嵊州商品房购销合同纠纷案判定,检察院抗诉让纠纷尘埃落定

　　一桩长达四年的官司，经过县、市、省三级法院的审理，终于落下帷幕。日前，嵊州市人民检察院民行科建议提请抗诉的商品房购销合同纠纷案，经省高级人民法院开庭再审并变更判决，维护了当事人的合法权益。

　　新房子少了近40平方米

　　2000年6月21日，申诉人钱业芳与被申诉人嵊州市某房产公司签订一份商品房购销合同(系格式合同)。合同中双方约定，钱业芳购买嵊州市城关镇的两间店铺，建筑面积为110.46平方米，房价总计99万元。此外，该合同第五条还作出了如下约定：1、该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积差异不超过暂测面积的0.3%时，房价保持不变；2、实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的0.3%时，房款单价不变，总房价款按实际面积调整；3、实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的5%时，申诉人有权提出退房。

　　双方签订后，钱业芳交付其中80万元的房款。2002年5月27日，钱业芳拿到了店铺的钥匙，没想到，该店铺的实际面积只有71平方米，比原先合同约定的110平方米整整少了近40平方米。

　　两级法院有“分歧”

　　为此，钱业芳向嵊州市人民法院提起诉讼。嵊州市人民法院一审认为，双方签订的购房合同虽在国务院建设部《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)施行之前，但整个履行过程却跨越了《办法》实施之日，所以本案纠纷可以适用《办法》的有关规定。据此，法院判决房产公司返还给钱业芳面积误差3%以内的房价款29759.28元和面积误差超过3%的双倍房价款443277.54元以及违约金共计50余万元。

　　随后，房产公司向绍兴市中院提出上诉。中院审理后认为，双方在合同中对面积差异已经有了约定，此外，合同第3项“关于5%的约定”应包含在第2项中，这赋予了购房者退房的权利，也约定了房产公司赔偿损失的依据。据此，法院认定双方应当按约定处理，即按照实际面积调整房价总款，房产公司只需返还多交的房款和逾期违约金。

　　检察院抗诉又改判

　　钱业芳向嵊州市人民检察院提出申诉，检察院审查认为，首先，购房合同第5条约定面积差异时按1、2、3项约定处理，但这3项是相互并列、独立的，不存在包含关系；其次，第3项关于5%的约定属于违约责任约定，但双方只约定了购房者退房的处理方式，未约定不退房的处理方式，当申诉人不选择退房，而房产公司又违约的情况下，一审法院按照《办法》规定作出的判决并未不当。此外，该合同为格式合同，根据《合同法》相关规定，双方当事人对该购房合同理解发生争议时，应当作出不利于格式合同提供者(房产公司)的解释。在二审当中，法院对“第3项关于5%的约定应包含在第2项中，该项约定赋予了购房者退房的权利，同时约定了房产公司赔偿损失的依据”的理解违背了《合同法》。

　　在查清事实、明确法律适用依据后，嵊州市检察院建议绍兴市检察院向省检察院提请抗诉，之后，省高院对此案进行再审并撤销了二审判决，维持了嵊州市人民法院的判决。