“一房二卖”导致房屋所有权证被撤销

“一房二卖”导致房屋所有权证被撤销
案情：
原告高淑春。
被告密山市房地产管理处。
第三人程文田。
第三人李德福。
2000年3月，原告高淑春承租了第三人程文田所有的位于密山市铁西村三组的一栋124.2平方米的砖瓦结构房屋。2004年3月27日，第三人程文田与原告高淑春签订了一份“收房屋交易定金说明”，将该房屋以124,800.00元的价格卖与原告，当日原告交付定金1万元，并约定采取分期付款的方式给付房款。之后，原告共计付给第三人程文田款项合计104,800.00元。其中2006年8月21日，原告付给第三人程文田15,000.00元。2006年8月31日，第三人程文田与李德福签订了一份购售房合同，将该房屋以同样的124,800.00元价格卖与其连襟第三人李德福，并分别于2006年8月27日、8月31日收到第三人李德福的款项4万元及84,800.00元。针对同一房屋，第三人程文田与李德福又签订了一份购售房合同，此合同中约定房价为3万元,落款时间为2006年8月28日。2006年9月5日，第三人程文田、李德福持原程文田的房屋产权证，双方的身份证明，2006年8月28日签订的购售房合同，原程文田的国有土地使用证到被告处申请办理房屋产权转移登记,被告审核后据此作出了产权转移登记并为第三人李德福核发了第27134号房屋所有权证。庭审中第三人程文田、李德福均称二人于2006年8月31日签订的合同是真实有效的，其向被告提供了2006年8月28日签订的合同，目的是为了少交契税，且第三人李德福陈述其于2006年8月24日已知该房屋卖给了原告。
审判：
密山市人民法院认为，被告是具有房屋权属登记管理职权的行政机关。被告密山市房地产管理处依据第三人程文田、李德福提供的购售房合同、第三人程文田及李德福的身份证明、原程文田的土地使用证及房屋所有权证为第三人李德福办理了房屋产权转移行政登记，并核发了房屋所有权证。第三人李德福与程文田进行房屋交易时明知该房屋已卖给原告,但在申请房屋产权转移登记时隐瞒了房屋权属情况并向被告作了虚假申报，而被告在产权转移登记中未进行现场查勘和评估即为第三人李德福核发了房屋所有权证，故被告作出的具体行政行为属事实不清，证据不足。根据《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条第一款“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款”之规定，被告作出的具体行政行为属主要证据不足,其颁发给第三人李德福的第27134号房屋所有权证，依法应予撤销。原告要求撤销被告颁发给第三人李德福的房屋所有权证的请求，依法应予支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条第一款之规定，判决如下：
撤销被告密山市房地产管理处于2006年9月5日核发给第三人李德福的第27134号房屋所有权证。
评析：
本案是因房屋发生“一房二卖”产生的行政纠纷。针对本案的“一房二卖”实际问题，笔者谈以下几点：
一、关于“一房二卖”的属性。一房二卖是指房屋产权
人与第一买受人订立房屋买卖合同后，于办理房屋所有权转移登记以前又与第二买受人就同一房屋订立买卖合同的行为。一房二卖是由房屋本身的特定性及一物一权原则、买卖合同生效与房屋取得之间存在时间差和房屋产权人对经济利益的过度追求等引起的。依据房地产管理法的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房屋产权人在这之后再与第三人签订以该房屋为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋一房二卖的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于一房二卖。从本案看出，第三人程文田以争议房屋为标的与原告高淑春签订了买卖合同，并且原告已交付了房款并已占有使用，在原告还未办理过户登记手续的时候，第三人程文田又将该房屋出售给第三人李德福，从而引起原告和第三人李德福对该争议房屋产权归属存在纠纷。这就是所谓的一房二卖，由此可知一房二卖中房屋产权人与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。其次，房屋的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房屋产权人若又与他人签订房屋买卖合同，不构成一房二卖。在前后两个房屋买卖合同中，房屋产权人存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。最后，一房二卖的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。
二、关于“一房二卖”的法律救济。
买受人的赔偿请求权和合同无效请求权。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。若第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就意味着出售人对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同若干解释》）第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”如果第二买受人是恶意串通取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《商品房买卖合同若干解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”之规定，请求确认后买方的合同无效。本案第三人李德福明知争议房屋已经卖与原告，仍与第三人程文田签订合同，并非善意取得，原告可请求确认出卖人程文田与第三人李德福所签订的合同无效。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。第三人李德福已取得被告颁发的房屋产权证即已取得房屋所有权，在该房屋产权证未被依法撤销前，相对于原告高淑春而言只能请求第三人程文田承担违约赔偿责任，返还购房款及利息并赔偿损失。