商品房买卖纠纷案的评析

【案情】
　　原告：广东中宏实业发展公司。
　　被告：广州市越秀区城市建设开发公司。
　　被告：广州市巨能房地产开发有限公司。
　　广州市越秀区东风西路120号"悦湖阁"是被告广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称"越秀公司"）与被告广州市巨能房地产开发有限公司（以下简称"巨能公司"）共同开发的商品房，之后两被告取得了该商品房的预售许可证。本案讼争房是该商品房中的13号商铺。
1999年8月3日，被告越秀公司为被告巨能公司向某银行借款提供担保而签订一份《补充协议》，双方约定，巨能公司同意从该补充协议生效之日起，双方在广州市越秀区东风西路120号共同开发的悦湖阁商品房中分配给巨能公司的商品房的出售一律应征得越秀公司的同意，并由越秀公司在相关销售文件上盖章方为有效；在销售或以其他任何形式处置上述商品房时，非经越秀公司书面同意，巨能公司不得以优惠、赠与或其他任何方式减小或免除购房者或任何第三者的付款义务。
　　2000年10月12日，越秀公司与巨能公司签订《合作开发东风西路120号"悦湖阁"的分配协议》，在该协议中双方约定由巨能公司拥有悦湖阁商住楼首层、二层全部面积及第十层至第十六层的全部面积。本案讼争房13号商铺位于悦湖阁首层。
　　2001年5月31日，两被告与原告广东中宏实业发展公司（以下简称"中宏公司"）签订《商品房买卖合同》，该合同约定中宏公司购买广州市越秀区东风西路120号"悦湖阁"13号商铺，总金额246.5860万元；买受人中宏公司须于2001年7月15日前付清全部楼款，出卖人应当在2001年9月30日前将符合合同约定条件并验收合格的商品房交付买受人使用。该商品房买卖合同于2001年6月28日经广州市房地产交易所登记备案。
　　2001年6月8日，被告巨能公司、原告中宏公司及案外人陈怀德三方签订了《商品房买卖合同补充协议》，三方达成如下协议：1）陈怀德向巨能公司购买广州市越秀区东风西路120号悦湖阁13号商铺1套，总金额246.5860万元；2）为办理交易手续的便利，直接由中宏公司与巨能公司、越秀公司签订《商品房买卖合同》，上述房产直接过户办理到中宏公司名下，该房款全部由陈怀德向巨能公司支付；3）巨能公司放弃就上述房产的价款向中宏公司追索的权利。
　　陈怀德在签订《商品房买卖合同补充协议》之后并没有向巨能公司和越秀公司支付上述13号商铺的购房款。
　　2003年4月29日，越秀公司向原告中宏公司发出《催款通知书》，要求中宏公司于2003年5月6日前一次性清缴所购买的13号商铺的全部购房款。
　　2003年7月10日，中宏公司函复越秀公司和巨能公司，以巨能公司拥有"悦湖阁"首层、二层以及第十层至第十六层的全部面积产权，以及巨能公司与陈怀德、中宏公司签订了《商品房买卖合同补充协议》约定所购的13号商铺的购房款由陈怀德直接支付，巨能公司放弃了对中宏公司追索的权利为由拒绝付款。
　　原告中宏公司诉称：广州市东风西路120号"悦湖阁"是两被告合作开发的房地产项目，根据2000年10月20日两被告的《合作开发东风西路120"悦湖阁"的分配协议》，巨能公司拥有"悦湖阁"首层、二层全部面积及十层至十六层的全部面积。本案案外人陈怀德开办的企业在与原告的经济往来中拖欠原告巨额债务，为偿还债务，陈怀德与巨能公司协商，由巨能公司将其拥有的"悦湖阁"上述楼层中的13号商铺办理过户到原告的名下，来抵偿陈怀德拖欠原告的债务。为办理交易手续的便利，直接由原告与两被告签订商品房买卖合同，而购房款则由陈怀德向巨能公司支付。于是2001年5月31日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告方应于2001年9月30日前按合同约定将商品房交付给原告使用，并在其后办理相应的产权过户手续。2001年6月8日，为完善以房抵债的协议，陈怀德与原告及巨能公司三方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议书约定，原告购买的13号商铺的购房款全部由陈怀德直接支付给巨能公司，巨能公司放弃对原告追索房款的权利。但时至今日，尽管原告一再催促，但被告以原告未付清购房款为由拒绝交付原告购买的商品房。原告认为，依据两被告签订的合作分配协议，巨能公司拥有"悦湖阁"首层、二层及十层至十六层的全部面积，即此范围的财产所有权归巨能公司拥有，巨能公司有独立处分权。根据《商品房买卖合同补充协议》，原告的合同义务已经履行完毕，被告理应将商品房交付原告，但由于两被告没有履行合同规定的交房义务，致使原告蒙受了巨大的经济损失，对此被告应承担违约责任，故请求法院判决：1、两被告立即交付原告购买的位于东风西路"悦湖阁"13号商铺；2、两被告偿付原告违约金（自2001年10月1日起至被告实际交付房屋之日止，每日按总楼款的万分之一计）；3、两被告承担本案的受理费。
　　被告越秀公司辩称：我方与巨能公司是广州市东风西路120号"悦湖阁"13号商铺的共同出卖人，原告违反合同约定，至今尚未支付13商铺的购房款，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，判决原告履行合同约定的义务，支付13号商铺的购房款和违约赔偿金。
　　被告巨能公司辩称：同意越秀公司的答辩意见。

　　　　　　　　　【审判】
　　广州市越秀区人民法院认为：一、越秀公司和巨能公司作为"悦湖阁"的共同开发和销售商，享有对"悦湖阁"共同销售的权利，其与中宏公司签订的《商品房买卖合同》是签约方在自愿协商一致的基础上签订的，意思表示真实，内容合法有效。越秀公司和巨能公司在共同销售的情形下， 任何一方均不得单方面就上述买卖合同所共同享有的权利做出处分，否则将损害另一方的合法权益。二、依据越秀公司和巨能公司于1998年8月3日签订的《补充协议》和于2000年10月12日签订的《合作开发东风西路120号"悦湖阁"的分配协议》，巨能公司对出售给中宏公司的13号商铺不具有独立的处分权，更无权免除购房者的付款义务。故巨能公司与陈怀德和中宏公司三方就巨能公司同意中宏公司将向越秀公司和巨能公司购买"悦湖阁"13号商铺的付款义务转移给陈怀德，巨能公司放弃对中宏公司追索的权利签订的《商品房买卖合同补充协议》，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，属于效力待定合同，只有在越秀公司追认的情形下才发生法律效力。现越秀公司拒绝追认，因此该补充协议不发生法律效力。三、中宏公司负有向越秀公司和巨能公司支付购房款的义务，中宏公司未按约定支付已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，该院于2004年7月19日判决：

　　一、被告广州市越秀区城市建设开发公司、广州市巨能房地产开发有限公司于原告广东中宏实业发展公司给付广州市东风西路120号"悦湖阁"13号商铺全部购房款之日起三日内，将上述房屋交付原告。
　　二、驳回原告广东中宏实业发展公司的其他诉讼请求。
　　宣判后，广东中宏实业发展公司不服，以两被告为被上诉人向广州市中级人民法院提起上诉，诉称：越秀公司并非本案商品房权益的拥有者，无权作为商品房买卖合同的卖方，巨能公司才是唯一有权享有及处分本案商品房权益的卖方。越秀公司与巨能公司签订的《补充协议》是两被告的一种内部安排，根据合同相对性原理，对原告中宏公司没有约束力。而巨能公司与原告及陈怀德签订的《补充协议书》合法有效，本案商品房的购房款支付义务已合法转移给陈怀德，原告不再负有支付房款的义务，而被告巨能公司应按照《商品房买卖合同》约定的时间向原告交付"悦湖阁"13号商铺。因而请求撤消原审判决，判令两被告向原告交付"悦湖阁"13号商铺并支付逾期交房的损失赔偿，承担一审及二审的案件受理费。
　　广州市中级人民法院经审理认为：两被上诉人于1999年8月3日就借款担保事宜签订的《补充协议》以及于2000年10月12日在房管部门登记备案的《合作开发东风西路120号"悦湖阁"的分配协议》、上诉人与两被上诉人于2001年5月31日签定的《商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，均合法有效。上诉人与巨能公司及陈怀德三方签定的《商品房买卖合同补充协议》实质上是将《商品房买卖合同》中约定的中宏公司支付购房款的义务转移至陈怀德，属债务转移的行为。现作为债权人之一的越秀公司明确表示对该补充协议不予认可，故该补充协议对越秀公司不发生约束力，不发生债务转移的法律效果。上诉人仍应该按照《商品房买卖合同》的约定履行支付购房款的义务，上诉人至今未付请购房款，已经构成了违约。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】
　　本案主要涉及到以下几个法律问题：
　　一、巨能公司对讼争房13号商铺是否具有独立的处分权？
　　巨能公司对本案讼争房13号商铺是否具有独立的处分权是本案的一个关键问题，也是双方争论的焦点，它直接影响到对中宏公司、巨能公司与陈怀德三方签订的《商品房买卖合同补充协议》性质和效力的认定，进而决定了本案的判决结果。巨能公司对本案讼争房13号商铺是否具有独立的处分权取决于对越秀公司与巨能公司之间签订的《分配协议》性质的认定。中宏公司认为，根据两被告2000年10月12日签订《合作开发东风西路120号"悦湖阁"的分配协议》，13号商铺已经分配至巨能公司的名下，巨能公司是该商铺的唯一权利人，依法具有独立的处分权；越秀公司认为《合作开发东风西路120号"悦湖阁"的分配协议》只是双方内部间的一种利益分配方案，不能以此认为已将13号商铺的所有权在双方之间进行了分配，更不能以此否认越秀公司作为共同出卖人的法律事实。一、二审判决均认定巨能公司对13号商铺没有独立的处分权，但对此没有进行深入的论证。
　　在合作建房合同中，目标工程完成后所有权的归属是合作建房合同的中心问题。根据物权变动（广义的物权变动包括物权的产生）原理，新建建筑物的所有权依原始取得方式产生，通行规则是"谁建筑，谁取得建筑物的所有权"。判断是谁建筑的依据不是谁具体施工或承揽工程，而要看谁获得施工许可证（又称建筑执照）。施工许可证上记载的人为建筑人，在建筑物完工后即可原始取得建筑物的所有权。为确定或变更建筑物所有权的归属，建筑人原始取得新建建筑物的所有权后，负有进行第一次房产登记的义务。在合作建房实践中，建筑物的原始取得具体有以下四种情况：1）以供地方和建筑方双方共同的名义领取施工许可证。这种情况下，供地方和建筑方共同原始取得房产的所有权，房产为双方共有，由双方共同办理房产的第一次登记手续；2）以供地方的名义领取施工许可证。这种情况下，供地方原始取得房产的所有权，由供地方负责办理房产的第一次登记手续；3）以建筑方的名义领取施工许可证。这种情况下，建筑方原始取得房产的所有权，由建筑方负责办理房产的第一次登记手续；4）以供地方和建筑方双方各自的名义领取施工许可证。　这种情况下，则双方按照施工许可证所记载的房产范围原始取得房产所有权，各自办理房产的第一次登记手续。
也就是说，新建建筑物的原始取得是依法律的规定和生活习惯自动产生的，原始取得人之后进行的第一次房产登记具有确认或变更原始取得的所有权的法律效力。在上述第一种情况下，联建各方（供地方和建筑方）依原始取得方式共同取得对建筑物的所有权，这种所有权的形式为共同共有；在原始取得房产的所有权后，联建各方当然可以通过协议的方式对建筑物进行分配，但是根据不动产物权变动的原理，联建方必须到房屋登记部门进行登记，以登记的方式进行公示，始得发生物权变动的效力，联建各方方才各自取得相应的房产所有权。
　　在本案中，规划、施工报建和预售许可证等一系列法律文件都将越秀公司与巨能公司列为共同权利人，所以越秀公司与巨能公司为共同建筑人和出卖人，在"悦湖阁"建筑项目完工后，越秀公司理应与巨能公司一起依原始取得方式取得对"悦湖阁"商品房的所有权，其所有权关系为共同共有，所以越秀公司与巨能公司仍对13号商铺享有共同的所有权，巨能公司无权单方面处分该房产。
　　此外，从中宏公司与两被告而非仅与巨能公司签订《商品房买卖合同》的行为来看，其在签订该买卖合同时也是确认越秀公司为共同权利人的，否则其完全可以仅与巨能公司签订合同而没有必要将越秀公司列为共同出卖人。据此，按照一贯的逻辑，中宏公司在之后与案外人陈怀德签订《商品房买卖合同补充协议》时也应负谨慎的注意义务，认识到越秀公司为共同的权利人，从而将越秀公司列为该补充协议的一方当事人，对债务转移取得越秀公司的书面同意。
　　综上所述，越秀公司与巨能公司为13号商铺的共同权利人，巨能公司对讼争房13号商铺没有独立的处分权，一、二审法院的认定恰当。
　　二、《商品房买卖合同补充协议》的性质和效力认定
　　关于《商品房买卖合同补充协议》的性质问题。该协议约定巨能公司将13号商铺直接过户至中宏公司名下，购房款全部由陈怀德向巨能公司支付，巨能公司放弃对中宏公司追索债务的权利。究其实质，应认定该《补充协议》为债务移转的行为，即巨能公司同意中宏公司将支付13号商铺的购房款的合同义务移转给陈怀德。

　　关于《商品房买卖合同补充协议》的效力问题，由于其实质为债务移转行为，根据《合同法》第84条的规定，债务人将合同义务转移给第三人的，应当经债权人同意。由于作为权利人之一的越秀公司没有在该补充协议上签字，事后又明确拒绝追认中宏公司的这一债务转移行为，所以应认定《商品房买卖合同补充协议》对越秀公司不发生债务移转的法律效力。
三、中宏公司应负支付购房款的义务
　　中宏公司与越秀公司、巨能公司于2001年5月31日签订《商品房买卖合同》是三方的真实意思表示，内容合法，对其法律效力原、被告均予以确认，一、二审法院也予以认定，并无争议，所以原、被告应按照合同约定继续履行各自的义务。在陈怀德没有按《商品房买卖合同补充协议》的约定向巨能公司支付13号商铺的购房款而越秀公司又对该补充协议的效力不予追认的情况下，中宏公司不能免除合同规定的义务，而应向越秀公司和巨能公司支付购买13号商铺的购房款。
　　同时，因《商品房买卖合同》合法有效，被告越秀公司与巨能公司也负有按照合同约定向原告交付房屋的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告支付购房款的日期是2001年7月15日，被告交房的日期是2001年9月30日。据此可知原、被告的合同义务有先后履行顺序，原告履行合同义务在前，被告履行合同义务在后。据此，在原、被告各方要求继续履行合同的情形下，一审法院判决两被告在原告支付全部购房款之日起三日内将讼争房交付给原告恰当，二审判决对此予以维持合理。
四、关于违约赔偿金问题
　　在一审中，原、被告均要求对方承担违约赔偿金。一审判决驳回了原告中宏公司要求被告承担违约赔偿金的诉讼请求，但对被告要求原告支付违约金的诉讼请求没有涉及，可认为一审法院对此也不予支持。
　　如前所述，原、被告的合同义务有先后履行顺序，原告履行合同义务在前，被告履行合同义务在后。被告在原告没有履行在前的交付购房款义务的情况下行使先履行抗辩权，主张在原告支付购房款以后再交房的抗辩理由符合法律规定，并不构成违约。据此，一审判决驳回原告要求被告支付违约赔偿金的诉讼请求合理。
　　二审法院认为原告中宏公司并非恶意拖欠购房款，其迟延支付购房款确因其认为通过《商品房买卖合同补充协议》已将支付购房款的义务转移给了陈怀德所致，同时被告巨能公司对原告迟延支付购房款也负有一定的责任，依民法的公平原则，从平衡原、被告双方的利益角度考虑，一、二审法院没有支持被告的此项诉讼请求也是合理的。