房改房管理出现新难题

“邻居装修损坏我家”追踪 昨天本版《邻居装修损

“邻居装修损坏我家”追踪

昨天本版《邻居装修损坏我家 该由哪个部门管》一文，报道了天河区华平街12号703房的罗先生家因楼上住房加装3个厕所造成屋内多处漏水而四处投诉，至今仍得不到解决甚至找不到管理部门。记者在后续采访中发现，如今相当部分房改房、陈旧住宅“脱离单位”成为私产后，因物业管理方面的法规不够完善等原因而产生了不少新的问题。

物业公司收费难 管理难到位

对于居住在房改房里的居民来说，最好楼上楼下，左邻右舍都是好邻居，不要产生什么纠纷，即使产生纠纷也要好商量。否则，一旦产生争执，还真不知该找谁解决。

然而，近年来，邻里之间因装修而产生的磕碰和投诉大幅上升。如最近本报接到的投诉称，楼下住户改变房屋结构，将睡房改为厨房，排出油烟使楼上住户连窗都不敢开。

这种事情对原先的“公房”住户来说是很容易解决的，因为楼上楼下、左邻右舍都是同一单位的人，找单位出面协商就行了；同样，这类问题发生在“商品房”住户之间，也是较容易解决，因为商品房在出售时，开发商和物业管理公司都要签定相关条例，承诺不改变楼房的结构，以保证楼房的安全和其他住户的权益；有的业主委员会也会和住户签定《业主公约》，规范相关行为，否则将被处罚甚至追究法律责任。然而，当“公房”变“私房”后，单位便不好再出面管理了；而房改房小区的物业管理又出现了许多问题，致使物业管理公司的管理难以到位。

房改房、陈旧住宅小区的物业管理出了什么问题？据了解，现在的房改房物业管理公司大都由原单位的物业管理部门负责管理，有些虽然由外来的物业管理公司接手，但由于入不敷出，也很难管好。

房改房、旧小区存在的物管问题主要有：

一是房改房的物业管理费该由谁交，是个人交还是单位交？这是房改房物业管理中的核心问题，一直以来，房改房物业服务费用都是由房改单位来支付的。很多公房业主都买断房屋产权“公房”变“私房”后，由于没有明确政策依据，很多单位都不能收物业管理费，但一些日常物业管理还得继续做，由此背上了沉重的资金包袱。

二是公房变私房后，有的住房出售了，新业主往往不是原单位的人，房改房单位就更不愿支付物业管理费补贴了。

这样一来，许多房改房、旧住宅小区的物业管理公司入不敷出，在一定程度上影响了他们处理邻里纠纷、进一步搞好小区物业管理的积极性。一位房改房小区物业管理公司的经理对记者说：“业主之间出现矛盾，我们只能是进行调查、了解情况，双方都不敢得罪。哪一方对我们不满，就可能发动一批人不交物业费，加上现在广州市国土房管局对物业公司管得很严，稍有违规，就可能被吊销资格，因此我们也不敢过于强硬。以前可以用停水、停电等措施对付那些不服管的业主，现在这样做是违法的。所以，即使我们明白摩擦双方谁有理谁无理也无法有效调解。”

管理条例缺乏强制力

广州市国土和房管局一位科长告诉记者，《广州市物业管理条例》对物业管理公司虽具有规范作用，但对住户缺少强制执行力，物业管理公司对小区的管理是没有执法权的，这就导致当住户之间因房屋改造或其它问题产生纠纷时，物业管理公司往往难以解决，他们没办法治理住户的非法行为，利益受损的住户只能通过法律途径解决。

该局办公室的一位工作人员则说，现在的《广州市物业管理条例》只是自治性质的，在具体的可操作性方面还比较模糊。住户在室内建墙等可能影响到楼层安全的行为是必须得到规划局审批才能进行的。但事实上，当住户对其他居民造成损害时，法律并没有赋予物业管理公司进行管理的权限，因为物业管理公司一般只负责小区屋外(即公共部分)的管理，室内的很少能涉及——除非与业主所签的合同上有特别的约定。目前业主委员会真正能发挥作用的也不多。当这两条路子都走不通的时候，作为一种民事纠纷最后还得依靠法律途径解决。但大多居民觉得打官司是一件麻烦的事情，是一种不得已的选择。

广州市房管局物业管理办冯科长表示，当业主与物业管理公司发生矛盾时，政府扮演的是一个调解者的角色，但广州市房管局物业管理处总共才十几个人，每天接到的投诉又很多，人手根本不够。对于物业管理不到位的问题，居民可以向物业管理办公室反映，也可以求助所在街道。

相关政府职能部门有何作为？

对于房改房、陈旧住宅小区业主间纠纷的处理，一位知情人称，由于房改房、陈旧住宅的产权已归个人所有，一般的情况下，装修改建只要不影响楼宇的整体结构，不影响楼宇的安全，规划部门是可管可不管的，也没有哪一条规定要求他们必须管。但如果装修和改建影响到楼宇的整体规划，他们是应该管的。至于装修改建是不是影响了楼宇的整体结构与安全却不是由谁说了算的，业主还应找房屋安全鉴定机构进行鉴定，做出结论后，规划部门才好处理。像罗先生投诉的厕所改建后漏水的个案，是属改变结构使房屋出现裂缝，还是防水措施做得不够好呢？两种不同的原因，处理结果和管理部门也就不一样。

房改房、陈旧住宅的厕所改建等项目究竟要不要向规划部门报建？一位知情人称，理论上说当然是需要的，然而实际上一般都是报给物业管理公司，由他们审查备案就可以了。如果所有居民的住宅改建都报规划部门批准，规划部门也忙不过来。

城管部门：

按职能部门

“定性”结果执行

记者就此问题询问了一位城管执法部门的领导，该领导称：“业主假如向我们投诉的话，我们会向规划部门和国土房管局上报，然后由他们定性出结果，我们再根据这个结果决定采取何种措施，包括责令整改、罚款等。但如果职能部门没有出结果，我们也只能不了了之，因为我们无权取代职能部门的职能自己单独进行执法。”

街道办：

没有执罚权

也不够精力管

几个月前，广州市政府公布了《加强街道工作的通知》，明确了街道办在监管物业管理公司行为方面负有的责任。

然而，当记者走访广州市一些街道办时了解到，目前广州市的街道办目前的职能很多，主要精力放在治安、防火、计划生育和外来人口管理等工作上。街道办有没有精力和能力管好物业管理公司和住户的纠纷，只能是个未知数。当然，一些街道办在房改房小区、陈旧住宅小区推行物业管理工作方面取得很好的成绩。但如何普及还是个问题。

业内人士指出，街道办可以在处理房改房、陈旧住宅住户间纠纷时发挥很好的作用，如果有关法规、制度、规定更加完善、赋予街道办更多的强制执行力，让违规而又不接受管理的业主在法律规定的范围内受到一定惩罚，也可以对物业管理公司进行监管，让他们发挥更积极的作用。但是，要使街道办起到这样的作用，短时间内还是行不通的，还需要相当一段时间才能摸索出经验。

问题凸显

亟待寻找解决途径

对于房改房和陈旧住宅所出现的问题，如何找到有效的解决途径？业内人士认为，要对《物业管理条例》、《城市规划法》等相关法律和规定进一步加以细化和完善，特别是在强制执行方面给有关职能部门更大的执法能力；同时，法院在解决此类问题的时候，有条件的可以考虑实行简易程序，以应付日趋增多的此类案件。

《南方日报》