上海“炒房区长”案牵出案中案

　　□《财经》杂志

　　继上海浦东新区原副区长康慧军被双规后，有关部门正在调查当地一家民营性质的房地产项目公司——上海金磐房地产开发有限公司(下称金磐地产)。这家公司的董事长朱凤鸣已在康慧军事发前后携家眷前往加拿大“看病”。

　　记者获悉，10月，康慧军专案组几度造访金磐房地产公司，并取走了公司的账册报表。据透露，有关方面希望朱凤鸣能够回来，主动“把该交代的问题交代清楚”。金磐地产有关人士则表示，由于身体原因，朱凤鸣暂时无法回国。

　　2002年，康慧军担任上市公司陆家嘴股份的董事长期间，金磐地产曾从陆家嘴股份低价获得逾6万平方米股份的“黄金地块”，这也是上海浦东陆家嘴中心区最近数年来单笔批租的最大面积土地之一，金磐地产目前已在该地块上开发、销售了明星楼盘“盛大金磐”，销售收入数十亿元。

　　有关部门通过调查还发现，康慧军一度在没有付款的情况下获得“盛大金磐”一套房产，该房产事后由金磐地产转卖他人，目前尚未明确康本人是否从中获利。

　　拿地之时公司尚未成立

　　“盛大金磐”项目位于陆家嘴金融区中心地带的银城南路、东泰路地段，与金茂大厦等地标建筑相去不远，著名天价楼盘“汤臣一品”紧邻其侧。2004年～2005年，“盛大金磐”成为风向标式的领跑楼盘，售价一度高达4万元～6万元/平方米，其房产单位面积在300平方米以上，单套房产的价格动辄上千万元人民币。

　　据悉，2001年5月18日，金磐地产从上市公司陆家嘴股份手中获得陆家嘴N1、N2地块。

　　陆家嘴股份的资料显示，N1占地面积为3.723万平方米、建筑面积约15万平方米、N2占地面积为2.4751万平方米、规划建筑面积约5万平方米。目前已建成的“盛大金磐”一期即由N1地块开发而成，N2地块尽管早已拆迁完成，但一直未有开发。

　　2001年，上市公司陆家嘴股份从控股方陆家嘴集团手中获得了包括上述N1、N2地块在内的4块土地，作价2.1764亿元。陆家嘴2002年年报中，公司只是笼统地宣布，包括N1、N2地块在内的7块土地，一共产生了近17亿元的批租收入。

　　知情人士透露，金磐地产是以450美元/平方米左右的楼板价获得该上述地块。按照这个价格计算，这两块土地的批租价格约7亿元。

　　根据上海市政府1998年的土地分类标准，陆家嘴N1、N2地块为三类区域，2001年时的这一级别的土地基准地价按楼板价应不低于550美元/平方米。浦东房地产业人士却认为，以该地块的位置，即便是在2001年，卖价超过1000美元/平方米也不为过。

　　目前，未有任何官方资料可以显示这块土地批租的时间和价格：对于这次土地批租，陆家嘴股份并未进行公告;浦东新区有关年鉴的当年批租土地列表里也无记载。从工商登记资料来看，拿地之时金磐地产尚未成立(2001年8月成立)。

　　售房数十亿报表无利润

　　2001年至今，低地价的成本以及高房价的丰厚利润，均未在金磐地产的财务报表中得以体现。

　　工商资料显示，在2005年之前的金磐地产财务报表中，本当体现土地价值的“无形资产”科目一片空白。截至2005年底，公司总资产达27.2亿元。其负债项下包括25亿元预收账款，资产项下则包括10.4亿元的其他应收款。从财务角度分析，这两笔款项应体现为账面的房款收入。由于“盛大金磐”项目于2006年初交楼，此前的报表并未反映公司利润情况，而公司2006年的年报至今没有出来。

　　“外界都以为我们这个项目赚了很多钱，其实到目前这个项目利润甚微，公司成立至今股东一次都没分红。”一位公司股东方的人士表示，朱凤鸣出国之后，他们已经开始追查这个项目的资金问题，以保护股东利益。

　　而金磐地产有关人士表示，没有分红是因为还有尾盘未售出，还没完税，所以无法分配利润，但这一理由在业界人士看来难以理解。

　　2002年～2004年，上海房地产进入全面上涨的阶段。主要在2004年进行销售的“盛大金磐”成为引领上海楼市上涨的风向标式楼盘。按照上海市房地产交易中心“网上房地产”系统提供的销售均价3.4万元/平方米计算，“盛大金磐”项目已经完成的销售额远超30亿元。但是金磐地产人士强调：“项目实际的销售价格没有网上房地产上公布的这么高，很多房子单价仅仅2万多元/平方米。”

　　此宗离奇土地交易背后的故事何时真相大白，或将取决于康慧军案的调查进程。

　　“炒房区长”康慧军

　　现年50岁的康慧军，江西知青出身，1975年高中毕业后在江西万年县大源乡红米村插队，因表现突出，其间成为江西省劳动模范，团县委常委。1979年返回上海，就读上海师范学院，获大专学历。2004年被任命为浦东新区副区长，同时担任“金桥出口加工区”党工委书记。此前，他曾长期担任有“浦东地主”之称的陆家嘴(集团)党委书记、总经理，上市公司陆家嘴股份的董事、董事长，主掌浦东CBD陆家嘴地区的土地交易达6年之久。而其担任副区长后，分管的金桥地区因区位优越，土地资源丰厚，亦被誉为“浦东新地主”。

　　2007年10月4日因严重违纪被上海市纪委宣布“双规”。