商品房“竣工验收合格”的理解与界定

[案情]
2007年4月15日，原告蔡先生与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买商品房1套,并约定房屋交付使用的条件为“该商品房经验收合格”。2008年3月20日，被告组织建设、勘察、设计、施工及监理单位对该商品房进行工程竣工验收，工程质量综合评定为合格。同年4月8日公安消防部门对该商品房进行消防竣工验收，验收意见为基本合格。但工程质量监督部门监督审核后认为，该商品房存在土建、水电方面共43项工程质量问题需整改，不同意出具工程质量监督报告，并书面通知开发商整改，开发商至今仍未整改。且该商品房未取得规划、环保部门验收确认，未取得《工程竣工验收备案表》，被告也无法向原告提供该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方因合同约定的“交付条件”发生争议，原告拒绝交接该房屋。
[分歧]
在本案审理中，双方对本案商品房是否已经验收合格具备合同约定的“交付使用条件”发生争议：第一种意见认为，本案商品房被告虽然组织建设、勘察、设计、施工、监理单位及消防部门进行工程竣工验收，但未经规划、环保部门验收确认，且工程质量监督部门审核后认为，该商品房存在工程质量问题需整改，不同意出具工程质量监督报告，开发商至今仍未整改，不符合合同约定的“交付使用的条件”，应视为未经验收合格；第二种意见认为，本案商品房已经建设、勘察、设计、施工、监理单位及消防部门进行工程竣工验收合格，该商品房已符合合同约定的“交付使用的条件”。虽然相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但该相关规定从性质上来说，均属于管理型的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等，不应适用《合同法》进行调整。
[评析]
笔者同意第一种意见，理由如下：
实践中，人们对竣工验收合格包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格不持异议，但对是否还应包括消防、规划、环保等专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可，开发商与业主往往存在截然不同的意见。各地对商品房“交房”条件的规定也不一样，如2003年底开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》，将新建房屋取得“建筑工程竣工验收备案表”和“商品房面积实测技术报告书”定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件。青岛市《物业投入使用许可证》制度规定交房条件为：一是开发商要完成工程竣工质量验收，并在市建委有关部门备案；二是必须取得规划管理验收证明；三是必需具备物业管理所需的配套网点、办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等移交证明。开发商只有具备这三项条件，同时提交相应的文件资料，才会取得《物业投入使用许可证》，才可以向用户“交钥匙”。各地法院对此问题的认识和理解也不一样，有的以取得《工程竣工验收备案表》为竣工验收合格，有的以建设、勘察、设计、施工、监理单位及消防部门验收合格为竣工验收合格，有的以建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格为竣工验收合格，以致造成法律适用的不统一，出现“同案不同判”的现象。笔者认为，对于该合同中所约定的“商品房经验收合格”应如何界定，可结合相关法律规定来理解。
《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《中华人民共和国消防法》第10条第3款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第45条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件……；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第7条规定：“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”《建设项目环境保护管理条例》第20条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。……”《建设项目竣工环境保护验收管理办法》第9条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向有审批权的环境保护行政主管部门，申请该建设项目竣工环境保护验收。”从以上法律规定分析并参照福建省高级人民法院民一庭《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22条：“交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收”的规定可见，消防、规划、环保等部门等专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可也应是建筑工程验收合格的一项内容。

同时，结合《中华人民共和国合同法》第41条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定本案《商品房买卖合同》关于“商品房经验收合格”应当包括经消防、规划、环保等部门专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可的含义，双方约定的商品房交付使用的条件还应当包括被告需提供《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。
综上，本案商品房未经规划、环保部门竣工验收，未经工程质量监督部门监督审核认可并出具工程质量监督报告，也未取得《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，尚不具备合同约定“交付使用的条件”。因商品房不符合合同约定的交房条件，买受人原告有权拒绝接受，开发商被告的行为构成履行不当，依法应承担修理、更换、重做等继续履行责任。

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