登记簿的推定效力仅及于权利而不及于要件事实

裁判要旨：

不动产登记簿是权利人享有该不动产物权的一种权利推定，而不是事实推定，是可以推翻的推定而不是终局的推定。在有相反证据能够推翻登记簿推定力的情形下，应该通过更正登记进行不动产权属证书记载的不动产权利人，在没有争议或者相反证据的情况下，推定其是真正的不动产权利人；但是如果对谁是不动产权利人产生了争议，存在了相反的证据，就要对此进行实体审查，确认真实的法律关系的当事人。

一、案情

原告：郑

被告：吴

2002年11月15日，郑(甲方)与吴(乙方)签订了一份《协议书》，内容为：甲、乙双方经协商确认以下内容：一、公寓底商1A、1B系甲方的住房，但由于甲方尚未取得北京市户口，故使用乙方名义购房，而实际购房付款均为甲方付款，现该房由甲方管理使用。二、鉴于上述情况，乙方对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；乙方不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向甲方提出任何权利主张。三、甲方对上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权)，同时，由于上述房产尚在乙方名下，乙方应为甲方出具全权授权书，由甲方自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与乙方无关。甲方在自用或出租、经营使用该房产中发生的法律问题由甲方承担。2002年11月15日，吴向郑出具《授权委托书》，授权郑委托负责出租、使用和管理该房。

另查明，2000年9月5日，吴(乙方，买方)与北京中海信房地产开发公司(甲方，卖方)签订了《内销商品房预售契约》(以下简称预售契约)。主要内容为：乙方自愿购买甲方开发的公寓1A、1B房屋，建筑面积为642．03平方米，预售房价为每建筑平方米12000元，总价款为7704360元。付款方式为：2000年8月31日交付定金2万元，2000年9月5日交付首期房款1524360元，乙方向银行申请贷款616万元。

为证明诉争房屋的付款情况，郑提交了支付全部购房款发票的原件 (发票号为 0126816)、某支行的储蓄存款存折原件(户名为吴，存折号为京XI05749238，开户行为北京永安里支行，开户日期是2002年10月15日)和吴的身份证原件，用于证明郑支付购房款和支付月供的情况，同时郑明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴称是其支付房款和月供，但是经法庭询问，吴对其付款的地点、付款的数额、付款的时间均不能明确陈述。此外，吴对于郑所持有的上述户名为吴的中国农业银行的储蓄存款存折的开户日期的陈述也是错误的。

再查，2007年3月28日，北京市区房屋管理局向吴颁发了上述房屋的产权证。

现双方因产权问题发生争议，郑诉至一审法院，请求判决确认诉争的房屋为其所有；吴不同意郑的诉求，认为双方的协议应为无效，不能对抗其已经取得产权的事实。

二、审判

北京市第一中级人民法院经审理认为，郑与吴于2002年11月15日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。在签订该《协议书》之前，吴已经与开发商签订了上述房屋的《预售契约》，对于购房的相关事实是清楚的。在2002年 11月15日签订的《协议书》中，双方明确约定，郑使用吴的名义购买的上述房屋，实际购房付款均为郑付款，吴对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑提出任何权利主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。吴称该协议无效，缺乏依据，法院对其主张不予支持。

本案诉争的房屋，虽然吴拥有产权证，但是其并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及购房合同履行情况，可以明确郑系以吴的名义购买的该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，郑持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和吴身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。吴称是其支付了房款和月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，法院认为是郑实际支付了购房款及月供，这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。

房屋产权证书是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。房屋产权证书是物权的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定完全吻合。

本案中，经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为吴，并且吴也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定郑是以吴的名义购买的上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人，是该房屋的实际所有权人。综上，郑要求依法确认诉争的1A、1B为郑所有的诉讼请求依据充分，应依法予以支持。法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第(一)款之规定，作出如下判决：依法确认公寓底商1A、1B为郑所有。

宣判后，吴不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。理由是双方签订的协议书是无效的，不能对抗房屋登记簿的效力，请求撤销原判，改判诉争房屋归其所有。

三、评析

本案的案情并不复杂，争议焦点是第三人对房屋登记簿中权利人提出异议时，应如何认定登记簿的效力及如何判定诉争房屋的归属。引申的问题包括：不动产登记的性质、法律效力、登记簿的权利推定力、登记簿在诉讼中证明责任的分配等。

(一)不动产登记的含义、效力

所谓不动产登记，是指经权利人申请，国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。1、不动产登记是依权利人和利害关系人的申请而启动的行为。提出登记申请，是不动产登记的起始环节和必经步骤，没有申请，就不会产生登记法律关系。2、不动产登记具有公示不动产物权变动的作用，因此，登记必须具有权威性，否则，登记就无法具有公信力。所以登记是国家专职部门的活动，各国均明确规定由专门的登记机关办理不动产登记。3、登记内容为不动产物权及其变动事项。我国法律明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故登记内容应为不动产物权及其变动事项。4、登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记簿是登记机构依法制作的用于登录、记载不动产物权状况的档案簿册，是不动产物权归属和内容的根据。大陆法系民法物权理论通常将登记作为不动产物权变动的公示方式以及物权变动的要件(生效要件或对抗要件)。即为保护交易安全，使物权变动的事实为当事人以外的第三人知晓，必借助于国家登记机构通过一定行为将权利记载于法定的登记簿，向社会展示，并颁发权利证书作为权利行使的合法凭证。基于物权公示，使被登记的权利产生社会公信力，形成推定该权利存在的客观效果。善意第三人基于此种信赖而与登记权利人进行的合法交易不因登记错误而丧失效力，不动产真正权利人也不能因实际权利与登记权利不符而对善意第三人主张其物权。由此可见，不动产物权登记的主要作用在于产生权利公示公信的效应，以维护交易安全。

(二)关于不动产登记的性质

主要有三种学说：(1)公法行为说。认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。(2)证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”(3)私法行为说。认为登记本质上应为私法行为。

笔者认为，判断不动产登记行为的性质，首先要厘清登记行为本身及登记行为效果二者的关系。根据《物权法》的规定，不动产登记行为是国家登记机构依相对人申请就民事主体设立、变更、移转、处分、消灭不动产物权的事实进行审查、记载的行为。登记是物权变动的要件指的是行为效果即法律赋予的意义。登记行为既不是纯粹的私法意义上的意思表示行为，也不是一个纯粹的公法意义上的“意思表示行为”(行政行为)，而是由两个不同性质的“意思表示”相互作用结合而成。一个是横向的民事主体间申请登记确认物权的意思表示，是私的意思表示，其产生的法律后果由民法调整；另一个是民事申请主体与国家机关之间纵向的作出的准予或不予登记的“意思表示”，是公权的体现，其产生的法律后果由行政法调整。司法实践中应对纠纷中影响登记效力的登记行为本身内含的两个“意思表示”进行区分，从而根据引起纠纷“意思表示”的性质选择合适的救济途径。通常，因民事主体的意思表示瑕疵(如提供虚假证明材料、隐瞒真实情况等情形)导致登记不成立、无效、被撤销的后果应当由民事主体承担，通过民事诉讼程序救济；而因国家机关的意思表示瑕疵 (行政不作为、程序违法、工作人员过错等情形)导致登记不成立、无效、被撤销的后果则应由国家机关承担，通过行政诉讼程序救济。结合本案，在郑借吴名义与开发商订立诉争房屋的买卖合同并以吴名义申请办理移转分户登记时，登记机构严格按照房屋登记的相关规定进行权属登记，对吴进行登记发证。所以，在吴与登记机构的纵向意思表示之间，不存在登记机构的意思表示瑕疵，不宜通过行政诉讼去解决本案纠纷。我们应注重行政诉讼的实质性解决纠纷的功能。在意思表示瑕疵是平行的民事意思表示即本案隐瞒郑是实际购房人的情形下，郑与吴所争执的是诉争房屋的归属、是民事争议，而欲通过行政诉讼撤销诉争房屋的登记，是无法从根本上对诉争房屋进行确权的。所以，本案郑直接提起民事确权诉讼并通过生效的民事确权裁判，根据《物权法》第二十八条的规定进行更正登记，可以直接实现对诉争房屋的变更登记。

(三)对《物权法》第十六条的理解

1、《物权法》第十六条系不动产登记簿椎定力的规定，该种推定是权利的推定而非事实的推定，是可以推翻的推定。

所谓“推定”是指，在某些法律规范中，立法者以一定的事实(推定基础)直接推导出另外一个特定的法律要件(法律效果)。这种被推定的法律要件可以是一个事实(即所谓事实推定)，也可以是一种权利状态(即所谓法律推定)。所谓不动产登记簿的推定力是指不动产物权经过登记(即记载于不动产登记簿)之后，即推定不动产登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归属和内容是一致。但是，这种推定效力是属于法律推定中的权利推定而非事实推定。登记簿是权利的推定，含义有二。第一，登记簿的推定力的标的是某种权利的存在或某种权利的不存在而不是登记原因行为(例如买卖、赠与等债权行为)的真实与否。受推定利益的当事人就其主张之权利或法律关系必须以权利主张之，而就该权利或法律关系发生或消灭之要件事实则无需举证。结合本案，吴是登记簿上的权利人，则吴根据登记簿的权利推定力无需就其是诉争房屋的权利人的要件事实(如买卖、继承关系等)进行举证。对法院而言，为判断该权利或法律关系之存否时，非但不必认定该权利或法律关系发生或消灭之要件事实，且为判断该权利或法律关系存否所必要之法条适用之活动，亦被免除。法院仅需适用推定之规定，基于该推定规定要件事实直接推定权利或法律关系的存否。即法院可直接依据登记簿的推定力直接认定吴是诉争房屋的权利人而无须审查要件事实(如买卖关系)。第二，权利推定得以权利推定之前提事实之反证，排除权利推定规定之适用。⑩程啸教授进一步指出，《物权法》第十六条不动产登记簿的推定力是可以被击破的，其对登记簿上关于物权归属、内容的记载的正确性推定是可以被推翻的，不能将该规定认为是对实体权利的终局确定，否则将极大的损害真实权利人的利益。虽然权利支配人对物的支配没有通过登记表现出来，但只要有证据表明权利人有合法的依据可以决定物的最终归属，法律就应保护权利人。纠纷的缘由是权利归属，解决的途径是权利的证明，正是证明将权利的归属这种抽象的论点转化为具体案件中的证明，最终用可见的客观形势证实了无言无色的权利归属。

2、《物权法》第十六条的规定在程序法上是证明责任的分配。

在立法上，《物权法》第十六条借鉴了《德国民法典》第891条的规定。《德国民法典》第891条只是一个纯粹的程序性规定，即证明责任规范或举证负担规范(Beweislastregel)，而与实体权利无关。第一，从程序法上讲，登记推定力规范属于证明责任规范。推定力制度的设置，并不导致登记名义人终局地享有真实的权利，只是减轻登记名义人的证明负担，即其无需积极证明自己权利的真实性，而是将证明责任转移给提出相反主张的人，由其举证反驳登记的推定力，即举证责任倒置。第二，从切入点讲，权利推定之效果得以反对规定要件事实之证明排除之。即要反驳、推翻登记簿的权利推定力，反驳方在诉讼中所举证据的切人点是登记簿得以成立的要件事实为伪，该要件事实在本案中是买卖关系。所以，郑的切入点和法院审理的重点就是对本案真实买卖关系和付款关系的审理。第三，从证明力上讲，反驳方所举排除要件事实的证据的证明力要大于登记簿所推定权利的证明力，得出被推定存在的权利为伪的结论。即必须提供登记簿系错误登记的完全证据，使得法官依据自由心证能够判断出推定权利的不真实，而推定权利的对立面却是真实的。

(四)对本案的剖析

首先，笔者从登记簿的权利推定效力和证明责任分配的角度进行分析。对于诉争的房屋，吴系登记簿上的产权登记人，拥有该房屋的产权证，所以，根据《物权法》第十六条的规定，法律上推定吴是诉争房屋的权利人。但是，该推定仅止于吴系诉争房屋的权利人，并不能进一步推定出导致吴拥有诉争房屋的要件事实的真实性，即本案买卖合同和付款关系的真实性。推定的客体是权利的存在与否而不涉及到基础要件事实或原因，推定是权利的推定而不是事实的推定。所以，本案中存在着郑通过举证推翻吴与开发商签订买卖合同和付款的基础要件事实为伪，从而推翻登记簿推定吴为权利人的可能性。这既是推翻登记簿权利推定力的切人点，也是本案双方围绕举证进行博弈的核心。结合本案，《物权法》第十六条作为证明责任分配规则，在权利人吴和异议人郑之间的的分配效果是：1、郑对登记簿为吴持有异议，仅异议是无法撼动登记簿的推定力的，他必须提出能够从中推导出登记簿是错误的主张并加以证明。2、鉴于登记簿的推定是权利的推定而不是事实的推定，郑的突破口只能是吴取得权利的要件事实是不真实的。

其次，郑所举证据反证要件事实为伪的证明力要大于登记簿为真的权利推定力。

究竟郑要证明到何种程度才能证实要件事实为伪，应当根据具体案情使证伪的证明力大于登记簿的推定力并达到法官的自，由心证为准。综合本案证据分析，法院认定郑所举证据反证要件事实为伪的证明力大于登记簿为真的权利推定力，即吴不是诉争房屋的真实的权利人。理由如下：

从双方订立的《协议书》分析，虽然是吴与开发商签订的《北京市内销商品房预售契约》，并将房屋登记在吴名下，但是上述行为从形式上看是吴的行为，实质上郑的行为，只不过是郑借用了吴的名义。该节事实有双方于2002年11月15日签订的《协议书》为证。双方在该《协议书》中明确约定，郑使用吴的名义购买的上述房屋，实际购房付款均为郑付款，吴对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑提出任何权利主张。上述双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示，是对吴与开发商订立诉争买卖合同后，在吴、郑之间，吴系郑的代理人，郑系诉争房屋真实幕后权利人的确认。吴称该协议无效，缺乏依据，法院不予支持。

从付款方面分析，为证明付款情况，郑提交了支付全部购房款发票的原件、某支行的储蓄存款存折原件，和吴的身份证原件，用于证明郑支付购房款和支付月供的情况，同时郑明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴称是其支付房款和月供，但是经法庭询问，吴对其付款的地点、付款的数额、付款的时间均不能明确陈述。此外，吴对于郑所持有的上述户名为吴的银行的储蓄存款存折的开户日期的陈述也是错误的。

从对诉争房屋的实际控制使用分析，吴对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；吴不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向甲方提出任何权利主张。郑对上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权)，同时，由于上述房产尚在吴名下，吴应为郑出具全权授权书，由郑自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与吴无关。所以，诉争房屋自始至终都是由郑出租使用且吴均给予授权方面的配合。2002年11月15日，吴出具一份《授权委托书》授权委托郑负责出租、使用和管理授权人名下的公寓底商1A、1B，有权签署与该物业出租、使用和管理有关的合同文件，并负责收取租金、使用费等收益。

综上，从郑使用吴名义购房的事实到实际购房付款均为郑再到郑系诉争房屋的实际控制人以及双方协议约定在两人之间，诉争房屋系郑所有的事实，形成一条完整的证据链，足以使法官产生郑系诉争房屋的实际权利人的心证。从协议书约定吴为郑的名义买房人到吴无法说清楚付款开户行的情形以及分期付款的数额再到吴为郑出具授权书以供郑实际出租、使用、收益诉争房屋的事实，也形成了一条证伪的证据链，即吴既不是的买卖合同的当事人，又不是诉争房屋的付款人。至此，郑所举的反驳登记簿推定力的一组证据，形成证据链足以推翻登记簿的推定力以及吴为捍卫登记簿推定力所举证据的效力。至此，案情真相大白，法院生效判决确认诉争房屋归郑所有。

需要注意的是，真实的物权人获得法院生效的确权判决后仍需进行更正登记以阻止不动产善意取得的发生。

根据《物权法》第二十八条的规定，生效判决是从判决书生效而发生物权变动的效力的，但是在未进行更正登记前，这里不仅存在权利人不能处分的问题，更严重的是还存在着前一个登记簿的推定效力的问题。当不动产登记簿记载的权利与真实权利不一致时，即便法院生效的判决已经确定了真实权利人的权利，倘未进行更正登记，登记簿的推定力依然存在。在登记簿没有异议登记情形下，交易中的第三人仍可以信赖登记簿的记载，其仍可善意取得不动产物权，真实权利人同样会因此丧失权利。所以，真实的物权人需要办理更正登记，使登记簿的错误状态得到改变，使登记簿的推定力有利于自己而不是非物权人。(作者为法学博土、中央民族大学法学院教授、高级法官)