青岛云帆工贸有限公司诉青岛奥帆集团有限公司商品房预售合同纠纷案

（2002）北民初字第1230号

青岛市市北区人民法院民事判决书

原告青岛云帆工贸有限公司，住所地青岛市青和路46号。

法定代表人岑福文，经理。

委托代理人杨国辉，男，1968年9月23日出生，系该公司法律顾问，住青岛市康宁路7号5单元702户。

被告青岛奥帆集团有限公司，住所地青岛市兴隆路115户。

法定代表人傅相俭，董事长。

委托代理人杨培银，山东德衡律师事务所律师。

委托代理人陈刚，山东博论律师事务所律师。

原告青岛云帆工贸有限公司与被告青岛奥帆集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛云帆工贸有限公司的委托代理人杨国辉与被告青岛奥帆集团有限公司的委托代理人杨培银、陈刚到庭参加了诉讼。案经本院调解未成，本案现已审理终结。

原告青岛云帆工贸有限公司诉称，1999年9月8日因原告与被告房屋建设中投入资金660万元，被告同意将本市太清路39-41号3号楼、4号楼网点折价抵偿原告投资，并给原告开具发票，后被告仅交付原告3号楼网点，并办理产权证书。4号楼网点房至今未能交付。为此特诉至法院，请求判令被告交付本市太清路45号（原太清路39-41号）4号楼网点房屋。办理产权证书，并赔偿损失十二万元。

原告为证明其主张的事实，在本庭审过程中，出示以下证据：

证据一：一九九八年六月十九日，青岛市房产评估所出具的（98）青房估字第16号"对青岛市太清路39-41号网点、住宅房屋价值评估报告书"。该报告书中勘估网点为第3、4号楼一、二层网点，建筑面积2501平方米，其中3号楼为1278平方米。4号楼为1214平方米。网点单价为3068.5元/平方米。网点总价值为7674318.5元。

证据二：一九九九年九月八日，原告与青岛帆布厂（被告变更前名称）签订协议。该协议中，加盖有原告及帆布公章，并分别有双方法定代表人张广辉、郑立华签名。协议约定"鉴于云帆工贸公司（即原告）在太清路39-41号网点，住宅楼工程中做了大量的工作，并投入了相应的资金（指660万元）。帆布厂对1998年6月19日（98）青房估字第162号评估报告书所评估的房屋（3号-4号网点房）归乙方所有，不存在疑义。并由云帆公司对此评估书的财产自行处理。帆布厂不予干涉。对今后因上述网点引发的法律纠纷一律由云帆公司承担。

证据三：1999年12月3日，双方为办理四号楼网点过户手续而签订的建筑面积为1192平方米的4号楼一层网点商品房购销合同。该合同由双方加盖公章。

证据四：1999年12月3日被告向原告因4号楼网点开据的编号为0006351山东省青岛市房地产业统一发票。发票内容为房屋座落地点为太清路45号4号楼网点单价2300元/平方米，合计人民币2743900元。

证据五：太清路39-41号网点住宅4号楼的工程竣工验收证明书复印件一份。

证据六：4号楼总平面配置图复印件一份。

证据七：一九九八年五月二十六日编号为青房注字第续027号，商品房预售许可证复印件一份。该许可证证明，房屋预售单位青岛帆布厂房屋座落地点市北区太清路39-41号。

以上证据五至证据七复印件上有青岛帆布厂，加盖其公章予以确认，并由原告据此办理有关产权过户手续。

被告奥帆集团辩称，原告所要求交付的本市太清路45号4号楼网点房已经青岛市市南法院主持调解，由青岛帆布厂交付案外人青岛建中经贸有限公司所有并提供该院一九九七年七月四日出具的（1997）南法外民初字第221号民事调解书予以证明。

据此原告以被告交付房屋不能为由变更其诉讼请求为返还购房款3234548.76元，并提供该计算依据，即以投资款660万元。除以被告应交付的太清路三号楼四号楼网点总面积2501平方平房，得出单价2639.94元，同时减去被告已实际交付的三号楼网点面积1275.03平方米，剩余不能交付的房屋面积为1225.97平方米，乘以单价即为被告应返还之购房款。

对此奥帆公司辩称：1994年7月15日，帆布厂与部队所属的长城房地产公司签订联建协议，共同开发帆布厂旧址太清路39-41号（现太清路45号）房屋改造工程，由长城公司出资660万元。后因部队不得办企业，经长城公司同意，帆布厂将该项目转让给原告并由其向帆布厂交纳项目转让金660万元。此后，原告原法定代表人张广辉即利用"青岛帆布厂基建办公室"公章，将"基建办公室"字样遮盖以帆布厂名义签订协议与青岛建中经贸公司签订协议，收取投资款500万元，后因原告违约，1997年建中公司即以帆布厂为被告，起诉至市南法院要求返还投资款并赔偿损失，云帆公司为此又以帆布厂名义与建中公司达成调解协议，将太清路4号楼网点所有权确为建中公司所有以抵偿张广辉收取该公司的投资款。该纠纷系原告法定代表人张广辉伪造帆布厂公章所引起的，最后都由帆布厂承担了责任，为此帆布厂在太清路39-41号4号楼的网点房已经交付给建中公司的情况下，于1999年9月8日与原告签订二份协议书，约定太清路39-41号工程中所有的债权债务都由云帆公司承担，4号楼网点经（1998）青房估字第162号评估报告书中评估的房屋归云帆公司所有并由云帆公司自行处理以抵偿建中公司的欠款。帆布厂放弃太清路工程所有利润，今后上述网点引发的法律纠纷一律由原告承担，与帆布厂无关。

因此，原告没有对太请路工程进行任何投资的情况下该4号楼网点房已经由法院确认交付建中公司后以抵偿张广辉收取该公司之投资款，其诉讼请求应予以驳回。

被告对其辩称提交下列证据：

证据一：一九九四年七月十五日青岛帆布厂与长城房地产公司签订的太清路联建协议书。

证据二：一九九四年七月二十日帆布厂委托长城房地产公司办事处张光辉、耿希顺为全权代表人，具体运作帆布厂太清路棚户区改造工程。

证据三：一九九六年六月二十日，青岛市市北区第二公证处（96）青北二证第2702号公证书证明帆布厂委托代理人张广辉与青岛建中经贸公司签订协议书，协议书中所加盖公章希"青岛帆布厂基建办公室"公章，但其中"基建办公室"字样被人为遮盖，由张光辉私自将太清路项目转让给建中公司。

证据四：一九九六年七月三十一日，帆布厂（96）青帆字61号通知"鉴于帆布厂…太清路宿舍改造工程…对我厂一九九四年一月十日授权，张广辉的责权范围已基本履行完毕，为此，对其授权委托书予以撤销。

证据五：青岛市南法院（1997）南法外民初字第221号民事调解书，原告青岛建中经贸公司诉青岛帆布厂"于调解书生效之日起由帆布厂将本市太清路四号楼一千四百平方米的网点房交付给建中公司，所有权归建中公司"以此证明，张广辉以帆布厂名义已办理并与建中公司达成民事调解书，因太清路项目欠建中公司款项应由原告承担。

证据六：一九九九年四月十日，青岛帆布厂与建中公司为落实市南法院（1997）南法外民初字第221号民事调解书达成关于太清路45号（原39号）四号楼1400平方米网点交给建中公司，并出具办理房屋产权手续。

证据七：二○○二年五月二十三日，建中公司出具证明成"太清路39-41号楼4号楼网点系云帆公司张广辉与我公司现场交接，此前，四号楼各项协议军西装光辉本人携青岛帆布厂基建办公室印章签署。"以此证明张广辉应当承担太清路项目一切债权债务。

证据八：一九九八年五月十三日，张广辉"接收太清路39-41号楼1-4号网点住宅楼。1995年11月至1998年5月全部账簿及原始凭据。"此证明

证据九：一九九八年五月十三日，张广辉收到"青岛帆布厂财务专章"一枚。

证据十：1999年9月8日，原、被告双方协议该证明太清路工程项目产生债权债务由原告承担。

证据十一：1999年9月8日，帆布厂与云帆公司签订协议"帆布厂与建中经贸公司于1996年6月17日签订的协议书（该协议由张广辉代签）以上内容，建中公司于1996年同时从市建行房地产信贷部贷款130万元，此款用于购买青岛帆布厂太清路改造工程部分商品房，因为当时土地产权尚未转让，故由帆布厂担保贷款，现将太清路开发项目的所有债权债务（不含自管国有资产部分），均已移交给青岛云帆工贸公司（法定代表人：张广辉）。经协商，此款项的本息均由青岛云帆公司负责偿还，帆布厂自本协议签订之日起，不付任何经济和经济责任。"此证明太清路财产归原告所有，由原告自行处理，产生的纠纷也由原告承担。

证据十二：1999年7月21日"帆布厂杨滨、高巍等与张广辉谈话纪要。"以此证明张广辉用660万买断太清路项目，系项目转让金，非投资款。

证据十三：1999年6月6日，加盖有青岛帆布厂基建办公室财务专用章的收款收据二份。以证明张广辉收取了3号、4号楼网点购房款。

证据十四：1999年6月8日，张广辉分别以青岛帆布厂名义（"将青岛帆布厂基建办公室"公章其中的"基建办公室"字样遮盖）以自己的名义将太清路39-41号楼3号、4号网点卖给青岛云帆工贸公司。

证据十五：张广辉收取太清路33份合同，以此证明该33份合同中包括太清路39-41号楼3号、4号网点的假合同换取盖有青岛帆布厂正式公章的合同和办理房产证的发票。

证据十六：2002年7月1日，以证人何查名义出具的证言称"1999年12月3日，云帆公司会计持盖有帆布厂基建办公室财务公章的二份收据及合同换取正式合同及发票"。

原告云帆公司对被告方提供的以上证据经质证提出如下质证意见：

证据一与本案无关，证据二因委托书系被告自行出具，无须证明。证据三是被告与建中公司签订的合同，与原告无关。证据四被告自己所发通知与原告无关。证据五、六因系复印件不予质证。证据七因建中公司不是行政机关且该公司与被告有利害关系，所出具的证明不能抵抗原告证据。证据八、九、十、十二、十三、十五均与本案无关。证据十一无异议，原告也是据此要求被告交付房屋。证据十四因无原件不予质证。证据十六因证人未到庭，不予质证。

根据原、被告所出示的证据，结合双方发表的质证意见，本院确认以下事实：

青岛帆布厂（即奥帆公司）在对其位于原本市太清路39-41号网点住宅楼建设工程中，原告投入660万资金。为此，双方于1999年9月8日所签订的协议中，已予确认。同时，在该协议中，被告对"1998年6月19日青房估字第162号评估书所评估的财产自行处理，但也同时约定了"对今后因上述网点引发的法律纠纷，一律由原告承担。"

据此，被告向原告交付了建筑面积为1275.03平方米的三号楼网点并办理相应的房屋过户手续。1999年12月3日，双方为办理四号楼产权过户手续还签订交付建筑面积为1192平方米的正式买房购销合同并开据了单价为2300元/平方米，总价款为2741600元山东省青岛市房地产业统一发票。对该发票价款低于双方1999年9月8日协议约定的评估价即3068.5元/平方米，原告解释为系双方为减少缴纳有关税费而有意为之。

同时为配合原告办理四号楼网点房屋产权手续，被告还向原告出具了太清路39-41号商业网点及普通住宅房屋预售单位为青岛帆布厂的编号为青房字第续027号"商品房预售许可证"该网点房屋总平面配置图及其工程竣工验收证明书的相应复印件，并均加盖青岛帆布厂公章确认。后因被告不能交付四号楼网点房屋，遂致诉讼。

本案原、被告双方主要争议焦点为：

1、660万投资款，原告是否已交付。对此双方在1999年9月8日协议书中已载明。

2、被告奥帆公司是否已将3、4号楼网点房交由原告云帆公司处理。庭审中，双方除已确认3号楼网点房（建筑面积为1275.03平方米已交付外），4号楼网点房因已确认为建中公司所有而已不能实际交付。3、4号楼网点房交付给建中公司是否构成对抵偿张广辉收取该公司的投资款。对此，庭审中被告未能提供原告收取建中公司投资款之相关证据。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方1999年9月8日（简称9.8协议）确认评估（3号-4号网点房）归原告所有的协议中，已明确说明，原告已"投入了相应资金（指660万元）"。对此，被告仍辩称原告该项投资不到位的理由不能成立，本院不予支持。

关于双方于同日还就建中公司与帆布厂1996年6月17日签订协议书所涉及130万贷款，约定本息由原告承担的协议，其中"有现将太清路开发项目的所有债权债务（不含自管房国有资产部分），均已移交给青岛云帆工贸有限公司"的约定，据此认为因3、4号楼网点房屋产生的全部债权债务均应有原告承担的理由。也因此后双方于同年12月3日仍签定四号楼网点商品房购销合同，以办理四号楼网点房屋归原告所有的过户手续，该房屋购销合同系双方真实意思表示，并进一步构成双方对9.8协议的认可和落实。自此之后双方再无新的协议。因此被告以此认为不再承担返还4号楼网点房屋购房款的理由不能成立。

因双方确认3号、4号网点房屋归原告所有的前体系原告已给付被告660万元对价，且被告应交付的上述二处房屋业经青岛市房产评估所评估，网点房单价为3068.5元/平方米。除双方确已交付的三号网点（房屋面积为1275.03平方米外），四号网点因被告已依据青岛市南法院生效民事调解书确认归建中公司所有而不能向原告交付。据此，被告应就不能交付部分的房屋面积经折算后返还原告投资款，其计算公式应为参照660万元投资款除以三、四号楼网点总面积2501平方米，得出单价2638.94元/平方米，乘以已实际交付的3号网点房屋建筑面积1275.03平方米被扣除后，余款应为3234548.76元，该款项即做为被告不能交付之4号楼网点房屋之折算款，予以返还。

关于被告以其根据市南区人民法院（1997）南法外民初字第221号民事调解书所确定的义务将太清路4号楼网点房交付建中公司系抵偿张广辉收取该公司投资款之辩称理由。对此：（1）从时间上看，太清路4号楼网点房于1997年已经市南法院生效法律文书确认，应由被告交付给建中公司，对此庭审中被告以张广辉当时作为该案被告委托代理人应属明知而仍于1999年9月8日与其签订三、四号楼网点房屋协议，应确认该协议无效，但被告未能就此提供证据且该调解书中被告委托代理人亦并非张广辉。（2）市南法院（1997）南法外民初字第221号民事调解书业已明确4号楼网点房屋给付义务履行主体为原青岛帆布厂即本案被告。（3）建中公司是否已将4号楼网点房屋投资款交于原告，本案中被告未能提供相关证据。且建中公司与原告的投资关系与本案并无直接利害关系，本案不予一并处理。（4）作为原所有权人的被告对4号楼网点房屋权属是否已转移之状况应明知，然被告在该网点房所有权属未发生转移前，仍于1999年9月8日与原告签订协议并为此于同年12月3日签定商品房购销合同，出具了山东省统一购房发票，该协议即应对双方产生拘束力。

关于被告以其已经将太清路工程中3、4号楼网点房交付原告并由其用于抵偿因云帆公司自身和其他公司投资纠纷所欠的投资款，即原告已经得到3、4号楼网点房屋的所有权并处理完毕之辩称理由。因4号楼网点房屋所有权属至今亦未变更至原告名下，而房屋所有权作为一种物权的交付和转移，应依法在房屋管理部门办理相关的转移登记手续，被告以原告已得到4号楼网点房屋所有权的理由无事实依据，对于已有原告以四号楼网点房屋处理完毕其债务之陈述亦无依据。至于原告与其他公司因投资所产生的纠纷，应有原告自主行使其权利、承担义务或决定是否承担相应的民事责任，对于该项应由原告支配的财产权利被告不应直接代为行使。

综上所述，因双方自1999年9月8日协议及同年12月3日购房协议之后，双方未再签定新的协议，从效力上应以双方最终意思表示为准，但因被告不能履行交付房屋的义务，应返还原告相应的投资款，原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百○六条第一款、《中华人民共和国合同法》一百○七条、一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第一百二十八条之规定，判决如下： 　　　　　

被告青岛奥帆集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告青岛云帆工贸有限公司房屋投资款3234548.76元。

案件受理费26183元，由被告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费26183元，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审 判 员 綦 晓 声

审 判 员 张 鹏

审 判 员 闫 乐 福

二○○二年九月二十八日

书 记 员 石 舒 文