从本案谈房屋买卖的优先购买权

　　周兵于2005年7月将自己的一栋两层半的楼房租给徐海东使用，每月租金1000元。同年9月，因做生意急需要钱，周兵向亲戚胡兆华借款5万元。2007年12月，因生意两年连续亏损无钱周转，且无法还胡兆华的借款，周兵遂决定将租给徐海东的楼房卖给胡兆华。由于胡兆华借给自己5万元未要利息，平时也经常帮助自己，因此周兵决定将房屋以较优惠的价格13万元卖给胡兆华，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之后，周兵找到徐海东，要求徐海东腾出所租房屋。徐海东不同意，认为自己有优先购买权，并表示愿意以同样的价格购买该房屋。双方为此发生争执。周兵诉至法院，要求徐海东腾出房屋。

　　意见分歧：本案的焦点是如何确定房屋买卖中的优先购买权。对此，有两种不同意见：

　　第一种意见认为，周兵和胡兆华到房管部门办理了房屋过户手续后，胡兆华即取得房屋所有权。胡兆华作为房屋的合法所有人，有权要求徐海东腾出房屋。

　　第二种意见认为，周兵在将房屋转让给胡兆华时，应当首先征求徐海东的意见，看其是否愿意购买。由于周兵未通知徐海东，其转让房屋的行为已侵害徐海东的优先购买权。因此，周兵和胡兆华之间的房屋买卖关系是无效的。另外，按照“买卖不破租赁”的规则，房屋所有权转移不应当影响租赁关系。即使胡兆华取得房屋所有权，也无权要求徐海东搬出房屋。

　　评析：

　　我国《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权的行使需具备行使特定条件，即出租人转让其承租房屋时，承租人才能实际行使。本案中，周兵在房屋租赁期间准备转让房屋，承租人徐海东可以行使优先购买权。另外，根据以上法律规定，周兵在转让房屋时，应提前3个月通知徐海东。如果超过3个月，徐海东未提出购买，则其优先购买权终止。因此，周兵在卖房3个月前未通知徐海东，侵犯了徐海东的优先购买权，徐海东可据此请求法院确认周兵与胡兆华之间的买卖合同无效。一旦确认买卖合同无效，尽管双方已经办理房屋产权登记手续，则因为登记的基础和前提条件不复存在，因此应当撤销登记。

　　周兵将房屋转让给胡兆华，侵犯了徐海东的优先购买权，但是，徐海东要想行使优先购买权，还必须与其他买受人处于“同等条件下”。同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人以一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。在本案中，周兵之所以以13万元价格卖给了胡兆华，主要是考虑了两个因素：一是胡兆华在日常生活中经常帮助自己，二是在其做生意急需要钱的时候，胡兆华借给自己钱而未要求利息。正是因为考虑到这两个因素，周兵才以较优惠的价格将房屋卖给了胡兆华。徐海东虽也提出以13万元价格购买该房屋，但其并非与胡兆华处于同等条件之下。原因在于徐海东并非如胡兆华一样帮助过周兵，周兵怎能以13万元价格将房屋转让给徐海东呢？胡兆华借钱5万元给周兵所未要的利息是可以用金钱计算的，而在平时对周兵的帮助则无法用金钱计算。在本案中不能用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用市价计算法来确定同等条件。也就是房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为周兵已付出的价格，如果徐海东愿意出市价即可视为同等条件，此时，周兵应将房屋卖给徐海东。而如果徐海东不同意以市价购买该房屋，则不能行使优先购买权。在此情况下，应当维持周兵与胡兆华之间的买卖合同效力。

　　作者单位：江西省鄱阳县人民法院