没有变更土地使用人导致合同无效案

　　土地开发 合同建房 招标投标 房地产项目">

　　【案例】

　　上诉人(原审被告)：上海浦东振发房地产开发公司

　　被上诉人(原审原告)：华夏证券有限公司上海分公司

　　上海浦东振发房地产开发公司(以下简称振发公司)为与华夏证券有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)房屋参建纠纷一案，不服上海市高级人民法院(1997)沪高民初字第11号民事判决，向最高法院提起上诉。

　　经审理查明：

　　本案系争地块及房屋座落于上海市宝山区国权北路220弄，该地块建设项目原为案外人上海宝长房地产经营开发公司(以下简称宝长公司)申请立项并经政府批准。 1994年8月10日、10月24日，案外人宝长公司、宝山区长兴乡先丰村村民委员会(以下简称先丰村委会)与振发公司先后签订了两份“国权北路居住小区参建协议”，约定由先丰村委会提供国权北路33000平方米和26000平方米多层住宅的建设计划供振发公司参建，振发公司承担全部参建资金，得房率 100%。双方还对其他权利义务作了约定。

　　同年10月19日，原华夏证券有限公司上海代办处(以下简称上海代办处)与振发公司签订“参建合作协议书”，约定由振发公司负责筹建的国权北路居民小区地块基地，业经办妥《建设工程规划许可证》，上海代办处参建国权北路居民住宅区五幢多层住宅(建筑面积 22000平方米)。振发公司负责全部工程的建设施工，上海代办处负责提供建设资金，总投资为人民币4290万元。工程期限为8个月，双方共同成立项目领导小组，在签约后9个月内完成建筑工程及销售工作，如到期不能结束，由振发公司按销售保底价2600元/平方米全部收购，贷款划回上海代办处等。上述《建设工程规划许可证》建设单位为案外人宝长公司。

　　1995年1月6日，上海代办处又与振发公司签订了“参建合作补充协议书”，约定上海代办处增加参建建筑面积4000平方米，增加面积的建设资金为人民币780万元，由上海代办处负责提供;增加面积中保留1350平方米为上海代办处自用，费用按成本价结算，振发公司为上海代办处办妥产权过户手续;其余2650平方米按1994年10月19日的协议中有关保底保利方式委托振发公司销售。

　　同年5月 11日，上海代办处委托上海华证房地产开发有限公司与振发公司签订“关于国权北路动迁房项目销售和财务问题的补充协议”，约定上海代办处按工程进度继续付款给振发公司，国权北路动迁房项目(图纸编号#74、#75、#83、#84和#82的3/4部分)共有26000平方米(按实际面积结算)，所有权归上海代办处。如到1995年7月19日销售仍未结束，除上海代办处自留用房外，振发公司应按2600元/平方米保底价将销售款全部汇入上海华证房地产开发有限公司指定帐户，逾期不付或少付，振发公司应按每日万分之六计罚息付给上海华证房地产开发有限公司。根据上述协议，振发公司共收取参建款人民币4652万元。

　　另查明：经中国人民银行批准，华夏证券有限公司上海代办处于1996年5月14日改建为华夏证券有限公司上海分公司，原上海代办处的人员、设备、设施、物资、债权债务全部转为上海分公司。

　　1996 年10月11日，案外人宝长公司向上海市房屋土地管理局申请变更部分土地使用权(含本案系争地块)由案外人上海逸仙房地产开发公司(以下简称逸仙公司)使用，1997年4月15日上海市房屋土地管理局同意变更其中50809平方米土地面积(含本案系争地块)出让给逸仙公司使用，逸仙公司与上海市房屋土地管理局签订了《上海市国有土地使用权出让合同》，合法取得了50809平方米土地使用权，并领取了沪房地市字(1997)第100191号《上海市房地产权证》。

　　一审期间，上海分公司提出财产保全申请，一审法院于1997年6月10日作出查封座落上海市国权北路220弄1一24号房屋的民事裁定。

　　一审法院审理认为：

　　上海分公司符合诉讼主体资格。17振发公司在未合法取得本案系争地块土地使用权情况下，擅自与上海分公司签订房屋参建合作协议，此后又未补办土地使用权变更登记手续。18上海分公司在与振发公司签订协议时明知系争地块的《建设工程规划许可证》中建设单位是案外人宝长公司而非振发公司，却仍与之签订一系列参建协议。故双方的行为违反了国家有关房地产开发经营的法规，双方签订的一系列参建协议应为无效。对协议无效双方均有过错，应各自承担相应责任。振发公司应返还上海分公司参建款人民币4652万元并支付同期同类银行贷款利息的百分之六十。

　　一审法院据此判决：

　　(1)双方签订的“参建合作协议书”、“参建合作补充协议书”和“关于国权北路动迁房项目销售和财务问题的补充协议”无效。

　　(2)振发公司应于本判决生效之日起15日内返还上海分公司人民币4652万元。

　　(3)振发公司应于本判决生效之日起15日内赔偿上海分公司上述款项利息损失总额的百分之六十。

　　案件受理费人民币309162.50元，诉讼保全费人民币300172.50元，共计人民币609335元，由上海分公司负担人民币243734元，振发公司负担人民币365601元。

　　振发公司不服一审判决，向最高法院上诉称：

　　其原与上海代办处签订的一系列合同，上海代办处注销后，其权利义务依法应由其上级单位华夏证券有限公司承担，一审判决认定上海分公司具有原告诉讼主体资格违反法律规定;上海代办处投入的参建款应为4432万元并不是一审判决认定的4652万元;双方具有房地产开发资格，所签参建协议应为有效。故请求撤销原判。

　　上海分公司答辩请求维持一审判决，驳回振发公司的上诉请求。

　　最高法院认为：

　　上海代办处经中国人民银行批准，改建为上海分公司，原有债权债务转为上海分公司，事实清楚，手续合法。一审认定上海分公司具有原告诉讼主体资格并无不当。振发公司对其只收取参建款人民币4432万元的主张未举出有力证据，最高法院不予认定。因振发公司未取得系争地块的土地使用权，即与上海代办处签订一系列参建协议，违反国家有关法律规定，其参建协议应认定为无效。对协议无效，双方均有过错，应各自承担相应责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费309162.50元，由振发公司负担。

　　【评析】

　　房地产开发的基础是规划许可证和土地使用权，振发公司和上海分公司在没有取得两证的情况下贸然签订合同，结果被判无效。振发公司在与宝长公司签订参建合同以后应当及时变更规划许可证的建设单位，办理土地出让手续。

　　法院判决诉争合同无效的另一个重要考虑是宝长公司已经于1996年10月变更了系争地块的土地使用权给逸仙公司，逸仙公司已经取得了土地使用权。

　　19 导致诉争合同无效的主要原因是宝长公司违反了其与振发公司签订的合同，但法院没有处理这一违约行为。这是因为宝长公司不是本案的当事人。这样，振发公司进一步要求损失赔偿，只能再起诉宝长公司。若干判决表明，法院通常不情愿运用追加第三人的手段来彻底解决纠纷，这可能是为了更快结案。

　　关于振发公司收取的参建款应为4432万元还是4652万元，法院认为：“振发公司对其只收取参建款人民币4432万元的主张未举出有力证据，本院不予认定。”我们认为，如果上海分公司主张自己已经付款4652万元，举证责任似应由上海分公司承担更为合理。