已经抵押的商品房能不能出售

住在翠苑社区的冯先生最近非常无奈。他万万没有想到，去年买的两套房子竟然惹了一场官司。
所购房产竟没有登记备案
2003年9月12日，冯先生和浙江省职工房地产开发公司签订了两份商品房买卖合同，购买后者开发的位于城站广场银联大厦的两套预售商品房，分别是银联大厦二区2207号房和2208号房，面积共计296.86平方米，首付房款合计803138元。
根据合同约定，“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向杭州市房产交易管理机构申请登记备案。”因此，冯先生于2003年10月27日来到市房管局登记备案处，查询40多天前买的这两套房子的备案情况，结果被告知，这两套商品房没有进行登记备案。
预售合同必须登记备案是浙江省建设厅和省工商局规定的。省工商局一位姓蔡的官员说，这是为了保护购房者的利益，避免“一房多售”。
抵押还没有取消
冯先生于是去请教专业人士，得知，商品房没有登记备案的原因一般是这些房产的银行抵押还没有取消，他开始觉得有些不放心了。
2003年11月4日，冯先生和律师到杭州市产权交易登记管理中心抵押管理处查询房产的抵押情况。抵押处的工作人员出示了银联大厦在建工程的抵押登记原始件，原始件明确记载，包括冯先生这两套房在内的银联大厦一区2001-2004、2101-2104、2201-2204室、二区2005-2008、2105-2108、2205-2208室房产，已于2003年5月21日被作为在建工程抵押给工行杭州市开元支行了，当时还没有撤消抵押的记载。
11月5日，冯先生通过律师，在市产权交易登记管理中心抵押管理处取得了该房产在建工程抵押的证明文本。
交涉不欢而散
11月11日，冯先生来到职工房产公司交涉，结果是不欢而散。在明确还没有完成登记备案之后，该公司答复冯先生：要么等补办备案，要么退房。
此时，银联大厦写字楼的房价每平方米已上涨了600元，冯先生所购两套共296.86平方米的房产已上涨了178116元。退房，意味着将损失178116元和利息；等着补办备案，但已无法信任开发商。冯先生觉得只好用法律途径来解决纠纷了。
11月13日，冯先生以职工房产公司“隐瞒该商品房已作为在建工程抵押的事实，将该房产出售”为由，向上城区人民法院提起民事诉讼，要求职工房产公司返还已付购房款803138元、利息1万元，并赔偿提价利益损失178116元，同时支付已付房款一倍的惩罚性赔偿金803138元。
上城区人民法院于2003年12月28日开庭审理了此案。
到底是不是“故意隐瞒事实”
对冯先生提出的要求，职工房产公司答辩认为，冯先生提出的“隐瞒该商品房已作为在建工程抵押的事实”并没有事实依据，该公司出示的书证表明，2003年8月14日，工行开元支行已同意以另行为其债权提供担保的方式，消除职工房产公司在原房产上所设定的抵押权。
职工房产公司继而辩称，由于办理抵押变更手续有个繁杂的过程，其和冯先生订立的2207和2208室房产预售合同的时间是9月12日，当时“变更抵押的手续尚在办理过程中”。其提供的书证表明，手续直到11月13日才办理完毕。
由此，职工房产公司认为自己“并没有预使原告（即冯先生）陷于错误认识的故意，也不存在诱使原告做出错误表示的行为”，不存在“故意隐瞒事实”的行为，不接受冯先生关于赔偿的所有要求。

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