高层建筑施工造成超龄房屋损坏损害赔偿纠纷案

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【案例】
原告（被上诉人）：唐甲、唐乙、唐丙、唐丁、唐戊、蒋某
以上第二至六共五原告均委托唐丙为诉讼代理人。
被告（上诉人）：上海市静安区赵家桥基地建设指挥部。

一、一审诉辩主张
1．原告诉称：本市赵家桥路77弄4号房屋系6原告共有之私房。该房因受被告建造24层高楼施工的影

响，造成地面下沉地基松动、房屋倾斜、主梁脱位、外墙多处大面积开裂、楼梯楼板榫头移位。要求被告

赔偿房屋修复费10757．70元，误工费345元，并由被告承担房屋鉴定费、勘查费和诉讼费。
2．被告辩称：原告所有之房屋损坏，是由多种原因造成，除建造高层对其影响外，损坏主要原因还

有：（1）房屋本身已超龄所造成自然损坏；（2）在该房屋旁边上海外文书店建造六层工房对其也造成损

坏，而且在诉讼之前被告经原告认可对该屋已进行了修理，故不同意再作赔偿。

二、一审事实认定
上海市静安区人民法院经审理查明：本市赵家桥路77弄4号房屋一幢（建筑面积为440平方米）系原告

共有之私房。该屋建造于30年代。1987年8月，被告在本市赵家桥路常德路口建造三幢高层楼房，其中－

号楼（24层楼）距原告所有的上述房屋约20米。在高层建造打桩过程中，原告发现房屋倾斜、主梁脱位、

外墙开裂、楼梯搂板榫头移位，地坪起拱、门窗歪斜等房屋损坏情况，遂前后多次向被告提出书面或口头

异议，要求被告修复和赔偿房屋所受之损失。1990年3月被告委托工程队对原告房屋进行了部分修理，花

去修善费人民币6585．54元。但修理后不久，原告发现情况仍未好转，损坏继续发展，而且原先的修理也

是治表不治本，危险仍然存在，故在与被告交涉协商不成后，遂向一审法院起诉。
审理中，为确定原告房屋损坏之直接原因，法院委托了上海市房屋科学研究所对该房屋的损坏原因和

损坏程序作出鉴定并提出修理意见。经该所鉴定：“造成目前赵家桥77弄4号房屋损坏的原因主要是：赵

家桥高层楼房打桩时，土地的挤压力及振动波使该房屋的地面起拱；井点抽水时地下水位的下降造成地基

土的自重应力增加，引起该房屋产生了不均匀沉降，房屋结构变形走动，墙体多处开裂，木搁栅移位，纵

横墙脱离，墙体向东北方向倾斜造成目前赵家桥77弄4号房屋损坏主要是由于高层楼房打桩及开挖基础时

抽水引起的。”“外文书店所造多层房屋在宏观上不会对77弄4号房屋造成影响。”
被告对此鉴定不服，会同高层设计单位华东建筑设计院及造房单位上海第四建筑工程公司联合提出书

面异议。为慎重起见，本案审判人员又带着该鉴定书走访了上海市房产管理局总工程师室，听取他们的意

见。据该室几位高级工程师认真研究后都同意鉴定报告，认为原告私房损坏是由于高层楼房打桩及抽水等

原因造成是可信的。以后办案人员走访地区居委了解其他房屋损坏情况，发现原告房屋的周围住房也有类

似损坏，而且居民均反映：房屋损坏是造高层楼房所引起，在外文书店建造多层楼房时，他们的房屋已经

损坏。
为查清修理该房所需费用，一审法院又委托上海市房屋修建公司按鉴定报告之修理意见做修理费用预

算，经查勘：该房修复费用需人民币10757．70元，修复时间需2个月。又查，该房实际居住人唐丙每月基

本工资为人民币172. 50元。
以上事实有上海市房屋科学研究所鉴定报告。上海市房屋修建公司工程预算表、当事人的陈述及一审

法院调查的证人证言为证。

三、一审判决理由和判决结果
一审法院在查清事实的前提下，经合议庭评议，认为公民的私有房屋受法律保护，被告由于建造高层

楼房造成对原告私房损坏理应作出赔偿。被告在诉讼前虽然对原告私房作过修理，但损坏之处依旧存在，

故不能免除被告赔偿之责任。至于被告对上海市房屋科学研究所所作鉴定报告之异议，因缺乏证据，不足

以推翻该签定，故不予认定。原告提出赔偿修复房屋期间一人误工工资损失与法无悖，可予准许。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款关于“损坏国家的、集体的财产或者他人财

产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”的规定以及第三款关于“受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人

并应当赔偿损失”之规定，静安区人民法院作出判决：
1．被告上海市静安区赵家桥基地建设指挥部应赔偿原告唐甲、唐乙、唐丙、唐丁、唐戊和蒋某房屋

修复费人民币10757．70元；误工工资人民币345元。
2．房屋鉴定费人民币1000元和房屋查勘费人民币500元由被告上海市静安区赵家桥基地指挥部负担。
诉讼费人民币454. 11元由被告上海市静安区赵家桥基地建设指挥部负担。

四、二审诉辩主张
一审法院判决后，被告不服，提出上诉称：赵家桥基地房屋打桩，曾考虑到可能影响周围建筑物，故

与华东建筑设计院慎密研究了施工方案，以便对周围群众损失减少到最低限度。后鉴于被上诉人房屋有若

干部位受到不同程度的损伤，已为被上诉人修理峻工，并有协议写明：“一次性解决”，当时被上诉人对

此并无异议，造成目前被上诉人的房屋损坏是由多种原因产生的，现施工资料俱在，可对鉴定结论由有关

部门再行鉴定，上诉人可以服从。另据了解，被上诉人的房屋已在规划拆迁范围内，再作修理是浪费社会

财富。被上诉人则称：一审判决赔偿的数额远不足补偿其房屋受损的程度，自己的房屋也未列人拆迁范围

，即使需要拆迁，赔偿也是必要的。
二审法院受案后，承办人详细审阅案卷，又赴实地勘验并调查核实相应证据，认为一审法院所查事实

清楚，所作查勘、预算及鉴定均为有效。据此，二审人民法院认为，上诉人缺乏足够理由推翻上海市房屋

科学研究所关于对原告房屋损坏原因所作出的鉴定报告，原审法院依据鉴定结论确认上诉人应承担民事责

任是正确的，对上诉人的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（一）项的规定，作出如下判决。
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币454．11元由上诉人承担。

【评析】
本案是建筑工程施工造成毗邻建筑物损坏的损害赔偿诉讼。
《建筑法》第三十九条规定：“……施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成

损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。”该规定明确了建筑施工企业应当对施工现场对毗邻建筑

物的安全负责。由于我国建筑业管理方式一直沿用过去的旧的管理模式，一般由建设单位成立建设指挥部

之类的管理机构统一对施工进行管理，遇到问题由建设指挥部召集有关各方共同解决，没有实行监理制下

的业主、监理工程师、承包商的责任分工。施工现场的管理通常也是建设指挥部工作的重要组成部分。这

种情况下让建筑施工企业单方承担有关安全责任就不合适了。由于建设指挥部对建筑施工实行全面管理，

有关建筑施工安全的责任通常也直接追究建设指挥部的责任。本案的审理就是一个典型的例子。我国建筑

监理制1988年开始试行，1996年进入全面推行阶段。这也意味着《建筑法》设立的安全责任体制的全面建

立。
本案主要是根据《民法通则》第一百一十七条第二款关于“损坏国家的、集体的财产或者他人财

产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”的规定审理判决的。但该条款过于笼统，在具体审理中涉及许多具

体问题。
1．关于房屋损坏的鉴定问题。
随着高层建筑的大力兴建，因建筑施工造成毗邻建筑物损坏而导致的纠纷也逐渐增多。由于建筑

物的损坏原因和损坏程度的判定是一个技术性很强的工作，往往超出了审判人员的知识范围，因此在审理

这类案件时往往需要聘请有关技术部门进行鉴定。法院如何聘请鉴定人员和认定技术鉴定的结果对案件审

理结果关系十分重大。我们认为，在如何聘请鉴定人员和认定鉴定结果上，法院应当坚持主导的地位。通

常在审判实践中，由于审判人员对于相关行业的情况不清楚，对于聘请谁作为鉴定人心中无数，往往根据

一方当事人的建议进行决定。这时，法院应当注意征询其它当事人的建议，并应注意审查鉴定人与当事人

之间有没有密切的工作关系或其它关系，足以影响鉴定结论的公正性。如果有关系，应尽量选择同双方没

有任何关系的鉴定人；否则，因鉴定结论不公正将导致法院处于非常被动的局面。因为无论是谁推荐的鉴

定人，最后作出决定的是法院。另外，对于鉴定结论的认定，法院应尽可能依据自己的常识作出一定的判

断，审查其是否合理，具体可以结合其它证据对鉴定结论的合理性给予判断。对鉴定结论应当由诉讼当事

人进行在法庭上出示和宣读，并由当事人互相质证。
本案对鉴定结论的处理是比较适当的。法院委托之上海市房屋科学研究所在上海是较有权威的房

屋专业单位，也是该市鉴定危房的一个法定的权威性机构；而被告委托之高层建筑设计单位华东建筑设计

院也是上海较有权威之房屋专业设计单位，而且也有权作危房鉴定。但在本案中，其仅仅是协助被告对鉴

定提出异议，并非重新作出鉴定；而且该鉴定机构与被告有比较密切的工作关系，又是被告自己聘请。因

此，法院对该鉴定结论没有采用是适当的。
2．[
我国在核算赔偿范围时如何处理直接损失和间接损失？------------见正文第165页。]赔偿的范围问题

。
本案审理中，原告曾提出其他诉讼请求，比如“修复部分中修复后因房屋牢度和抗震能力降低，

使用年限缩短以及外观破坏所造成的房屋价值损失，应予赔偿人民币10000元”，“房屋损坏中不能修复

的部分所导致的财产价值降低被告应以货币形式赔偿20000元”，“今后因高层地基与原告房屋不均匀下

沉所必然引起的继续损坏应予赔偿人民币5000元”，等等，原告提出的都是间接损失或预期中的或然损失

，而民法目前规定的赔偿一般是指已经发生的直接损失，所以对原告提出的其他赔偿请求不予支持。经一

审法院讲清后，原告撤回其他诉讼请求。
3．关于超龄房屋的赔偿责任问题。
[
建筑施工造成毗邻超龄房屋的损坏是否需要赔偿？------------见正文第165页。]本案审理中被告还提

出原告所有之私房已经超龄房屋，本身已有自然损坏，故不同意赔偿。这里的问题是造成原告私房损坏的

原因是什么？被告施工是否是造成私房损坏的唯一原因。由于被告无法提供证据证明原告私房已经有自然

损坏情况，只是提出受损私房是超龄房屋，被告的抗辩理由是不充分的。因为所谓超龄房屋概念仅仅是从

设计制造角度来讲的。超龄房屋不一定的危险房屋或者肯定损坏的房屋。超龄房屋并不能免除侵权人对房

屋造成损害的赔偿责任。但超龄房屋的价值已经大大降低了，这应当在确定具体赔偿金额上给予考虑。如

果对一个已经超龄的房屋，因为受到损坏得到过多的赔偿，其结果相当于重新翻建了旧房，这对被告显然

也是不公平的。从理论上讲，经过修复或补偿而使旧房增加了价值，其增加值应当从被告的赔偿中予以扣

除。