买房注意行使“解约权”

    2002年春节前李先生与某房地产开发公司签订了商品房买卖合同,以65万元的价格购买期房一套,双方约定的交房期为2002年6月1日。然而到了交房期后,开发商未能按期交付房屋。同年6月10日,李先生向开发商递交了催告函,要求其尽快履约。但直到2003年4月1日开发商才正式交房。此后,开发商就李先生提出的要求支付违约金一事始终未能与李达成一致。今年9月份,李先生因被公司派往上海常年工作,遂决定退房。9月15日李先生向法院提起诉讼,请求解除合同并要求开发商赔偿损失。法院经调解未果后,于10月25日做出判决,判令开发商支付因逾期10个月交房给李先生造成的损失16000元,同时以逾期行使解除权为由,驳回了李先生要求解除合同予以退房的诉讼请求。??

    李先生要求解除合同的诉讼请求为什么得不到法院的支持呢?这涉及到商品房买卖合同的解除权(以下简称解约权)行使期限的问题。??

    今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。?本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间,它们是不变期间,不同于诉讼时效,即不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满,解约权人不行使解除权,该权利即归于消灭。具体到本案来看,李先生在催告开发商履约后,从2002年9月11日起即享有法定解约权,同时,从该日起李先生的解约权也进入了一年的除斥期间。由于到了2003年的9月15日李先生才起诉,除斥期间已经届满,李先生丧失了解约权,所以其解除合同的诉讼请求得不到法院的支持。当然,从李先生享有法定解约权之日起的一年内,如果开发商催告李先生行使解约权,则除斥期间从李先生收到催告之次日起改按三个月计算。在这三个月内,李先生应当行使解约权,否则该权利同样归于消灭。??

    在购房过程中,消费者一定要及时行使自己的解约权,否则会造成无法弥补的损失。另外,需要提醒广大购房人的是,购房人除了享有对于逾期交房的解约权外,依据司法解释的规定,在开发商存在如下行为时,购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失:1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的;7、面积误差比绝对值超过3%的;8、由于开发商的原因,逾期办理产权证超过一年的。此外,由于购房人的按揭贷款合同未能订立而导致商品房买卖合同不能继续履行的,购房人亦可请求解除合同。尽管司法解释没有对上述解约权行使的合理期限作出明确解释,但是按照《合同法》第九十五条的规定,上述解约权均存在除斥期间,只不过该除斥期间目前尚由法官自由裁量。

    摘自《华西都市报》