离婚了，怎样分割房改房

离婚了，怎样分割房改房
［案例］
一桩离婚案件不久前刚刚判决，其他无所谓，惟独关于房产的判决使得男方很不满意。该房屋系二居室房屋，90平方米，原为女方单位分配的公房，1994年，夫妻俩按照房改政策以4万元的成本价买下了这套住房，但还没有办下产权证。因为俩人闹离婚，对房子争执不下。男方没有其他住房，就在法庭上提出，希望两人各住一间房，或按照房屋的市场评估价格公平分割。但法院未给予支持，判决此套房屋给予女方居住使用，女方则将购房款的一半即2万元交给男方作为补偿，男方须立刻搬出该房屋。男方心里非常不满，总觉得吃亏，又不知在哪里吃了亏，遂向律师请教。
［律师评析］
夫妻双方在婚姻关系存续期间参加房改，取得房改公房产权，离婚时如何处理房产的问题，在现阶段及以后相当长的一段时间里，在全国各地会普遍存在。
作为律师谈论此问题，所述所想，均应以法律为据，但房改在我国刚刚开始，尚属于初始阶段，所以没有明确的法律对此作出调整。我们所能依据的，是《民法通则》、《婚姻法》，最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。
取得房改公房产权有两种可能，一种是以标准价购房，取得部分产权。一种是以成本价购房，取得完全产权。对此，我作分别的论述。
以标准价购房只能取得部分产权，无论比例高低，都与售房单位存在着一种产权共有关系。属于公民所有的部分，即是夫妻双方的共同财产。
我国《婚姻法》第十三条规定：夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
依据这一条款，最高人民法院在《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定：对夫妻共同出资而取得部分产权的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。
我们可以看出，这种规定不大公平、不大符合房改及市场经济发展的趋势。公房上市是必然的，一旦上市，其价格定会比房改购房的标准价高得多，夫妻离婚时，一方取得标准价的一半，而另一方却拥有价值巨大的房屋，这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产所有权、处分权的规定。
因此，在此司法解释中，最高人民法院又作一变通规定称：对夫妻双方均争房屋部分产权的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。虽然这也不能说是一种好的办法，但必竟已经有了司法解释，也只能适用该司法解释。而对于以成本价购买的房改公房，离婚时又该如何处理呢。
现阶段房改的政策法规，均没有也无权直接对离婚时如何分配此种房产作出规定，我们要作一个法律逻辑推理。
建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为私产。
也就是说，婚姻关系存续期间，夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房，即为公民私有财产，享有完全的占有、使用、收益、处分权利。而依据《婚姻法》之规定，无论该房产的产权证上登记的是夫妻一方或双方，该房产实际上都是夫妻双方的共同财产，双方都对该房产享有所有权。任何他人不得对夫妻共有财产的所有权加以侵害。离婚时对该房产的处理，就不可再依据最高人民法院的司法解释，而应象夫妻共有的彩电、冰箱等其他财产一样，按实际价值予以析产。
打个比方，假设夫妻二人在婚后买了1000元的股票，离婚时已涨到10000元，则双方各能分得5000元；若离婚时股票已跌到100元，则双方只能各分50元，决没有再按1000元来分割股票的道理。
取得产权的房改公房，其性质同其他商品房住宅别无二样，其价值也同于相似商品房住宅，一旦进入市场，其价值会直接体现出来。所以，夫妻双方离婚时，只能按该房产的实际价值来分割，而不能再按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值，只有这样才是公平、合理、合法的。
目前，有些地方法院以不好评估为借口，不愿意在审理过程中按上述方法析产。实际上，除了让评估机构作出精确评估外，最简单的方法，就是参考同类地段同类型的房产价格（可以从有关售楼广告中查知），计算出自己房产的重置价格，扣除析旧，即为房产现价，再由夫妻双方协商分割即可，从技术上看这并不困难，也完全可以办得到。