开发商“一房二卖”违法售酒店公寓 23业主获双倍赔偿

数十位业主花重金购买了位于北京西站黄金地段的酒店式公寓，却无法办理房屋产权证。经律师调查，发现这些公寓有的早已卖给他人，并在建委登记备案，有的则根本未经建委批准，没有预售许可证，属于违规销售，因此业主们均无法办理产权证。

　　“最初只有两个业主来找我们，打赢一场官司后，20多个业主都来了，他们以前都不相信法律。”北京安博律师事务所主任王占新律师微笑着告诉记者，“现在20多个官司全部胜诉，法院均判决开发商双倍赔偿，业主们还给法院送去了锦旗表示感谢。”

　　一套酒店公寓卖了两回

　　胡先生没有想到，自己为了投资购买的一套公寓，早已被开发商卖给他人，并在建委登记备案。

　　2005年，退休教师胡某在一次房地产展销会上，看到了开发商出售的北京西站附近一处酒店式公寓。当时，售楼人员称这套产权式酒店公寓的投资潜力巨大，地处黄金地段，不仅售后定期返还租金，还可以替业主“委托管理”，并且允许按揭贷款购买。

　　当年这种产权式酒店公寓颇为流行，即开发商先将公寓房屋卖给业主，委托第三方进行管理租赁，业主收取固定式收益的租金，产权归业主所有，与第三方形成的是委托关系。

　　想投资房产的胡先生不禁动心，后于2005年3月13日，与北京泰丰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于北京西站南广场东区的中国企业家大厦（现名为鸿坤国际大酒店）第15层1521号房。

　　胡先生购买的这套房建筑面积为47.33平方米，每平方米近1.3万元，房屋总价款近61万元。2005年12月19日，双方又签订了补充协议约定，若由出卖人的原因导致买受人解除买卖合同的，出卖人在合同解除之日起30日内向买受人返还已付房款、双倍订金、已付款的利息。这些合同签订后，胡先生依约支付了购房款近61万元。

　　胡先生此时已被开发商蒙在鼓里，早在几个月前，即2005年4月8日，泰丰公司已将这套房另行出售给北京天健人和投资担保有限公司，并于2006年5月19日办理了预售登记备案。

　　国家明令禁止分割销售

　　此后开发商迟迟未履行合同义务，不办理房屋产权证，直拖到2009年，胡先生到相关部门信访未解决问题，向警方报案也未受理，只好找到北京安博律师事务所寻求法律帮助。律所主任王占新律师当即派何振宇、陈卫平律师组成一个诉讼团队，对此案进行调查。

　　经查询，胡先生拿到的这套房预售合同登记备案章系伪造，该房也另行销售给天健人和投资担保公司，并在北京市建委做了登记备案。

　　“目前国家已经明令禁止产权式酒店公寓进行分割销售，只能整体出售。”何振宇律师告诉记者，“因为这种售房方式很容易出现一房二卖、甚至一房三卖的情况，如果开发商不办产权证，业主是没有办法知道的。”

　　胡先生将开发商告至法院，请求法院判令解除商品房买卖合同，被告返还房款61万元及利息13.7万余元，并支付等同于房价的赔偿金61万元等。

　　在法庭上，被告泰丰公司辩称，产权式公寓是一种投资行为，他们在业主购买前已向其明示，与原告已经达成了口头解除协议。

　　法院经审理认为，泰丰公司将涉诉房屋出售给胡先生后，又将该房屋出售给他人，并办理了预售登记备案，致使胡先生无法办理预售登记。泰丰公司一房二卖的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，故泰丰公司应当返还胡先生购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法院判决支持了胡先生要求解除合同、返还购房款以及一倍赔偿的请求。

　　业主被判获得双倍赔偿

　　与胡先生遭遇相似的还有20余位业主。陈先生于2004年11月与泰丰公司签订了商品房买卖合同，他购买的是涉案酒店19层一套建筑面积76.7平方米的房，房屋总价为88.5万余元。与胡先生遭遇“一房二卖”不同的是，陈先生遇到的是“开发商未取得预售许可证违规销售”。

　　因开发商迟迟不办产权证，陈先生也来求助安博律师事务所。王占新带领陈卫平、何振宇律师前去查询，得知泰丰公司从建委取得的预售许可证批准的预售部位为该大厦的1层、4层至18层，而陈先生买的恰恰是未取得销售许可的19层。

　　“整栋楼有22层，而2至3层和18层以上都没有预售许可证，据说是因为开发商交纳土地出让金存在问题。”何振宇律师说，因此陈先生买的房不能进行预售登记，也无法取得房产证。

　　在律师团队的协助下，陈先生向法院请求判令解除合同，并由被告返还购房款及双倍赔偿。

　　在庭审中，泰丰公司辩称，该公司在对酒店楼层编号时，因认为数字4和13不吉利，所以楼层编号中没有4层与13层，双方在合同中约定的销售楼层19层实际是自然楼层的17层。而17层在预售许可范围内，所以商品房买卖合同应为有效合同。

　　法院经审理认为，双方当事人在进行商品房预售登记、买卖合同行为时，应按照商品房的自然楼层进行销售及登记备案。泰丰公司并未出示证据证明相关行政部门已审批其按照自行编写的楼层出售商品房。

　　法院最后判决，泰丰公司出卖未取得商品房预售许可的商品房的行为，违反相关规定，因此泰丰公司应当返还陈某已付购房款88万余元及利息、赔偿损失，并支付相当于房价款的赔偿金88万余元。

　　众业主等法院拍卖执行

　　目前，王占新率领的律师团队共为23位业主起诉了开发商，这些业主分散在全国各地，来自各行各业，有教师、个体工商户、记者、私企业主等，还有3位是外籍华人，涉案房屋达36套，而案件总标的额在4000万元。这些案件中，起诉开发商“一房二卖”的有17位业主，占诉讼案件的大多数。

　　“这些业主基本都是以投资为目的，但在2004年、2005年，人们的投资知识以及风险意识还比较缺乏，有时仅仅依靠售楼人员的推销描述，就花大笔钱买下了房屋。”何律师、陈律师分析道，“当时很多人都不知道，购买房屋后应该首先到建委去进行登记备案，否则就拿不到房产证。”

　　据介绍，早在2005年3月，北京市建委就推出了网上签约的规定，但很多业主因为身在外地，并不知道这项规定，因此他们均和开发商签约的是旧版合同，失去了一个审查开发商预售资格的机会。律师介绍，如果当时业主能在网上签约，就会提前发现开发商“一房二卖”、没有许可证提前开盘等虚假销售行为。

　　目前，这些业主的维权官司均已胜诉，还有3名业主涉及14套房的官司正在等待立案。涉案的鸿坤大酒店虽然还在经营中，但其产权已被法院查封，并先后在2008年、2009年进行过拍卖，据悉最高标的额为12个亿，但两次拍卖均流拍。

　　王占新律师告诉记者，据他们了解，共有上百位业主购买了涉案酒店的房产，但起诉维权的仅有20多位，因此还有数十位业主急需法律援助。但这些业主有的并不了解真相，有的则持观望等待的态度。而实际上，如果酒店被法院拍卖后，法院将按照判决书对拍卖财产予以执行，其他未通过法律途径的业主将面临极大的风险，他们将很难及时获得开发商的赔款。“我们建议那些业主尽快通过法律途径保护自己的合法权益。” J178

　　北京市安博律师事务所主任、合伙人；北京市律师协会八届律师代表大会代表、北京市律师协会规章制度工作委员会委员、企业法律风险管理专业委员会执行委员，具有丰富的企业法律风险管理经验，擅长公司纠纷、企业并购、企业风险防控、公司股东纠纷、房地产纠纷等法律业务领域。