冯国良诉辽宁三利房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷案

[2004]沈民（2）房终字第123号

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书

[2004]沈民（2）房终字第123号

上诉人（原审原告）：冯国良，男，1959年10月22日出生，汉族，无业，住沈阳市和平区砂山新村7号3-6-2。

委托代理人:张维刚，男，1957年10月11日出生，汉族，系北方航空公司马路湾民航售票处职员，住沈阳市和平区八经街48号。

被上诉人（原审被告）：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路58号。

法定代表人:郑扬，系董事长。

委托代理人:李树田，女，1956年3月24日出生，汉族，系该公司法律事务部部长，住沈阳市沈河区文艺路14号。

上诉人冯国良因商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2003]和民房初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年1月10日受理此案后，依法组成合议庭，由民二庭审判员吴波担任审判长，审判员李倩主审，审判员李沛东参加评议，于2004年2月12日公开开庭审理了此案。上诉人冯国良的委托代理人张维刚，被上诉人辽宁三利房地产实业有限公司的委托代理人李树田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院经审理查明，冯国良与辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称三利公司）于2000年10月6日签订购房协议书一份，双方约定，冯国良系沈阳市和平区砂山棚户改造地区的住户。同意将三利公司给付的货币安置款58,950元直接作给三利公司，作为其购买一套60.80平方米左右的商品房房款中的一部分。冯国良原定一类型，建筑面积45平方米，每平方米需交甲方450元，计20,250元，另增加的面积中，15平方米按每平方米1,800元计算，0.8平方米按每平方米2,500元计算，总计49,250元。另外各类款项44,012.60元，由冯国良一次性交给三利公司。冯国良可凭该协议顺序号，在图纸出来后，自选房号。如选加价层，差价另交每平方米加收150元。该房屋的入住时间为2001年12月30日前，如超期进住，每超期一天，三利公司按每套房屋售价的千分之一赔偿给冯国良。对于办理房屋产权产籍手续，由三利公司负责，冯国良配合。协议签订后，冯国良将44,012.60元的购房余款交付给三利公司。依据双方签订的购房协议书，冯国良所购买的房屋为该地区18号楼443号。后因有关部门进行房地产开发建设的“三清一查”工作及房屋图纸布局发生变化，三利公司未按协议约定履行其义务，故冯国良诉至法院，要求判令三利公司履行合同安置住房，并赔偿超期进住617天的滞纳金63,527.92元。

上述事实，有双方当事人的陈述及购房协议书、收款收据、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、沈阳市房地产开发建设领导小组办公室沈房开领办[2001]1号文件等证据，并经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。“砂山棚户区改造筹建处”是被告的分支机构，被告授权其处理砂山棚户区改造特别是拆迁方面的事项，故该筹建处与原告签订的购房协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，对原、被告具有约束力。合同一方违反合同，应向对方支付违约金，合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付。由于被告方的原因造成建设规划变更，致使原告购买的商品房无法进住，被告应承担违约责任，由于双方约定的赔偿数额未违反有关法律规定，因此被告应按合同规定的赔偿条款予以赔偿。

原审法院判决：一、被告于本判决发生法律效力后10日内在砂山棚户改造地区为原告安置楼层为4层、朝向为南北、面积为60.8平方米的商品住房一套。如超过此面积则由原告按当地同类商品房销售价格补交面积差价款，如面积不足则由被告按当地同类商品房销售价格返还原告面积差价款（选择安置房屋面积在60.8平方米±2平方米内）;同时被告按原告住房售价（102962.6元）的日千分之一即每日102.9626元支付原告逾期进住补偿金（从2001年12月30日起至原告实际进住时止）。二、如被告逾期无法安置，则由被告按当地同类商品房销售价格即每平方米2680元返还原告60.8平方米的购房款162944元。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费2415元，由被告负担。

宣判后，冯国良不服，向本院提出上诉，其上诉理由是：一、原审判决主文的第一项符合双方签订的购房协议所规定的条款，公正合理。二、原审判决主文第二项没有依法判决被上诉人承担违约责任。并且，被上诉人的同类商品房在当地的实际销售价格应为3200元，请求二审法院予以改判。

被上诉人三利公司答辩称：为上诉人安置的房屋是动迁户的房屋，价格与商品房价格差距很大，一审判决的数额与事实不符，我公司不同意上诉人的诉讼请求。

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的购房协议是双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律法规，故该协议合法有效。双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。上诉人已依约向被上诉人交付了购房款，而被上诉人并未按照协议的约定期限向上诉人冯国良交付房屋，对此被上诉人应承担违约责任。对于上诉人冯国良提出的原审判决主文第二项没有依法判决被上诉人承担违约责任的上诉人请求，本院认为，原审法院判决被上诉人在不履行安置房屋义务的情况下参照该地区同类商品房的销售价格向上诉人返还房款并无不当。但在被上诉人返还上诉人购房款的情况下，对逾期进住赔偿金原审未予考虑不妥，因该补偿金实际是对于上诉人逾期进住的赔偿金，上诉人与被上诉人在协议中对此已经有明确的约定，双方均应按照协议的约定履行，并且，原审法院已判决被上诉人在为上诉人安置房屋的同时给付其逾期进住赔偿金。故上诉人的该项请求，理由充分，应予支持。该项逾期进住赔偿金应计算至三利公司返还全部购房款时止。对于上诉人冯国良提出的被上诉人的同类商品房在当地的实际销售价格应为3200元的上诉请求，因其提供的“19#、22#、24#楼剩余房源建议定价表”中没有被上诉人单位的任何印鉴，且为复印件，庭审中被上诉人否认此份定价表为其公司出具。因此，上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项的规定，判决如下：

一、维持沈阳市和平区人民法院[2003]和民房初字第377号民事判决主文第一项；

二、撤销沈阳市和平区人民法院[2003]和民房初字第377号民事判决主文第三项；

三、变更沈阳市和平区人民法院[2003]和民房初字第377号民事判决主文第二项，即“如被告逾期无法安置，则由被告按当地同类商品房销售价格即每平方米2680元返还原告60.8平方米的购房款162944元。”为“如被告三利公司逾期不能安置，则由被告三利公司按当地同类商品房销售价格，即每平方米2,680元的价格返还原告60.80平方米的购房款162,944元。被告三利公司在履行上述义务的同时，应按原告冯国良所购住房售价（102962.6元）的日千分之一，即每日102.9626元向原告冯国良支付从2001年12月30日起至返还全部购房款时止的逾期进住赔偿金。”

四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。

一审案件受理费2,415元，二审案件受理费2,415元，计4830元，由被上诉人辽宁三利房地产实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 波

审 判 员 李 倩

审 判 员 李 沛 东

二0 0四年二月十九日

书 记 员 才 玉 莹

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判；