以划拨土地使用权投资联建案

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　　【案例】

　　上诉人(原审被告)：安徽新鸿安房地产发展有限公司

　　被上诉人(原审原告)：安徽教育学院

　　上诉人安徽新鸿安房地产发展有限公司(以下简称新鸿安公司)为与安徽教育学院(以下简称教育学院)联合建房纠纷一案，不服安徽省高级人民法院皖民初字(1996)第8号民事判决，向最高法院提起上诉。

　　最高法院经审理查明：

　　11993 年3月1日，教育学院与新鸿安公司签订联合建房协议，约定教育学院提供院内长46.8米、宽41米的建筑用地，新鸿安公司出资共同建造一幢高为十六至十八层的办公楼即“新鸿安大厦”)。建筑面积在11100平方米以上，教育学院与新鸿安公司双方关于主楼及与主楼等宽的裙房分房比例为4.5:5.5，与主楼等宽以外的裙房分房比例为6：4，约为600平方米地下停车场，按2：8分成。电梯、电梯过道及人梯等附属设施为双方共同使用，并按比例承担其建筑面积。房屋分割方法为教育学院对裙房分得六成后，剩余面积从主楼三层起向上依次确定，其余面积为新鸿安公司所有。办公楼的管理由双方对所属产权范围内的房屋各自负责，停车场由新鸿安公司统一管理。新鸿安公司负责办公楼的全部建设费用，教育学院负责办理办公楼建设用地的土地使用权证，并承担此项工作所发生的费用。协议还约定，一方根本违约，应向对方赔偿建房总投资额的10%，其他违约按给另一方造成的实际损失予以赔偿。

　　协议签订后，新鸿安公司于1993年 11月3日与合肥市土地管理局签订了(1993)合地出字第062号《合肥市国有土地使用权出让合同》，并领取了土地使用证。土地使用权出让金25.8万元，其中3.8万元系教育学院直接交纳，另外22万元由中国包装进出口安徽公司代为交纳，发票以支付租赁教育学院办公楼壹年租金的名义归入教育学院帐内。

　　1993 年10月19日由合肥市规划局主持召开了“新鸿安大厦”初步设计方案论证会，没有通知教育学院参加。论证会对“新鸿安大厦”设计方案提出以下几点修改意见：(1)大厦裙房退金寨路红线不得少于2米，主楼退红线8米;(2)大厦用地西边两层楼(指教育学院艺术楼)在施工前必须拆除，用地作为大厦消防室外楼梯及停车场、绿化带。就艺术楼拆除问题，新鸿安公司与教育学院多次协商，教育学院不同意拆除。1993年11月18日新鸿安大厦”工程正式开工。在施工过程中，艺术楼地基出现都分塌方，为了保证施工安全，在新鸿安公司作出于1994年4月底以前恢复艺术楼并给予2.5万元补偿的书面承诺后，艺术楼东端被拆除。现艺术楼已不能使用。

　　1995年6月“新鸿安大厦”基本竣工。此后新鸿安公司对11层以上房屋进行装璜、公开招租并申报产权。教育学院多次与新鸿安公司协商房产分割问题，新鸿安公司则以协议所定分房比例显失公平、协议无效为由拒绝分割。1996年8月教育学院向安徽省高级人民法院提起诉讼。

　　一审审理过程中，“新鸿安大厦”工程经安徽凯吉通会计师事务所审计，工程总成本为4，579.4152万元。其中银行利息962.4210万元;中央空调投资431.73万元;消防设备投资289.71万元;水电增容投资100.1万元。“新鸿安大厦”建筑总面积经安徽华安会计师事务所下核为 15，017.249平方米。其中负一层为1，186.225平方米(包括停车场557.18平方米)，十九层及十九夹层为981.808平方米，主楼一层公用面积为432.33平方米。至1997年7月止，新鸿安公司将大厦部分房屋出租，裙房应得租金为103.509万元，主楼应得租金为25.7736 万元。

　　另查明：教育学院于1953年成立，占地面积78亩，为划拨取得。1989年在合肥市国有土地使用权申报登记办公室办理了土地登记，并交纳了2，600.13元土地登记费。

　　一审法院认为：

　　教育学院以其享有的土地使用权作为投资与新鸿安公司合作建房，双方办理了土地使用权出让手续，应认定联建协议有效。该协议是双方在充分协商、自愿基础上签订的，新鸿安公司以投资过高、显失公平为由，主张变更原分房比例，理由不足，不予支持。新鸿安公司未按协议约定交付房屋属违约行为。艺术楼的拆除不属于联建协议内容，虽然新鸿安公司已承诺给予恢复和补偿，但鉴于大厦消防通道的需要，艺术楼不得再恢复。中央空调、消防喷淋设备及大厦外大门通道在联建协议中约定的不明确，考虑到新鸿安公司的投资及有利于大厦防火安全等各方面因素，可给予合情合理的处理。“新鸿安大厦”房产权分割前，新鸿安公司单方出租大厦房屋，所得收益应按分房比例由双方分得。

　　一审法院据此判决：

　　(1)教育学院与新鸿安公司联合建房协议有效;

　　(2)新鸿安大厦建筑总面积15，017.249平方米。除去主楼一层公用面积432.33平方米和十九层、十九夹层公用面积981.81平方米、负一层 1，186.23平方米，裙房715.5平方米外，剩下面积教育学院按约定比例分成，从主楼三层起向上确定取得。主楼等宽以外裙房面积715.5平方米，教育学院分6成，从裙房南端向北丈量，整体划分取得，剩余面积归新鸿安公司所有。主楼一层和十九层、十九夹层、负一层公用面积，双方按4.5：5.5比例分得产权，停车场557.18平方米双方按2：8分得产权;

　　(3)艺术楼不得再行恢复，新鸿安公司赔偿教育学院艺术楼损失费30万元整;

　　(4)中央空调产权归新鸿安公司所有，教育学院可有偿使用。其他公共设施包括消防喷淋、电梯、人梯、供水供电设备，双方共同使用和管理;

　　(5)“新鸿安大厦”主楼和裙房出科所得的租金，双方按联建协议约定的分房比例分得;

　　(6)新鸿安公司按“新鸿安大厦”工程总成本减去银行利息和中央空调投资款后的10%计算，支付教育学院违约金310万元;

　　(7)由新鸿安公司从大厦裙房两个南端点，分别向南大量6米和5.2米，取一直线砌一道围墙与教育学院宿舍隔开。教育学院负责切断大厦围墙内自来水管道和修好教育学院内部下水管道。案件受理费94510元，其他诉讼费18902元，会计113412元，由新鸿安公司负担。

　　新鸿安公司不服一审判决，向最高法院上诉称：

　　2其与土地管理局签订了土地使用权出让合同，领取了土地使用权证，教育学院不享有联建土地的合法使用权，联建协议应认定无效。原审法院判令其给付对方房屋，支付违约金，并赔偿艺术楼拆除造成的损失缺乏依据，请求撤销一审判决。教育学院答辩请求维持原判。

　　最高法院认为：

　　新鸿安公司与教育学院签订的联合建房协议，是双方当事人的真实意思表示。协议签订后，土地管理局为简化手续直接与新鸿安公司签订土地使用权出让合同，但教育学院亦多次与土地管理局商谈土地使用权出让问题，并交纳了土地出让金，故应视为双方共同办理了土地使用权出让手续，联建协议应认定有效。新鸿安公司以自己单方领取了土地使用权证为由否定联建协议的效力，理由不当，亦缺乏事实依据，最高法院不予支持。在履行联建协议中拆除的艺术楼，已不可能恢复，对于拆除所造成约损失，应由双方分担。一审判决新鸿安公司补偿教育学院30万元是适当的，应予维持。由于新鸿安公司拒不按照联建协议交房屋，单方出租，一审判决新鸿安公司按约定给付310万违约金并无不当，应予支持。

　　根据《中华人民共和国民事讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，最高法院一九九八年三月十七日判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费94，510元由新鸿安公司负担。

　　【评析】

　　3 取得土地使用权时进行工程建设的先决条件。《建筑法》第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;(二)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证;(三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;(四)已经确定建筑施工企业;(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;(六)有保证工程质量和安全的具体措施;(七)建设资金已经落实;(八)法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

　　在本案中，新鸿安公司上诉的主要理由是其单方面同土地管理局签订了土地使用权出让合同，领取了土地使用权证，教育学院不享有联建土地的合法使用权，联建协议应认定无效。最高法院没有给予支持。作者认为这是正确的，但判决理由中还应进一步重申一审判决理由，即“教育学院以其享有的土地使用权作为投资于新鸿安公司合作建房。”而且土地出让金也应视作是教育学院交纳的。

　　以划拨土地进行联建开发应当重新签订土地使用权出让合同并交纳土地出让金。这是当事人应当注意的。