约定：张某以人民币１３５万元价格购买该房屋，张某于签订协议时支付３万元定金，并于１４日内补交定金余款１７万元，首期款３５万元根据实际贷款金额多退少补。２００７年９月２７日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.１倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。”张某在与黄某签订房地产买卖协议前已经用按揭贷款方式购买了三套住房，应付月供的总额已经超出月收入的５０％，银行不再对其发放贷款。张某认为由于我国房贷政策在协议签订后发生重大变化，导致协议约定的以贷款方式支付大部分房款来购买房产的合同目的不能实现，张某遂将黄某起诉到法院要求解除合同并返还定金。
【一审】
支付购房款是买方的主要合同义务，在买方已经通过按揭方式购买过商品房的前提下，其应当预见贷款办理可能存在的风险，且房贷政策的调整并不直接消灭合同目的，故张某的该项请求没有法律依据，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回张某的诉讼请求。
【二审】
一审宣判后，张某不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。理由为：在张某与黄某签订《房地产买卖协议》之前，张某已经通过按揭贷款购买了三套商品房，且偿还贷款的月供已经超过了自身收入的５０％。在签订协议的６日后出台了新房贷政策，据此政策，张某根本无法获得银行的按揭贷款，无法获得房贷的原因完全不能归责于张某。二审法院认为，张某曾多次通过按揭方式购买过商品房，其应当预见贷款办理存在的风险，银行贷款政策调整并不直接导致合同目的无法实现，一审法院依据以上事实驳回上诉人的诉讼请求正确，应予以维持。遂依法判决：驳回上诉，维持原判。