房地分离的困惑和出路

　　[案情介绍]

　　如皋市动力机厂因欠原告无锡市沈氏精密机械有限公司的货款4562909.67元,被法院判决偿还。判决后，如皋市动力机厂未履行。原告申请法院强制执行。法院于2001年5月24日裁定将如皋市动力机厂拥有的位于如皋市如城镇仙鹤村七组的14999.20平方米的土地使用权以2819800元转移给原告，不足部分继续执行。2001年9月12日原告办理了国有土地使用权证。

　　又查，1999年6月8日，如皋市动力机厂将位于如皋市如城镇仙鹤村七组的14999.20平方米的土地承包给被告法定代表人袁士荣等人，承包期至2002年6月7日。承包期间，袁士荣等人在该土地上自建了部分厂房。2001年8月1日，如皋市动力机厂被法院宣告破产。2001年8月2日袁士荣等人发起成立了被告公司，公司住所如城镇仙鹤居委会，住所产权为租赁使用权。2004年1月5日，如皋市动力机厂破产清算组和如皋市国有资产经营有限公司与被告签订了租赁合同一份，将14999.2平方米土地上的建筑物租赁给被告，租期至2005年12月。2004年7月25日被告通过拍卖程序取得14999.20平方米土地上房屋的所有权。2005年12月，被告向如皋市人民政府提出申请，请求政府解决土地使用权的转户事宜。经政府出面与原告协商未成。原告诉来本院，要求被告拆除14999.2平方米土地上的所有建筑物并赔偿其损失等。

　　[审理过程]

　　该案适用普通程序公开开庭进行了审理，审理过程中原告提出土地使用权是其通过合法途径取得，被告非法占用侵犯了其土地使用权，要求被告拆除其土地上的所有建筑物。被告认为土地上的建筑物是其通过拍卖取得，也是合法的建筑，原告的请求无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。

　　[裁判结果及理由]

　　原告是土地的合法使用权人，其依法享有对土地使用、收益的权利，该权利依法应予保护；被告通过拍卖取得的该土地上建筑物之所有权，同样应受法律保护。而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条，第24条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条之规定，土地使用权和房屋所有应相互统一，实现权利人一致的原则。本案中，房子的所有权人和土地的使用权人不统一，即房地分离，要实现权利的统一，必须通过房屋所有权和土地使用权的归并，至于归并的实施是采用“房随地走”还是“地随房走”的原则，不属于本案理涉的范围，法院不宜强制干涉，可由土地使用权人和房屋所有权人本着平等、公平、自愿的原则自行协商解决。原告要求拆除被告所有的建筑物，在目前的情况下，没有法律依据，应不予支持。故驳回原告的诉讼请求。

　　[分歧及评析]

　　房屋所有权和土地使用权均属于物权,两项权利都有绝对性和排他性的特点。根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条，第二十四条规定，这两项权利的主体必须保持一致，土地使用权依法转让，其地上建筑物和附着物随之转移，反之亦然。换言之，土地使用权和房屋所有权必须同时转让，不得分别转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条和第一百四十七条也有规定。“房”和“地”必须一并处分。而本案的焦点就是没有同时转让，导致“房地分离”现象的发生。我国法律确实没有规定在房地分离的情况下，到底是“房随地走”还是“地随房走”，也就是说，没有将土地使用权和房屋所有权划分主次，那么遇到这种类型的案件如何处理就颇值得关注。笔者认为要根据案件的具体情况，采取不同的解决方式。 首先，对土地使用权的取得和房屋所有权的取得程序进行审查，如果相关权属证书是通过不合法途径取得，则应通过有关程序撤销不合法的证书，为实现房地合一扫平道路。其次，尽量在协调方面做工作，召集相关部门和各方当事人，在尊重双方合法利益的前提下，说服一方转让自己的权利给另一方，以达到房地合一的目的；或促成双方达成共同开发、合理利用土地的协议，化解双方纠纷，实现房地合一，消除社会不安定因素。第三，如果双方协商不成，则法院按照权利设立的先后顺序确定谁拥有这两项权利，判决权利设立在后的一方将土地使用权或房屋所有权折价归并给权利设立在先的一方。因为按照法律规定，土地使用权和房屋所有权必须一并处分，这就意味着有两种情形，一是取得了土地使用权的人，有权要求取得土地上的建筑物和附着物的所有权；二是取得了建筑物和附着物所有权的人也有权要求取得建筑物和附着物所占用范围内的土地使用权，所以权利设立在先的人有权主张与建筑物或土地不可分割的土地使用权或建筑物所有权，一旦其主张了相关的权利，则其余的人就无权可享受了。

　　本案采驳回原告诉讼请求之方式不能解决原被告之间的纷争，因为原被告双方均无法充分行使自己的权利。原告虽然取得了土地的使用权，但其无法利用土地进行开发，而被告虽然享有房屋的所有权，但离开土地的房屋如何存在？由此可见，法院如此处理值得商榷。