楼上漏水，物业不管，我该找谁？

最近这天气，老天一直在下雨，让人心里特别烦。可市民林先生更烦，不但是外面下雨，连家里头都没有个干爽的地方，同样在淅沥淅沥的下着“小雨”，有时“雨势”大到要用脸盆接着才行。本来这也不是什么大问题，修一修就好了，可问题是，林先生找不到负责维修的人。

房子渗水该找谁修

屋子住久了，天花板漏水也是平常事，可林先生郁闷的是，他找不到负责维修的人来解决这个问题。“我先找物业，物业就给了我楼上房东的电话；我跟房东联系，房东说他的房子租出去好久了，让我找租客负责；我找到租客，租客却说他是租房子的，修房子的事情他不管；我回头再找物业，物业说他们只管房子外面的维护，不管房子里面。”

林先生当了一回皮球，被几个人踢来踢去，就是找不到负责的。房东根本见不着面，楼上租客一脸与他无干的样子，物业也表态他们不管这个事情。“我们家里现在天天漏水，墙皮也脱落，有些地方还开始发霉，可我这个受害者就是找不到应该负责任的人。”林先生郁闷的说。

漏水问题涉及相邻权及物权

广东大公威德林叔权律师表示，像林先生这样的遭遇，很多人都会遇上，因这样的问题通过交涉协商未能解决而最终诉诸法院的也不少。

“这个问题在法律规定上并不复杂，涉及的是相邻权及物权保护。”林律师解释，《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》第八十四条、第三十五至第三十七条及第三十二条也都有规定。第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

“具体到楼上漏水所产生的责任，最好通过协商解决。如果协商无法解决，也只能通过诉讼解决。而无论通过什么方式与途径解决，都必须首先厘清是谁的责任。而责任厘清与划分，适用民法中的过错责任原则。过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任，负担费用，甚至做出赔偿；没有过错就没有责任。”林叔权律师说。

楼上业主责任不可逃避

“本案例中，谁应当承担责任呢？楼上业主！”林律师说。

物业公司没有责任。理由是，物业公司与业主之间存在的只是物业服务合同关系，如果涉及到维修责任，也仅涉及公共物业、设施的维修责任，至于业主专有部分，除非与业主之间另有约定，否则，物业公司不担责。在本案例中，物业在做协调工作，已经是在尽合同外的义务了。

至于承租人，如果在承租期间并没有对承租房屋进行过任何的装修、改动，也无需担责。而如果业主（即出租人）有明示将维修责任委托了给承租人，则承租人不能推诿，应依照业主 （出租人）的委托处理相关问题。

在林先生这个案例中，如果业主（出租人）无法拿出相关证据表明已经将维修责任委托给承租人时，楼上业主就必须为林先生家里的漏水问题负上应尽的责任，协助林先生维修或通过协商适当给予补偿。