叶某诉某房地产公司商品房买卖合同纠纷案

原告：叶某

委托代理人：戴某，某律师事务所律师

被告：某房地产公司

委托代理人：李安华、陈文清，远东律师事务所律师

一、基本案情

原告叶某与被告某房地产公司(以下简称房产公司)签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，约定交房时间为2003年10月31日，合同第十五条还约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，房产公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日领取了房屋钥匙，实际使用该房屋。

原告诉称：被告应于2004年1月1日前为原告办理好房产证，而被告于2005年8月19日才向原告发出办证通知，至今尚未办妥原告的房产证，为此，原告诉至法院，要求判令被告按总房价款为基数每日万分之三支付逾期办理房产证的违约金，自2004年1月1日起暂计至起诉之日即2005年8月30日。

房产公司答辩称：被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”（以下简称报备）后，原告凭有关手续即可办理房产证，被告并没有为原告办理产权证的义务。而被告未能在合同约定的时间内报备，主要是由于有关政府主管部门及有关方的原因所造成的。按合同第15条的规定，对此延误的时间不属被告的责任，被告不应承担该段时间的违约责任。本案房产竣工验收后，为取得办理产权证所需的资料，被告必须按政府规定的程序办理各项验收、审批、审核手续后才能报备。被告实际交房时间为2003年11月6日，被告办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间为2005年3月23日，期间共503天。其中，按照有关规定及政府各职能部门的公开承诺办理各项验收、审批、审核手续共需134天。而实际上被告在办理报备过程中，因政府部门延误的时间达 183天，因建设银行广西区分行造价审计所用时间为172天，因广西某房地产交易服务有限公司测绘所用时间为76天，共计 565天。扣除 2004年 3月26日至2004年 9月13日期间的交叉时间172天，剩余393天，这些时间并非被告原因造成的，合同约定的60天为双方认可的报备时间应包含在政府各职能部门审批时间中，故被告报备的合理时间应是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告实际逾期报备时间为110天。其次，被告已经履行了合同约定的主要义务，按合同的约定将商品房交付给原告，原告也已居住使用。被告逾期报备，并未影响原告对房屋的正常使用，且从实际情况来看也没有造成原告的任何损失，因此，合同中约定按总房款每日万分之三支付原告的违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十六条的规定，请求法院予以适当减少违约金。

二、一审法院认定及判决：

法院认为：被告承担违约责任的前提是，被告在商品房交付使用后60天内没有报备，或因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书。而实际上被告的逾期报备，正是导致原告未在规定期限内“取得房产证”的直接原因，故被告应当承担违约责任。根据最高人民法院“解释”第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，合同中约定原告取得房产证的“规定的期限”应确定为房屋交付使用之日起90日内。被告通知原告于2003年10月31日入住，应视为房屋交付使用之日，故原告按规定取得房产证的时间应为2004年1月 29 日。另外，法院接受房产公司关于原告请求的违约金只能计算到被告实际报备之日即2005年3月23日的答辩意见。但对于被告辩称没能在合同约定的时间内报备，主要是由于有关政府主管部门及第三方的原因所造成，不属被告的责任，法院认为，应作区分对待：对于有关部门办理产权证所需资料的正常程序及承诺期限，被告作为房地产开发商应当预见和知悉，故对此承诺期限被告不能免除责任，而超出承诺期限之外的时间，非被告所能控制和避免，如归责于被告并不合理，故这部分延误的时间确实不属于“被告的责任”，应从计算违约金的天数中予以扣除。因此计算违约金的天数应从 2004年1月29日起至2005年3月23日止，共计418天，扣除政府部门办理所需资料延误的时间共267天，尚余151天为被告应承担违约责任的天数。关于违约金应否调整的问题，法院认为合同法第一百一十四条第二款及“解释”第十六条的规定只适用于实际损失可以确定的情形，对于本案并不适用，且是否造成实际损失并非承担违约责任的必要条件，《商品房买卖合同》中约定违约金的计付方式系双方的真实意思表示，合理合法。故被告主张违约金过高而请求减少，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，被告应按约承担民事责任。因此，判决被告房产公司应向原告叶某支付逾期取得房屋产权证书的违约金13580元。

原告和被告均不服一审判决，分别提起上诉，二审法院正在审理当中。

三、对案件的解析

本案房产公司确实有逾期报备的违约行为。房产公司违约责任的认定，关键是逾期时间如何计算，违约金约定是否过高。

(一)合同第十五条约定的是房产公司逾期报备的违约责任，并没有约定房产公司的办证义务，因此，逾期报备的违约责任应当计算到房产公司办理报备时间为止，而不是房产证实际取得的时间，一审法院对此认定是正确的。

合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定的时间并非办理产权证的时间，而是出卖人将政府产权登记主管机关要求由开发商负责提交的资料交给该主管部门备案，办理商品房销售许可证(商品房现售备案证明)的时间。因此，合同约定的出卖人的义务只是报备义务，而不是办证义务。根据南宁市政府关于城市商品房销售审批程序的有关规定，开发商取得市房产局核发的商品房销售许可证(商品房现售备案证明)后，购房人即可凭身份证、购房发票等办理房屋产权登记手续。本案中，南宁市房屋产权交易中心于2005年3月23日收到被告提交的办理权属登记需由出卖人提供的全部资料，受理了被告的商品房销售许可证的办证申请，即日被告已完成合同约定的报备义务。因此，被告逾期报备的违约责任应当计算到2005年3月23日止。原告以实际办理房产证的时间追究被告的违约责任，是没有依据的。

(二)合同第十五条关于60天提交办证所需资料的约定在客观上即使在北京、广州等发达地区也无法办到，同时，根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才应当承担违约责任，因此，本案应根据客观事实，对于不属于被告原因延误的时间予以合理扣除。

本案中，政府各行政主管部门在各环节上的资料审批占用了大量的时间，客观直接影响了原告履行资料备案的义务。南宁市政府各部门承诺审批期限134天是政府部门办理产权证所需资料的正常程序必需的时间，被告无法决定也无法影响，同样，政府审批延误的时间，也非被告所能控制和避免，因此，笔者认为政府各部门承诺审批期限及延误的时间都应当扣除。将政府部门及第三方原因，各项验收、审批、审核工作花费的时间(已扣除交叉时间)予以扣除，得出的才是被告实际逾期的报备时间。而一审法院错误认定“政府部门承诺审批期限应为房地产开发商能预见和知悉，对此承诺期限被告不能免除责任”，没有将被告无法决定和控制的政府部门承诺审批的期限扣除，判决有失公正。

(三)违约金是否过高的问题

一审判决认定“《合同法》第一百一十四条第二款及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，只适用于实际损失可以确定的情形，对本案并不适用”是错误的。

我国对违约金的适用，是一种补偿原则。最高院司法解释第十六条已经明确规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本案中，上诉人已履行了合同约定的主要义务，按合同约定将商品房交付给被上诉人，被上诉人也居住使用。逾期产权资料报备，并未影响被上诉人对房屋的正常使用，没有造成被上诉人任何损失。因此，在一审中，被告要求对违约金的比例适当降低是有法有据的，而一审法院仍判决上诉人承担如此高的违约金，显失公平。