非所有权人赠与房屋无效

1996年，张某患精神分裂症，侯某与张某离婚，法院判决其子归

1996年，张某患精神分裂症，侯某与张某离婚，法院判决其子归张某抚养，其共同房产西房归侯某所有，北房归张某所有，后张某经某医院诊断其目前精神状况正常。1996年9月巧日，张某将北房和西房赠与其胞弟，并办理了公证，赠与合同中明确赠与原因是因自己身患疾病与其年幼之子无力看管自家房产，但在公证笔录中，张某的胞弟表示虽办理赠与公证，实际上是为其代为看管，避免出现房产纠纷。1996年11月，张某去世。不久，张某之子起诉至法院，要求确认张某与其胞弟之间签订的赠与合同无效。在法院审理中，依法准予侯某作为第三人参加诉讼。

　 原告张某之子诉称，被告采用欺骗的手段将其父所有的北房和由侯某所有的西房经过公证赠与了被告，使其父在违背真实意思的情况下签订了赠与合同，严重侵犯了原告的合法权益，因此要求确认其父与被告签订的赠与合同无效。

　 第三人侯某诉称，其与张某离婚时共同房产西房判归其所有，张某无权处分属于我的财产，要求确认张某与被告签订的赠与合同无效。

　 被告张某之弟辩称，张某与被告签订的赠与合同，系当事人的真实意思表示，并没有违背公平原则，因此赠与合同真实有效。且合同经过公证，因此不同意原告的诉讼请求。
法院认为，法院明确判决夫妻共同财产中的西房归侯某所有，北房归张某所有。故该西房的所有权仍为侯某所有。张某在未取得该部分房屋所有权、事后又未征得侯某同意情况下所做的将西房赠与他人的行为显属无权处分。因此张某将侯某所有的房产赠与本案被告的民事行为无效。张某将房产赠与给被告严重侵犯了无生活来源又缺乏劳动能力的未成年人张某之子受抚养的权利，亦对其健康成长造成了不利影响。综上所述，张某将侯某所有的西房和自己所有的北房赠与他人的行为属无效民事行为，故依法判决赠与合同无效。

评析

　　一、 张某处置侯某所有权的部分是否有效

　　所谓无权处分，是指处分人对所处分的财产没有处分权而擅自加以处分的行为。我国《合同法》第五十一条对因无权处分而订立的合同作出规范：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从本案可以看出，张某与侯某离婚后，经法院判决张某分得西房，侯某分得北房，那么张某对侯某的房产是没有处分权的，且后来侯某又以该房向法院提起诉讼，可以看出张某将侯某的房产赠与后并没有得到侯某的追认，对此可以认定张某处置侯某所有权部分的房产无效。
　
　二、张某赠与自己分得的部分是否有效

　合同生效的一般要件是：(1)当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力；(2）合同当事人意思表示真实；(3)合同不违反法律或者损害他人、社会公共利益。从法理上讲，是否违反法律或损害他人、社会公共利益是合同生效要件中最为重要的一个。合同欠缺合法性，没有补救的余地，只能归于完全无效。上述三个要件是一切合同所应具备的一般生效要件，缺一不可，就赠与合同而言，在合同生效一般要件的框架下，有效的赠与必须满足五个方面的要件：(1)赠与人必须要有完全民事行为能力。(2）赠与人的赠与必须是其真实意思表示。(3)赠与人对赠与所处分的财产必须有处分权。(4）赠与的内容必须合法。(5)赠与的形式必须合法。

　 从案情可以看出，张某经医院证明其精神状况正常，具有行为能力，那么赠与应该是属于其真实的意思表示，而对自己所有的西房是具有处分权的，赠与方式上也采取了公证，但是在公证的笔录中可以看出张某并不是要通过赠与的方式实现所有权的转移，其本意是因为无力看管房产而将房产交由其胞弟代管。且从程序上来看，最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第一百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，应以赠与物交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”张某并没有将该房过户给其胞弟，其胞弟也一直没有补办过户手续。而就其内容看来，张某之子当时并未成年，其权益应当受到法律特殊的保护，张某的赠与行为如成立侵犯了其子的合法权益，也不符合合同成立一般要件以及赠与合同生效的规定。

　　综上所述，本案中张某对自己和侯某所有的房产处置都应归于无效。因此，在张某去世后，侯某所有的房产仍应归侯某所有，而自己所有的房产，因不符合赠与合同生效的要件，其胞弟不能享有该房的所有权，其子则可以按照第一顺序继承人的身份继承张某所有的财产。

　　提示：将不属于自己的财产赠与他人的行为无效。赠与房屋应当办理过户手续。

　 从案情可以看出，张某经医院证明其精神状况正常，具有行为能力，那么赠与应该是属于其真实的意思表示，而对自己所有的西房是具有处分权的，赠与方式上也采取了公证，但是在公证的笔录中可以看出张某并不是要通过赠与的方式实现所有权的转移，其本意是因为无力看管房产而将房产交由其胞弟代管。且从程序上来看，最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第一百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，应以赠与物交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”张某并没有将该房过户给其胞弟，其胞弟也一直没有补办过户手续。而就其内容看来，张某之子当时并未成年，其权益应当受到法律特殊的保护，张某的赠与行为如成立侵犯了其子的合法权益，也不符合合同成立一般要件以及赠与合同生效的规定。

　　综上所述，本案中张某对自己和侯某所有的房产处置都应归于无效。因此，在张某去世后，侯某所有的房产仍应归侯某所有，而自己所有的房产，因不符合赠与合同生效的要件，其胞弟不能享有该房的所有权，其子则可以按照第一顺序继承人的身份继承张某所有的财产。

　　提示：将不属于自己的财产赠与他人的行为无效。赠与房屋应当办理过户手续。