出租人将租赁的厂房换锁封门　承租人能否请求解除租赁合同？

[案情简介]

　　2005年5月12日，杨某与宫某签订房屋租赁合同一份，约定由杨某租赁宫某坐落于某市某乡镇的二层房屋一栋从事木材加工业务，租赁期为三年，自2005年5月28日始至2008年5月27日止，第一年租金为18000元，第二年为20000元，第三年为22000元。合同签订后，杨某分两次交付给宫某2005年租金18000元。2005年9月20日，宫某以杨某欲将租赁房屋内的部分机器设备般走为由，对杨某租赁的厂房院大门及房门进行了换锁并焊接封门。杨某在多次与宫某协商未果的情况下，以宫某的封门行为导致其无法对租赁物使用收益，宫某已构成根本违约为由，将宫某诉到法院，请求解除上述房屋租赁合同，并要求宫某返还房屋租金12477元并支付违约金3600元。宫某辩称：杨某搬运设备及产品系单方毁约行为，其采取上述措施属自力救济行为，并未构成违约，故拒绝杨某的诉讼请求。杨某为证明其诉讼主张，提供了现场保全公证书、照片及视听资料等证据证明，并称其搬走的部分设备属于加工成品配备，后因其改为加工半成品而致机器闲置才搬离的，并非是其毁约行为。

　　[意见分歧]

　　本案在审理中，存在两种不同意见。第一种意见认为：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨某与宫某签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行。双方如对合同履行产生争议，应通过法律途径解决，宫某采取换锁、焊接等手段阻止杨某对租赁房屋正常使用，已构成违约，但不构成根本违约。杨某可以要求宫某承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但杨某以此为由要求与宫某解除房屋租赁合同，缺乏法律依据，不予支持。因合同中双方无违约金之约定，杨某要求宫某支付违约金，理由不足，不予支持。因此，法院应判决驳回杨某的诉讼请求；第二种意见认为：虽然杨某与宫某签订的房屋租赁合同中未约定违约责任，杨某亦未提供有相关损失的任何证据，杨某要求宫某承担违约金3000元，于法无据。但宫某采取的换锁并焊接封门的行为，已构成了违约，且在客观上导致杨某不能实现租赁合同的目的，应构成根本违约，杨某要求解除租赁合同、退还房屋并返还租金的请求，法院应予支持。

　　[案件评析]

　　对于本案的处理，笔者同意第二种意见。理由如下： 杨某与宫某于2005年5月12日签订的房屋租赁合同，系双方一致真实的意思表示，且已实际履行，属合法有效。该合同生效后，双方均应严格信守和履行合同义务。杨某已分两次支付给宫某第一年的房屋租金18000元，宫某理应负有保证杨某在该期限内对租赁房屋享有的占有、使用和收益权实现的义务。宫某主张杨某搬迁部分设备系单方毁约行为，证据不足，理由不当，不应采信。杨某提供公证书、证人证言及视听资料等证据，证实了宫某于2005年9月20日对租赁厂房采取了换锁、封门措施，杨某自此再未能对该租赁厂房进行使用收益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，宫某的上述行为已构成违约，且在客观上已导致杨某不能实现租赁合同的目的，应认定宫某构成根本违约。杨某在多次与宫某协商未果的情况下，起诉要求解除租赁合同、退还房屋并返还租金，符合上述法律规定，应予支持。

　　因杨某自2005年5月28日至9月20日间正常使用着租赁厂房，该期间的租赁费杨某理应支付给宫某，故杨某要求从交付给宫某一年的租金18000元中兑除已使用部分的租赁费后返还剩余租金12400元，理由正当，于法有据，法院应予以支持。因合同中未约定违约责任，杨某亦未提供有相关损失的任何证据，故杨某要求宫某承担违约金3000元，于法无据，法院不予支持。

　　综上，杨某要求解除租赁合同、退还房屋并返还租金的请求，法院应予支持。法院应判决解除杨某与宫某签订的房屋租赁合同；宫某返还杨某房屋租金12400元，杨某同时将坐落于某市一乡镇的二层房屋交还给宫某；驳回杨某要求宫某支付违约金3000元的诉讼请求。