购房者应明确面积结算方式及签约时要明确违约责任

【实例】

王小姐欲购买某开发商开发的期房项目，并与开发商签署了商品房预售契约。在合同中，双方就面积结算作了如下规定：1、房屋建筑面积为193平方米（房屋的确切建筑面积在房屋竣工后以政府房地产管理部门测绘、丈量后的结果为准）；
2、每平方米售价为人民币4000元；
3、合同中列明的建筑面积（193平方米）为暂测面积，房价款以政府有关部门实测面积为准；
4、发展商保证房屋使用面积与建筑面积的比例不低于75％，即房屋的使用面积不少于144.75平方米。

在经过房屋土地管理部门的测绘机构产地测绘之后，该房屋的实测建筑面积为200.8平方米，实测使用面积为140.56平方米，实测使用面积与实测建筑面积的比例为70％。

在实测结果出来之后，王小姐认为：

1、实测房屋的使用面积与建筑面积的比例（70％）低于发展商保证的标准75％；
2、实测的房屋的使用面积（140.56平方米）低于发展商保证的144.75平方米。

王小姐要求发展商：

1、以实测的使用面积140.56平方米为基准，结合发展商保证的75％的比例标准，推算出应结算的建筑面积为187.4平方米；
2、发展商应退还（合同中暂测建筑面积193平方米－应结算的建筑面积187.4平方米＝5.6平方米）的房价款人民币22400元。

发展商不同意王小姐的要求。最后双方达成协议：

1)王小姐先与发展商结算实测建筑面积多出合同暂测面积的房款计人民币31200元，
2)然后发展商向王小姐退还实测使用面积小于合同面积计22346.7元，
3)最后王小姐向发展商交纳人民币885303元。

根据我国建设部颁布的有关规章规定，为保护消费者的利益，商品房销售应按使用面积进行结算。但在现实中，发展商因为历史原因，成本核算、促销，以及采用建筑面积进行结算更灵活等原因，几乎所有的发展商在实际操作中都以建筑面积为结算依据。本案也不例外。

本案争议焦点有二：

一是结算面积到底是按实测的建筑面积计算，还是按照以实测的使用面积结合发展商保证的比例标准倒推出来的建筑面积来进行结算；尽管存在建设部以上的规章，如果发展商与购房者在合同中约定以建筑面积来进行结算，我们认为仍然是有效的，因为有关法律和行政法规并没有对此作出要求。所以，本案中商品房的价款应以实测建筑面积为准。

一是如何看待发展商的保证。如果保证写入了合同条款中，则是一项合同义务。如果发展商违反这一保证，就构成违约，其后果是应承担违约责任。本案合同中关于发展商违反其保证应承担责任的规定并不明确，这就容易产生争议。最后双方达成的协议也不失为一种解决办法。

因此，我们建议购房者在买房时，应明确是按建筑面积还是按使用面积计算。如发展商对某些事项作出保证时，还应就违反该保证所应承担的责任进行明确规定。