如何办理商品房的收楼

网友咨询：
张律师：你好！
我在从化买了一套房子，按照合同要求他们是在2008年5月30号前交房，开发商也在5月28号通知我们去收楼。但到现场，问开发商要房屋竣工验收相关文件，都没有。相应的配套设施都没有搞好，如电梯不能用，也没有验收鉴定等。但他在通知书上写明，在通知收到15日后，不论你是否收房，均开始收取物业管理费，我认为极为不合理，我能够认为他没有按照合同要求按期交付使用，要求退房，可以吗？

张旭锋律师答复:
您好：
现就您遇到的问题答复如下.
一.开发商交楼的时候商品房应该处于什么样的状态?
(一)符合合同约定的验收条件:
1. 该商品房已经规划验收合格；或者
2. 该商品房已经依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格；或者
3．该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；或者
……
(二) 已经完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设，通过了消防、人防等各项验收,不存在临水临电等影响正常入住使用的问题。
二.如何应对开发商在业主准备收楼时的不作为行为?
在业主准备收楼的时候,作为出卖人的开发商本应主动出示商品房经过验收合格的文件及证照,但是不少开发商不仅不能主动出示这些验收文件,对待业主的询问也多半是态度暧昧,总是遮遮掩掩, 影影绰绰.遇到这种情况,业主就应该提高警惕了,司法实践中,开发商一旦有这个表现,只有极少数情况下通过了符合《商品房买卖合同》约定的验收条件,暂时由于客观原因无法立即出示验收文件正本,但是大多数时候是因为开发商没有能够通过符合《商品房买卖合同》约定的验收条件,没有取得《建设工程规划验收合格证》特别是《竣工验收备案表》.建议业主这个时候不要急于办理收楼手续,可以先咨询律师,自己或者委托律师进行必要的查询之后,确认开发商已经取得了验收文件之后再办理收楼手续也不迟.如果经过查询,开发商准备交付的房屋的确没有验收合格,属于开发商延期交楼,业主可以考虑拒绝收楼并要求开发商承担违约责任。
三.遇到开发商延期交楼,业主有权要求开发商承担那些违约责任?
新版的广州市《商品房买卖合同》示范文本的第十三条是关于延期交房违约责任的条款,交易实践中,大多约定, 逾期不超过180日，业主有权要求开发商支付延期交楼的违约金;逾期超过180日后，业主有权单方面解除合同.当然,由于开发商违约,买卖合同解除的同时,开发商还应该对业主进行一定的赔偿,具体的约定一般在《商品房买卖合同》的第二十一条“乙方单方解除权的行使”这个条款里.需要注意的是,个别的开发商在和买房人签订《商品房买卖合同》的时候, 排除了买房人退房的权利(即遇到开发商延期交付,买房人只能要求支付违约金,不能要求退房)。遇到这一情形,不办理退房对业主明显不利的时候,建议业主根据《合同法》对格式条款的限制提出抗辩：排除(提供格式条款一方的)对方当事人主要权利的格式条款无效。
四.临水临电是否可以拒绝收楼?
水、电设施属于商品房的基础设施，是商品房交付使用的必备条件；业主购买的是住宅商品房，应当具备居民永久水、电设施；开发商准备交付的商品房的水、电设施为临时水、电设施的情况下，应该认定开发商违约并应该判决开发商承担违约责任.这一观点已经在本律师既往办理的不少案件里得到法院特别是广州市中级人民法院的支持。

最后,至于您所提到的开发商在通知书上写明:在通知收到15日后，不论是否收房，均开始收取物业管理费等属于开发商一厢情愿的想法,是否有权收取要看业主拒收商品房的做法是否有法律依据,如果业主拒收得到法律支持,非但物业管理费无需缴纳,开发商还要支付违约金.关于退房的问题,您要看开发商违约延期交楼是否超过180日, 逾期超过180日后，您就有权单方面解除合同了.当然,如果开发商未能取得验收合格文件,是很容易超过180日的。

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