商品房预售合同纠纷案例

 

海南省高级人民法院民事判决书（2001）琼民终字第25号

　　上诉人（原审被告）海南新疆某房地产开发海南某公司，住所地海口市海甸岛沿江四路某花园。
　　法定代表人李某兴，该公司总经理。
　　委托代理人李玦，海南某律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）海南某房地产开发公司，住所地海口市田边路某号。
　　法定代表人陈某，该公司总经理。
　　委托代理人李某亮、张某锋，某律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）海南新疆某房地产开发海南某公司（以下称某公司）为与被上诉人（原审原告）海南某房地产开发公司（以下称某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市中级人民法院（２０００）三亚民初字第２９号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。某公司委托代理人李玦，某公司法定代表人陈某、委托代理人李某亮、张某锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审认定：１９９３年４月６日某公司与某公司签订的《商品房买卖合同书》，实际上是商品房的预售合同。作为商品房的预售方某公司没有取得土地使用证，并且在一审诉讼期间也没有补办预售许可证明，根据最高人民法院１９９５年１２月２７日作出的《关于审理＜房地产管理法＞施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第２４条和２５条的规定，其签订合同为无效合同。某公司依据合同所取得的财产应返还对方，即某公司应负有返还某公司购房款１６８６万元的义务。由于双方所订合同无效，因而某公司以侵权为由起诉某公司不符合合同法第一百二十六条的规定，双方的争议应为合同纠纷。基于当时海南房地产市场的实际情况，某公司未完全按约定及时足额付给购房款，致使预售方某公司未能完善手续和按期交付房屋，亦存在一定过错，故对其要求某公司赔偿资金某息损失共１３０４万元的请求不予支持。某公司以诉讼已超过法定期限为由进行抗辩，从庭审调查中可知某公司是不间断地与其协商相关事宜，对其主张权某，故其抗辩理由不能成立。据此判决：一、某公司与某公司签订的《商品房买卖合同书》无效；二、某公司应于判决生效之日起十五日内向某公司返还购房款１６８６万元，逾期付款，则加倍支付迟延履行期间的债务某息；三、驳回某公司的其他诉讼请求。案件受理费１６００１０元，由某公司承担７０４０４．４元，由某公司承担８９６０５．６元。

　　宣判后，某公司不服上诉称：１、原审判决认定双方所签《商品房买卖合同书》无效错误。应根据海南当时普遍存在的炒地炒房实际，合情合理解决纠纷。所售房屋已基本封顶，已取得土地使用证和规划报建手续。因是现房，房管部门不同意办理预售许可证。２、原审判决认定被上诉人的起诉未过诉讼时效是错误的。某公司支付最后一笔房款的时间是１９９４年９月６日，直到２０００年９月才起诉，时间已过６年，某公司未提供证据证明其向某公司主张过权某。３、造成房屋不能按期交付和完善相关手续的责任在于某公司未能在约定的时间足额支付购房款。请求撤销原判，判令某公司支付所欠购房款本金５９４万元人民币及其某息。

　　经审理查明：１９９３年４月６日，某公司与某公司签订《商品房买卖合同书》，约定某公司在位于三亚市商业一条街１５００平方米土地上兴建商住楼（楼高８层，建筑总面积８０００平方米），即三亚市商品街一巷金牛公寓Ａ、Ｂ栋，以每平方米２８５０元，总计２２８０万元销售给某公司；付款方式为，合同签订后，付总价５％的定金，即１１４万元，合同签订后２０日内付总价５０％，即１１４０万元，主体工程完工，付总价２０％，即４５０万元，工程竣工验收交付使用，付总价２０％，剩余总价的５％的房价款，待某公司按某公司要求办理完房产证后，一次付清，但最长期限不超过１９９３年１２月３０日。签订合同的当天，某公司依约付给某公司定金人民币１１４万元，其后至１９９４年９月６日共计１１次付给某公司购房款１５７２万元。金牛公寓于１９９６年６月份竣工，至今未办理质检验收。

　　另查，１９９３年１月３日，三亚市河东区港门村居委会与三亚金牛房屋建设开发公司签订《房地产转让协议》，约定三亚市河东区港门村居委会将位于河东商品街一巷、总建筑面积约为６０００平方米二栋住宅楼项目转让给三亚金牛房屋建设开发公司。同月５日，三亚金牛房屋建设开发公司与某公司签订《合作建房协议》，约定双方共同兴建河东区商品街２栋商品住宅楼，三亚金牛房屋建设开发公司负责该项目的施工和经营管理，某公司负责该项目的全额投资。该项目销售完毕后，按纯某润的三、七分成，三亚金牛房屋建设开发公司得３０％，某公司得７０％。１９９８年６月２５日三亚市城郊人民法院（１９９８）城民初字第５号民事判决把本案标的物金牛公寓住宅楼Ａ、Ｂ栋判归福建省惠安建筑工程发展公司海南公司所有（因三亚金牛房屋建设开发公司欠福建省惠安建筑工程发展公司海南公司金牛公寓住宅楼Ａ、Ｂ栋工程款）。１９９９年１２月２１日三亚市城郊人民法院（２０００）城执字第５３号协助执行通知书要求三亚市土地房产管理局把上述房屋过户到三亚中惠商贸有限公司名下。２０００年４月１０日，某公司对三亚市积压房地产办公室于１９９９年１２月２２日在《海南日报》上刊登产权申请人三亚中惠商贸有限公司申请的上述房屋提出异议，２０００年４月１１日，三亚市城郊人民法院向三亚市土地房产管理局发出（２０００）城执字第５３号《中止办理房产过户手续的通知》，停止办理上述房产过户手续。２０００年６月１日三亚市城郊人民法院（２０００）城执字第５３－２号民事裁定驳回某公司的异议。

　　２００１年５月１０日，三亚市河东区港门村居委会、福建省惠安建筑工程发展公司海南公司、三亚金牛房屋建设开发公司、某公司签订《协议书》，约定三亚金牛房屋建设开发公司应向三亚市河东区港门村居委会和福建省惠安建筑工程发展公司海南公司支付的各项款项（和解协议确定的项目款和工程款），由某公司筹集并最终由某公司承担。三亚市河东区港门村居委会、福建省惠安建筑工程发展公司海南公司、三亚金牛房屋建设开发公司三方共同保证将三亚市商品街一巷２１号（即河东国用１９９４字第０１０４９号）土地使用权及地上建筑物全部过户至某公司指定单位名下。 

　　本院认为：某公司与某公司签订《商品房买卖合同书》后，至今仍未取得金牛公寓土地使用权证，亦未办理预售许可证，原判认定双方所签合同无效正确。鉴于某公司预售的房屋已被三亚市城郊人民法院（１９９８）城民初字第５号民事判决判归福建省惠安建筑工程发展公司海南公司所有，某公司与三亚市河东区港门村居委会、福建省惠安建筑工程发展公司海南公司、三亚金牛房屋建设开发公司签订的协议书，不能当然变更生效判决的确权效力，某公司与某公司签订的《商品房买卖合同书》实际上无法继续履行，某公司应返还某公司购房款１６８６万元。某公司未将所收购房资金及时足额投入到建房中，某公司未完全按约定及时足额支付购房款，对合同不能继续履行均有过错。原判未支持某公司赔偿某息损失的要求，公平合理，某公司服判，本院予以确认。由于宏观调控，１９９３年签订的房地产开发经营合同均存在履约困难而超过约定期限履行，当事人均处于期待经济形势转好再继续履约的状态中，某公司以某公司的起诉已超过诉讼时效进行抗辩，理由不能成立。原判认定事实清楚，处理公平合理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币１６００１０元由某公司承担。
　　本判决为终审判决。
　　

审　　判　　长　　　王　　志　　勇
审　　判　　员　　　简　　万　　成
代理审判员　　　李　　梅　　华

二ＯＯ一年五月二十九日

书　　记　　员　　　苏　　志　　辉