离婚案件中与第三人共有房产的处理

离婚案件中与第三人共有房产的处理
作者：上海沪家律师事务所吴卫义
随着我国经济的发展及房地产市场的开放,拥有自有房产的家庭已比比皆是,在目前我国家庭经济结构中,房产价值基本是大部分家庭所有财产中所占比例是最大的,所以在夫妻双方走向离婚时,争取房产或其价值是近年离婚案件中比较突出的案件争议焦点,房产所涉及的问题非常的多,并且也非常的复杂,而且关于房产的处理问题目前我国法律及最高人民法院尚无一个明确统一的说法和作法,所以形成了在我国各地法院处理的方法都可能存在差异,本文作者就在上海处理的二个典型案件来分析关于与第三人共有房产在离婚案件中处理的司法操作实践总结如下：
案件一：
毛男与程女于04年8月1日在上海市长宁区婚姻登记处登记结婚，于06年7月19日生育一女毛乙，后夫妻双方于07年1月2日用夫妻共同钱款购买位于长宁区某处的房产一套，合同价款为人民币160万元，房地产权证上登记的权利人为毛男、程女、毛乙，并且登记为三人共同共有，购买该房产时以毛男的名义向中国银行上海市分行按揭贷款人民币80万元，毛男以夫妻感情破裂为由于07年7月向法院起诉离婚，在诉讼中，程女表示同意离婚，但要求孩子的抚养权，并且同意前述房产的所有权归毛男所有，要求毛男向其支付房产补偿款，双方在诉讼中确认该房产现市场价为人民币210万元，尚余银行贷款本金为人民币75万元。毛男基本同意程女的要求，但补偿方案上发生了分歧，程女要求毛男向其支付程女和毛乙两人房产份额的对应价值，而毛男只同意支付程女其名下的房产价值，关于毛乙的房产份额继续保留。
案件二：
朱男与吴女于05年3月12日登记结婚，双方婚后与吴女的父母一直居住生活在一起，于06年7月13日以朱男、吴女的父亲吴甲、吴女的母亲李乙三人名义购买了房产一套，并且登记为三人共同共有，朱男与吴女于07年5月8日因感情不和而诉至法院要求离婚，但双方就前述房产的处理发生的分歧，朱男要求法院在离婚案件中对该房产进行分割处理，而吴女认为因该房产中涉及其父母的利益，所以应该在离婚案件处理结束后再另案对该房产进行析产诉讼。
根据以上案例，在实际操作中会存在以下几个比较典型的问题，根据上海市法院的司法操作实践具体总结如下：
一、夫妻共同出资购房，但产权人只登记为未成年子女一人，则该房屋所有权人如何确定？
物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力各内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。
实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。
二、婚姻关系存续期间，夫妻双方共同出资购房，产权人登记为夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女两人，则该房产的权利人如何认定？
夫妻双方婚后共同出资购买的产权房,无论登记为夫妻双方或一方,均为夫妻共同财产。夫妻双方共同出资购房，产权人登记为夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女两人，除非有相反的证据，否则该房屋视这三人共有财产有,在产权登记中未约定按份共有的,应认定共同共有。但在司法操作实践中一般法院会鉴于未成年子女未出资,也不承担还贷义务,所以在处理房产权利时可能会适当调整子女所得的比例。
三、夫妻双方与他人(未成年子女除外)共同所有的房屋在离婚时应当如何处理？
夫妻双方与他人(未成年子女除外)共同所有的房屋,因离婚案件中其它人不进入到离婚案件的处理中，所以若该房产在离婚案件中进行处理，则其它人对房产的权利状况无法发表自己的意见，可能会侵犯他人的合法权益，可能会剥夺他们的诉权，所以司法实践中一般在法院处理离婚案件时不会对这样的房产进行处理，会要求双方当事人在离婚案作结束后另案析产处理,但若案外人仅享有居住使用权而无所有权的,不影响该房屋的离婚诉讼中的分割。