深圳突击清理闲置土地

　　深圳突击清理闲置土地

　　就在国务院八部委联合展开对房地产市场的专项整治行动的当口,深圳市高调启动了全面清理闲置土地的工作。

　　而在过去的6个月,深圳市新建商品房房价同比增幅一直在10%左右徘徊。

　　4月16日,深圳市国土资源和房产管理局一位官员向本报记者透露,深圳国土资源局正在清查全市已批待建土地的情况,并要建立已批待建土地的目录。"这是我们目前正全力推进的工作,一个月之内要把这个目录建立起来。"

　　此前不久,深圳市政府出台了<深圳市闲置土地处置工作方案>。市长许宗衡表示,深圳必须实行最严格的土地管理制度。"凡属违法违规,逾期未开发的土地,政府将一律收回。"

　　清理闲置土地

　　建设部、国土资源部、发改委等八部委最近召开的全国房地产市场专项整治工作会议上,国土资源部副部长贠小苏再次强调要加大闲置土地处置力度,并且依法没收的土地,应当首先用于保障性住房的建设。

　　深圳国土资源局官员表示,深圳一直在严格执行国土资源部的相关政策。深圳清查闲置土地的工作从2006年3月份开始,在当年8月份基本工作就已经完成,此后一直在草拟<闲置土地处置工作方案>。

　　该官员表示,工作方案只是规定了闲置土地的认定标准以及整个工作的程序流程。"至于具体每个地块的处理办法,仍要报市政府批准。"

　　来自国土局的消息称,目前统筹这项工作的是国土资源局的执法监察处。在去年对闲置土地摸底清理过一次的基础上,执法监察处现在进行的已经是第二轮清查。

　　<工作方案>为清理闲置土地确定了清查、相关部门和单位提出意见、汇总清理意见、通知用地单位、拟定处置方案、处置方案报批、组织实施、执行等8个阶段,并根据谁参与审批、谁参与处置的原则对各个部门进行了工作分工。

　　方案要求国土部门在一个月之内建立已批未建土地的目录,并且要在15天之内将目录发送各有关部门。各个部门要在一个月之内提供有关情况,并且提出处置建议。最后由国土局向用地单位发出<闲置土地认定通知书>,并将处置方案报批市政府,由市政府最终拍板。

　　<工作方案>为闲置土地的处理设计了七种方式。

　　一是无偿收回土地,纳入土地储备;二是延长开发建设时间,但最长不得超过1年;三是根据规划调整改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设;四是安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土地增值的,收取增值地价;五是政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;六是政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者,对原建设项目继续开发建设,并对原土地使用者给与补偿;七是土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书,将土地使用权交还政府,原土地使用者需要使用土地时,政府应依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

　　1000公顷已批待建土地

　　深圳市政府最近连续两次的常务会议都将焦点集中到土地问题上。

　　就在<深圳市闲置土地处置工作方案>通过5天后,新一次的市府常务会议又通过了深圳市规划局提交的<2003年至2005年宝安龙岗两区政府审批的建设项目用地分类处理意见的报告>。

　　在<国务院关于加强土地调控有关问题的通知>下发后,深圳成立了土地清理工作组,对2003年至2005年宝安、龙岗两区政府审批的建设用地进行了专项清理。

　　在总共369个项目中,有16个项目因为"已签订土地合同两年以上未开工等原因",其中43.7万平方米土地此次被市政府收回。

　　有媒体在报道中称这40多万平方米土地是"闲置土地"。国土局一位官员否认了这个说法。他表示,这是因为外界对闲置土地概念的通常认识与国土部门的定义有所偏差。

　　据这位官员介绍,16宗用地项目中只有6宗符合闲置土地的定义,另外十宗土地只是"政府部门批出去后,企业没有办理相关手续"。严格意义上说,"这些土地还不是业主的,所以就谈不上闲置土地。"

　　前不久,曾有深圳规划局官员向媒体透露,深圳全市约有20平方公里闲置土地。这个面积相当于深圳近年来新批准建设用地的总和。但是深圳规划局随后通过正式渠道否认了这个说法。在深圳市政府大张旗鼓地展开清理闲置土地工作之前,政府内部也对闲置土地的定义以及存量统一了口径。

　　目前的说法是,深圳市现有已批未建商品房用地和产业用地共359宗,面积1003.9公顷(10平方公里左右)。

　　按照现行闲置土地处理办法,土地出让两年内,开发面积不足总量1/3或投资额不足1/4,且未经批准中止开发超过1年的,均按闲置土地处置,由政府无偿收回。

　　一位房地产业内人士表示,目前法律法规对闲置土地的认定缺乏操作性。此次深圳的<工作方案>具体规定了两种情形可以认定为闲置土地。

　　一是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;二是已动工开发建设但开发建设的土地面积占应动工开发建设总土地面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

　　国土局人士介绍说,之所以使用"已批待建"土地的概念,是因为并非所有未开工土地都符合法律上闲置土地的标准。在深圳公布的10平方公里已批待建土地中不能笼统地理解为"闲置土地","因为有一些是政府规划调整的问题造成的"。

　　不管怎么样,深圳市政府已经向公众展示了清理闲置土地的决心。市政府常务会议强调,闲置土地不仅造成了土地资源的浪费,也严重影响了深圳土地市场的正常发展。

　　但是,政府希望通过清理闲置土地从而调控房价的意图,在某些专业人士看来并非是"对症下药"之举。有观点认为,政府目前最应该做的是增加土地出让市场的供给,为三级市场的流通松绑。